Автор: Пользователь скрыл имя, 18 Марта 2012 в 12:11, доклад
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Сам жилищный фонд составляют конкретные жилые помещения, указанные в ст. 15 и 16 ЖК РФ.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
- жилищный фонд социального
использования - совокупность предоставляемых
гражданам по договорам
- специализированный жилищный
фонд - совокупность предназначенных
для проживания отдельных
- индивидуальный жилищный
фонд - совокупность жилых помещений
частного жилищного фонда,
- жилищный фонд коммерческого
использования - совокупность жилых
помещений, которые
Жилищный фонд подлежит государственному
учету в порядке, установленном
уполномоченным Правительством Российской
Федерации федеральным органом
исполнительной власти. Государственный
учет жилищного фонда наряду с
иными формами его учета должен
предусматривать проведение технического
учета жилищного фонда, в том
числе его техническую
2. Договор поднайма жилого помещения
К числу субъективных прав
нанимателя, возникающих из договора
социального найма жилого помещения,
относится право сдачи нанятого
им жилого помещения или его части
другому лицу - поднанимателю путем
заключения с ним договора поднайма.
По договору поднайма наниматель с согласия
наймодателя передает на срок часть или
все нанятое им помещение в пользование
поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК, ч. 1 ст. 76 ЖК).
Сторонами
договора поднайма являются наниматель,
занимающий жилое помещение по договору
социального найма, и поднаниматель. Наниматель
по основному договору социального найма
выступает в данном случае в роли наймодателя.
Предметом
договора поднайма в отличие от договора
социального найма может быть часть занимаемого
нанимателем жилого помещения, в том числе
часть комнаты, а при временном выезде
- все помещение. В любом случае ответственным
перед наймодателем по договору социального
найма остается наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК),
поскольку поднаниматель юридически с
наймодателем не связан. Вместе с тем в
договоре поднайма должны быть указаны
все граждане, вселяемые в жилое помещение
совместно с поднанимателем.
По своей юридической природе договор
поднайма является двусторонним, реальным,
возмездным и срочным. Права и обязанности
возникают у сторон не в момент соглашения,
а в момент передачи предмета поднайма,
т.е. вселения поднанимателя в обусловленное
помещение. Существенным условием этого
договора является плата за пользование
жилым помещением, которая может быть
выражена не только в виде денежной суммы
(что встречается наиболее часто), но и
в форме иного предоставления (например,
путем передачи вещей, выполнения работы,
оказания услуг). Размер, порядок, сроки
и условия внесения платы за пользование
жилым помещением определяются соглашением
сторон (ч. 2 ст. 78 ЖК). Другим существенным
его условием закон признает срок, в течение
которого поднаниматель может проживать
в жилом помещении. Если договор поднайма
заключен без указания срока, он считается
заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК). Договор
поднайма жилого помещения, предоставленного
по договору социального найма, должен
быть заключен в письменной форме, причем
экземпляр такого договора подлежит передаче
наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК).
Заключение нанимателем договора поднайма
возможно лишь при одновременном наличии
следующих условий (предпосылок), предусмотренных
ст. 76 ЖК:
- письменное согласие
наймодателя;
- письменное согласие
совместно проживающих с нанимателем
членов его семьи;
- при сдаче в поднаем
жилого помещения в коммунальной квартире
- согласие всех других нанимателей и проживающих
с ними членов их семей (а при наличии в
такой квартире приватизированных жилых
помещений - всех собственников и проживающих
с ними членов их семей);
- общая площадь
жилого помещения должна быть достаточной
для того, чтобы после вселения поднанимателя
на одного проживающего приходилось не
менее учетной нормы, а в коммунальной
квартире - не менее нормы предоставления;
- отсутствие
в составе семьи нанимателя (а в коммунальной
квартире - и среди всех других проживающих
в ней граждан) лиц, страдающих одной из
тяжелых форм некоторых хронических заболеваний,
указанных в утвержденном федеральным
правительством перечне (таким лицом,
разумеется, не может быть и поднаниматель
либо вселяемые совместно с ним граждане),
а также отсутствие других запретов, предусмотренных
федеральными законами.
При
вселении поднанимателя должны также
соблюдаться действующие правила о регистрации
граждан по месту временного жительства.
В
силу договора поднайма у поднанимателя
возникает право пользования занятым
жилым помещением. Однако это право не
является самостоятельным (ч. 3 ст. 76 ЖК),
оно производно и зависимо от прав нанимателя
и имеет ограниченный характер. Поднаниматель
не участвует в решении вопросов пользования
жилым помещением, например не требуется
его согласия при вселении новых постоянных
пользователей, при решении вопроса о
переустройстве жилого помещения, о ремонте
и т.п. Поднаниматель не участвует также
в исполнении обязанностей, которые возникают
для нанимателя и членов его семьи.
Главным основанием прекращения договора
поднайма является истечение срока действия
договора. В этом случае поднаниматель
обязан освободить жилое помещение, а
при отказе он подлежит выселению в судебном
порядке без предоставления другого помещения
(ч. 5 ст. 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется
и в случае если досрочно прекратилось
право самого нанимателя на помещение,
которое он занимал по договору социального
найма (например, в связи с его выездом
в другое место жительства, смертью и т.п.),
поскольку в случае прекращения договора
найма по любому основанию поднаниматель
не имеет никаких правовых оснований занимать
помещение, которое было предметом поднайма.
Расторжение
договора поднайма и выселение поднанимателей
при социальном найме возможно также по
соглашению сторон или при нарушении поднанимателем
условий договора поднайма. Если поднаниматель
или совместно проживающие с ним лица
используют полученное жилое помещение
не по назначению, систематически нарушают
права и законные интересы соседей или
бесхозяйственно обращаются с занимаемым
жилым помещением, допуская его разрушение,
наниматель может предупредить их о необходимости
устранения допущенных нарушений, включая
осуществление необходимого ремонта,
а при невыполнении этих требований и
(или) продолжении таких действий вправе
расторгнуть договор поднайма и выселить
поднанимателя и вселенных совместно
с ним граждан (ч. 4 ст. 79 ЖК). Поднаниматель
имеет право в любое время отказаться
от договора и освободить занимаемое помещение
при условии внесения платы за прожитое
время, если иное не было предусмотрено
договором. Этот вывод можно обосновать
путем применения по аналогии нормы ч.
2 ст. 83 ЖК, относящейся к социальному найму.