Жилищное право

Основные  принципы осуществления приватизации закреплены  в Законе РФ” О  приватизации жилищного фонда РСФСР”. Указанным законом закреплены  правовые, социальные и экономические  основы отношений в жилищной сфере. Где предусматривалось создание условий  для осуществления права  граждан на свободный выбор  способа  удовлетворения потребности в жилье. Вступление в право собственности  через приватизацию  подразумевало  предоставление гражданам возможности  получить от государства бесплатную недвижимость. Статья 1 Закона “О приватизации жилого фонда в РФ” гласит: ”  Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан  на добровольной основе занимаемых ими  жилых помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде”. Граждане, приватизировавшие жилье, владеют, пользуются, распоряжаются  им  по своему усмотрению. Статьей 6 этого закона закреплено, что передача в собственность граждан жилищных помещений осуществляется компетентными  органами администрации в пределах своих полномочий.. .

Указанные организации обязаны принять  решения  по заявлениям граждан, проживающих  в подведомственных домах.

В конвенции  ООН 1989г. “О правах ребенка” ¹ сказано, что во всех действия в отношении  детей, первоочередное внимание должно быть уделено наилучшему обеспечению  интересов ребенка. Именно в силу этого в 1994г. пришлось вносить изменения  и дополнения  в закон о приватизации. С тем, чтобы ________________________________________________________________

¹ См.:п2.2 Инструкция о порядке приватизации жилищного фонда , Крашенинников  П..В., Маслов Н.В., ² Законодательство о приватизации жилищного фонда. Комментарии. М.,1995г,c.18-29.

ликвидировать пробел в законодательстве, приведший  к тому, что многие несовершеннолетние были лишены жилья. К примеру, нигде  не работающая и злоупотребляющая спиртным мать, не включила в договор о  приватизации 14-летнего сына, продала  свою приватизированную квартиру и  уехала в другое место жительства, бросив сына на произвол судьбы, и только вмешательство Верховного Суда РФ позволило  обеспечить ребенка жильем. Закон  РФ от 20 июля 1994г» О внесении изменений  и дополнений в Закон о приватизации жилищного фонда ” ввел ряд  важных гарантий обеспечения прав несовершеннолетних  на жилое помещение. Так закон  предписывает, чтобы в договор  о приватизации  включались несовершеннолетние, имеющие право пользования настоящим  жилым помещением и проживающие  совместно с лицами, которым это  помещение передается в общую  совместно с несовершеннолетним собственность. И несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных  лиц, но не утратившие право пользования  этим жилым помещением, так как  местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет, признается место  жительство их законных представителей. В настоящее время обязательным условием для совершения сделок в  отношении приватизированных помещений, в которых проживают несовершеннолетние, является предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется на жилые помещения, в которых  несовершеннолетние не проживают, но на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Существенные  изменения затронули и передачу жилья в общую собственность, а также в собственность одного из совместно проживающих совершеннолетних лиц, распространяется и на несовершеннолетних лиц. Не включение детей в приватизационные документы может иметь место  только с разрешения органов опеки  и попечительства. Постановлением пленума  Верховного Суда от 24 августа 1993г. №8 “  О некоторых вопросах применения судами Закона. О ___________________________________________________________________- Права человека: Основные международные документы. М., 1989,c 155-158.      приватизации жилищного фонда в РФ ” предусматриваются и иные варианты учета прав других граждан на приватизированное жилое помещение, как если гражданин, подавший заявление о приватизации и документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации договора в государственном органе, то в случае спора включения жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразил при жизни волю на приватизацию, не отозвал своего заявления, поскольку по независящим от него причинам  был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов. В законе сказано, что решение о приватизации жилья должно приниматься в двух месячный срок со дня подачи заявления.

Ст.4 определено, что не подлежат приватизации жилые  помещения, находящиеся в аварийном  состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах. Порядок  приватизации сводится к тому, что граждане представляют в агентство следующие документы: заявление на имя председателя жилищного  комитета, справку о прописке по форме 9, характеристику занимаемого  жилого помещения по форме 7, документы, удостоверяющие личность и др. Передача  жилья в собственность  оформляется  соответствующим договором о  передаче жилого помещения.

Расторжение договора о бесплатной передаче квартир  граждан в личную собственность  ранее можно было осуществить  только в судебном порядке.

При выдвижении убедительных аргументов  на недостатки  в тексте договора или неправильной информации о порядке его заключения. В настоящее время достаточно обращения граждан в департамент  приватизации с письменным заявлением. Приватизация служебных помещений, в которых имеются комнаты, заселенные по служебным ордерам, осуществляется в случае,  если лица проработали  на предприятии, в учреждении не менее 10 лет, или прожили на данной площади  не менее 10 лет. Данный вопрос очень  часто решается только судами. Для  граждан забронировавших  занимаемые помещения, приватизация осуществляется по месту бронирования.  В соответствии со ст. 16 Закона “О приватизации ’ приватизация занимаемых  гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта ¹, осуществляется  на общих основаниях. При этом за наймодателем сохраняются обязанности производить капитальный ремонт дома независимо_____________________________________________Ѐмо, вько отдельные.  Граждане, чье жилье стало непригодным для проживания в результате стихийного бедствия, имеют право получить жилые помещения вне очереди. Но, приватизировать вновь полученное жилое помещение гражданин уже не сможет. Следует помнить, что право собственности на приватизированное жилье, и не только на него, наступает с момента государственной регистрации.

