Жилищный фонд

1. Понятие,  структура, состав жилищного фонда

2. Завещание жилого  помещения

3. Понятие специализированного  жилищного фонда

1. Понятие, структура, состав жилищного фонда

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся  на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ), в которую входят жилые  помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты  для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность жилых  помещений, пригодных для постоянного  проживания, расположенных в жилых  или иных строениях, помещений, которые  в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому  режиму и удовлетворяют потребности  граждан в жилье постоянно  или временно.

До принятия ЖК РФ в законодательстве не было единых подходов к классификации жилищных фондов. Классификация, которая была закреплена в ЖК РСФСР, устарела, и  ею нельзя было руководствоваться. Подразделение  жилищного фонда на виды, данное в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", являлось противоречивым и не всегда может быть применимо в практических целях.

В юридической литературе были выработаны следующие критерии классификации жилищных фондов:

- по формам собственности  в соответствии со ст. 7 Закона  Российской Федерации "Об основах  жилищной политики":

- частный жилищный  фонд (фонд, находящийся в собственности  граждан и юридических лиц);

- государственный  жилищный фонд (ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности,  и фонд в собственности субъектов  Российской Федерации);

- муниципальный жилищный  фонд (фонд, находящийся в собственности  муниципальных образований, а  также ведомственный фонд, находящийся  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении муниципальных  предприятий и учреждений);

- общественный жилищный  фонд, состоящий в собственности  общественных объединений;

- жилищный фонд, находящийся  в коллективной собственности  (фонд, находящийся в общей совместной  или общей долевой собственности  различных субъектов права собственности).

Ведомственный жилищный фонд образовывался из жилых помещений, поступающих от жилищного строительства, переоборудования нежилых помещений  в жилые и приобретаемых соответствующими федеральными органами исполнительной власти, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями или  организациями. Например, в Министерстве обороны Российской Федерации в основном к нему относится жилищный фонд в закрытых военных городках, в которых запрещена приватизация жилых помещений, в том числе не имеющих статуса служебных жилых помещений. Согласно ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим - гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей. Однако поскольку согласно ЖК РФ указанные жилые помещения относятся к жилищному фонду Российской Федерации, постольку говорить о наличии ведомственного жилищного фонда можно условно, понимая при этом, прежде всего, совокупность служебных жилых помещений, находящихся в ведении того или иного ведомства (Министерства обороны Российской Федерации, ФСБ России, МВД России и др.), предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих данного ведомства и членов их семей и других граждан, прямо указанных в законодательстве;

- по основаниям  предоставления в пользование  различают жилые помещения, предоставляемые  по договору социального и  коммерческого найма и по договору  аренды; жилые помещения в домах  жилищно-строительных и жилищных  кооперативов; жилые помещения, находящиеся  в собственности граждан; служебные  и специализированные жилые помещения;  жилые помещения, предоставляемые  гражданам по иным основаниям;

- по направлению  использования жилищный фонд, находящийся  в государственной или муниципальной  собственности, делится на фонд  социального использования (предоставляется  по договору социального найма  жилого помещения, и регулирование  отношений происходит на основании  жилищного законодательства), фонд  несоциального (коммерческого) использования (предоставляется по договору коммерческого найма или аренды, и регулирование отношений происходит в основном в соответствии с гражданским законодательством), а также иные жилищные фонды.

П.И. Седугин при определении видов жилищных фондов исходил из назначения жилых помещений, выделяя жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения в целях извлечения прибыли).

П.В. Крашенинников  при классификации жилищных фондов исходит из двух признаков:

1) принадлежность  к той или иной форме собственности.

По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три  вида:

а) частный жилищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и  жилищно-строительных кооперативов);

б) государственный  жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд);

2) в зависимости  от использования. По этому  признаку жилищный фонд можно  разделить на четыре группы: социальный; индивидуальный; коммерческий и  специализированный.

ЖК РФ устанавливает  два критерия дифференциации жилищных фондов: по формам собственности и  по целям использования (ст. 19).

В зависимости от формы  собственности жилищный фонд подразделяется:

1) на частный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  находящихся в собственности  граждан и в собственности  юридических лиц;

2) на государственный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений, принадлежащих на праве  собственности Российской Федерации  (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности субъектам  Российской Федерации (жилищный  фонд субъектов Российской Федерации);

3) на муниципальный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений, принадлежащих на праве  собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей  использования жилищный фонд подразделяется:

1) на жилищный фонд  социального использования - совокупность  предоставляемых гражданам по  договорам социального найма  жилых помещений государственного  и муниципального жилищных фондов;

2) на специализированный  жилищный фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по  правилам разд. IV ЖК РФ жилых  помещений государственного и  муниципального жилищных фондов;

3) на индивидуальный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений частного жилищного  фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений  для своего проживания, проживания  членов своей семьи и (или)  проживания иных граждан на  условиях безвозмездного пользования,  а также юридическими лицами - собственниками таких помещений  для проживания граждан на  указанных условиях пользования;

4) на жилищный фонд  коммерческого использования - совокупность  жилых помещений, которые используются  собственниками таких помещений  для проживания граждан на  условиях возмездного пользования,  предоставлены гражданам по иным  договорам, предоставлены собственниками  таких помещений лицам во владение  и (или) в пользование.