3.Вопросы защиты жилищных  прав на жилье в жилищно-строительных  кооперативах.       

Гражданин, являющийся членом ЖСК, полностью внесший  свой паевой взнос за квартиру, приобретает  право собственности на эту квартиру и вправе распорядиться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Согласие кооператива на совершение таких  сделок не требуется. Факт внесения  паевого взноса влечет переход права  собственности в кооперативном  доме  к члену ЖСК, и  квартира  выбывает из состава имущества  кооператива. Соответственно утрачивается право  на возврат паевого взноса при  выбытии из кооператива. Гражданин, который по договору с собственником  или в качестве его наследника  приобрел в собственность эту  квартиру, принимается в члены  этого кооператива по заявлению  этого гражданина, отказ ему в  этом может быть обжалован в суд. При первичном отчуждении квартиры собственник должен взять справку  соответствующего кооператива за подписями  председателя и бухгалтера, скрепленные  печатью. Отказ председателя кооператива  в выдаче в выдаче такой справки  может быть обжалован в суд  по ____________________________________________________________________См Литовкин В.Н. Жилищное законодательство., Справочное. пособие. М.,1998.                    месту нахождения кооператива. Если квартира приобретена в период брака, то на ее отчуждение требуется письменное нотариально заверенное согласие супруга. Если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам, когда право на нее перешло к двум и более наследникам, то член кооператива не вправе распорядиться квартирой без их согласия. Пай умершего члена кооператива переходит по наследству. Обмен производится при условии  приема в члены кооператива лица, обменивающего жилую площадь. Право на обмен имеют и члены семьи пайщика, за которыми признано право на часть паенакопления, любой из них может потребовать принудительного обмена в судебном порядке, те, за которыми признано право на часть паенакопления. Другие члены семьи на принудительный обмен правом не обладают. Раздел помещения предполагает раздел пая, это связано с определением доли каждого супруга. Исходят из принципа равенства долей, суд может отойти от этого принципа, если этого требуют, например, интересы детей. В случае сноса дома принадлежащего кооперативу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом.

4.Индивидуальное жилищное  строительство и права граждан.    

     Индивидуальные жилые дома составляют  значительную часть жилищного  фонда страны. Особенностью жилищного  строительства является преобладание  отдельных домов на семью с  хозяйственными постройками и  приусадебными участками. Право  собственности на жилой дом  возникает с момента государственной  регистрации. Правовая регистрация  законченного строительства дома  производится на имя того лица, которому в установленном законом  порядке предоставлен земельный   участок  для строительства.  Строительство начинается после  заключения договора о возведении  индивидуального жилого дома  между органом коммунального  хозяйства  местной администрации  и застройщиком. Договор удостоверяется  нотариусом. Лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на  нее  прав собственности и обязано снести ее за свой счет. В целях защиты интересов лица, осуществившего самовольную постройку,  и избежания  непроизводительных расходов, установлено, что право собственности на дом или иной самовольно построенный объект могут быть признаны судом за лицом, осуществившим на не принадлежащем ему участке земли постройку, если данный участок  будет предоставлен затем ему в установленном порядке под размещение возведенной постройки ¹. Иск к застройщику о признании за членами семьи застройщика или иными лицами права собственности на часть дома, может быть удовлетворен лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях  они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома. Жилой дом может принадлежать одному или нескольким собственникам. Судьба земельного участка следует судьбе жилого дома, причем в свидетельстве о собственности должна быть указана доля в земельном участке каждого собственника или отсутствие определения таковой. Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, если при их вселении не оговорено иное. Это право сохраняется и при прекращении семейных отношений. Пользование жилой площадью в собственном доме не ограничено никаким сроком, оно бессрочно. Отсутствие, непроживание  собственника в своем доме независимо от длительности и причин не влияет на его право собственности, важно, чтобы собственник в свое отсутствие выполнял обязанности по уплате налогов, по поддержанию дома в надлежащем техническом состоянии, содержал бы в порядке придомовую территорию.

В случае сноса жилого дома, собственнику и  членам его семьи постоянно проживающих  в этих домах, предоставляются по  установленным нормам квартиры в  домах  государственного  жилого фонда.                                             

3.Реализация военнослужащими, лицами  уволенными в запас, и членами  их семей   прав на жилье,  особенности его защиты.