Следует обратить внимание на то, что жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как  входящие в него жилые помещения  таковыми являются, т.е. объектом субъективного  права могут быть только жилые  помещения, но не их совокупность в  виде жилищного фонда. Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет  определить типы правового регулирования  в отношении входящих в него жилых  помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым  помещениям.

2. Завещание жилого  помещения

Жилое помещение может  относиться как к делимым, так  и к неделимым вещам. Если оно  состоит из нескольких изолированных  комнат, то вполне возможен раздел дома или квартиры без ущерба для их целевого использования, так как  и после раздела каждая из комнат сохранит свое функциональное назначение. В случае, когда жилое помещение состоит из одной комнаты или двух-трех смежных и планировка его такова, что эти комнаты не могут быть превращены в изолированные (такое имеет место, например, в трехкомнатной квартире, в которой вход в две комнаты - из одной), его следует отнести к неделимым вещам. Согласно ст. 133 ГК РФ это вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

Согласно п. 3 ст. 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в  натуре невозможен, при разделе наследства преимущественное право на получение  этого жилого помещения в счет наследственной доли имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на данное жилое помещение. Причем независимо от того, пользовался ли он этим жильем при жизни наследодателя. Если жилое  помещение, раздел которого в натуре невозможен, принадлежало только наследодателю, то преимущественное право на его  получение имеют наследники, проживавшие  в этом жилом помещении ко дню  открытия наследства и не имеющие  другого жилого помещения (п. 3 ст. 1168 ГК РФ). Эта норма согласуется  с правилом о наследовании любой  другой неделимой вещи: при отсутствии участников общей с наследодателем собственности преимущественное право  на получение данной вещи имеет наследник, постоянно пользовавшийся ею (п. 2 ст. 1168 ГК РФ).

По смыслу п. 2 ст. 1168 ГК РФ наследник должен длительное время пользоваться вещью до смерти наследодателя. Особенность заключается  в том, что применительно к  жилому помещению п. 3 ст. 1168 ГК РФ не требует длительности проживания. Единственное требование состоит в том, чтобы  наследуемое жилое помещение  было единственным местом проживания на день открытия наследства.

Если жилое помещение, полученное наследником, окажется по стоимости  превышающим его долю, он должен компенсировать эту разницу остальным  наследникам путем передачи другого  имущества, выплаты денежной суммы  и т.п. (п. 1 ст. 1170 ГК РФ). Сроки предоставления компенсации определяются соглашением  между всеми наследниками. Если оно  не достигнуто, осуществление преимущественного  права согласно п. 2 ст. 1170 ГК РФ возможно после предоставления соответствующей  компенсации другим наследникам.

Пункт 4 ст. 1149 ГК РФ допускает  возможность уменьшения обязательной доли и ее лишения. Это связано  с наследованием жилого помещения  или имущества, которое использовалось наследником по завещанию в качестве основного источника средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и т.п.). Уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении может только суд при наличии ряда юридических фактов: во-первых, наследник по завещанию пользовался данным жилым помещением при жизни наследодателя; во-вторых, наследник, имеющий право на обязательную долю, не проживал в нем до открытия наследства; в-третьих, осуществление права на обязательную долю повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию данное жилое помещение (например, все имущество состоит из неделимой квартиры); в-четвертых, суд должен учитывать имущественное положение наследников, имеющих право на обязательную долю.

Наследники, получившие имущество в общую долевую  собственность, вправе разделить его. При этом следует иметь в виду, что изложенные выше нормы о преимущественном праве на получение жилого помещения  при разделе имущества применяются  в течение трех лет со дня открытия наследства (п. 2 ст. 1164 ГК РФ). Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимость, может  быть заключено наследниками после  выдачи им свидетельства о праве  на наследство.

Права наследников  на недвижимое имущество подлежат государственной  регистрации. Она осуществляется на основании выданного свидетельства  о праве на наследство и заключенного наследниками соглашения о разделе  наследственного имущества. Если они  уже произвели государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  на основании свидетельства, выданного  нотариусом, а потом заключили  соглашение о разделе наследства, то государственная регистрация  прав, предусмотренных таким соглашением, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства (абз. 2 п. 2 ст. 1165 ГК РФ).