Военнослужащим, проходящим военную службу по контракту  и совместно проживающим с  ними членам семей, предоставляются  не позднее  трехмесячного срока  со дня прибытия к новому месту  военной службы жилые помещения  по нормам жилищного законодательства, за счет государственного и муниципального жилья, переданного в пользование  Министерству обороны. При этом прапорщикам, мичманам, проходящим военную службу по контракту, сержантам, старшинам, солдатам и матросам на первые 5 лет военной  службы по контракту, а офицерам, призванным на военную службу - на весь срок службы предоставляются служебные жилые  помещения или общежития. Они  не могут быть исключены из списков  нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства до призыва  на военную службу. При продолжении  военной службы свыше этих сроков им предоставляются жилые помещения  на общих основаниях.

Но, указанные  сроки настолько нереальны, что  больше похожи на красивую сказку. В  то же время эти сроки выдерживаются  для тех, кто имеет хороших  ходатаев в виде могущественных родственников. В этой связи возникает вопрос о том, вправе ли в случае не предоставления жилья в предусмотренные законом  сроки добиваться своего права в  судебном порядке. Ответ только один, да такое право имеется у каждого, кому в течение трех месяцев жилье  не предоставлено, другое дело относительно результата. Несоблюдение сроков предоставления жилья можно считать и нарушением обязательств по контракту одной  из сторон. Военнослужащие-контрактники, в период службы имеют право на улучшение жилищных условий с  учетом норм, очередности и льгот, установленных жилищным законодательством. Им предоставляется право на вступление в ЖСК, либо на получение земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов.  Военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и члены их семей, прибывшие к новому месту  военнослужащего, до получения жилых помещений для постоянного проживания регистрируются по месту дислокации воинских частей. Указанным лицам предоставляются  служебные помещения. Оказывается безвозмездная помощь гражданам в зависимости от лет выслуги. Военнослужащие, проходящие службу по контракту, за три года до увольнения включаются органами местного самоуправления избранного постоянного места жительства в списки граждан, уволенных с военной службы, нуждающихся в получении жилья. Граждане, имеющие продолжительность военной службы 10 лет и более уволенные из рядов вооруженных сил  обеспечиваются органами местного самоуправления  жильем не позднее чем  в трехмесячный срок со дня прибытия в избранное место жительства. Это право действительно один раз. Военнослужащие, общая продолжительность службы которых составляет 10 лет и более, не имеющие жилых помещений по нормам, установленным законодательством, без их согласия не могут быть уволены с военной службы по достижении предельного возраста, по состоянию здоровья, в связи с организационно-штатными мероприятиями без предоставления жилья. За семьями военнослужащих, потерявших кормильца, после смерти военнослужащего сохраняется право на улучшение жилищных условий, они не могут быть выселены, им предоставляется преимущественное право на получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства.  Органы местного самоуправления производят капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, принадлежащих семьям военнослужащих, их семьям. Военнослужащим предоставляются льготы по оплате жилой площади, коммунальных услуг, установке квартирных телефонов, абонементной  плате за пользование ими, на обеспечение в первоочередном порядке топливом со скидкой в 50 процентов.

Исследование  жилищного и военного законодательства России позволяет сделать выводы: право субъектов на жилище защищено более надежно; установленные гарантии прав на жилье в недостаточной  мере обеспечены экономически; обеспечение  жильем субъектов при переводах  в другие гарнизоны затрудняется отсутствием четко продуманной  системы  защиты ; строительство  жилья идет медленно из-за отсутствия структур, способных его субсидировать  на взаимовыгодных условиях; суммы, выделяемые для компенсации  оплаты жилья  по договору поднайма, в  настоящее  время  являются недостаточными.               

Заключение.

Исследование  жилищных прав и интересов граждан, а также правовой сущности законов  и подзаконных актов их закрепляющих. Анализ жилищного законодательства  и  судебной практики, позволяют  сделать следующие выводы:

-жилищные  правоотношения были, есть и останутся  самыми актуальными и сложными, ибо даже при наличии стабильно  действующей жилищной индустрии  удовлетворить требованиям всех  граждан не представляется возможным.  Причин тому множество, увеличение  состава семей, желание улучшить  жилищные условия, необходимость  перемены места жительства.

-правоотношения  в жилищной сфере значительно  осложнены противоречивостью и  несовершенством предписаний, закрепленных  как законами, так и подзаконными  актами.

-серьезные  недостатки законодательной базы, использованной  для приватизации  жилых помещений, позволили криминализировать   эту область, и лишить жилья  значительное число граждан. Восстановление  права на жилье невозможно  фактически, так как оно уже  перепродано, передарено и тд.

-реализация  права граждан распорядиться  своим жильем требует твердого  знания законодательства, особой  осмотрительности при вступлении  во взаимоотношения, как с физическими,  так и с юридическими лицами.

-особенности   защиты прав на жилье военнослужащих  и членов их семей  зависят  от особенностей прохождения  военной службы и снабжения  армии.

-особо  не защищенной частью населения  являются проживающие в общежитиях. 

Таким образом, необходимость   института защиты жилищных прав граждан, выработка его  сущности, содержания, механизма и  принципов  выходит на первый план. Эта необходимость обоснована и  подтверждена практикой. Только на основе реальной защиты жилищных или других прав граждан можно построить  законопослушное и здоровое общество.