Залог - один из способов обеспечения исполнения обязательств

     Договором или законодательством может  предусматриваться оставление заложенного  имущества во владении залогодателя, либо заложенное имущество может  быть передано залогодержателю (заклад). Имущество, находящееся в общей  совместной собственности, может быть передано в залог только с согласия остальных собственников.

     Во  избежание признания недействительным договор залога обязательно должен быть заключен в письменной форме (ст.307 ГК РК) и содержать следующие сведения:

     1) описание предмета залога;

     2) оценка предмета залога;

     3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;

     4) указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество и допустимость его использования.

     Залогодатель  сохраняет право распоряжения заложенным имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом переход права на заложенное имущество, которое уже является обеспечением какого-либо иного обязательства, предшествующее право залогодержателя сохраняет силу. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.

     За  счет заложенного имущества залогодержатель  вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к  моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - неустойку.

     Согласно  ст.310 ГК РК право залога возникает  с момента регистрации договора о залоге. В случае если заложенное имущество находится в общей собственности у нескольких лиц, необходимо получить должным образом удостоверенное согласие о передаче в залог у всех этих лиц (физических лиц путем нотариального заверения, юридических лиц путем проставления печати и подписи уполномоченным лицом).

     Законодательством предусмотрено следующие виды залога: заклад и ипотека, залог прав, залог ценных бумаг.

     При ипотеке заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя, то есть право собственности ограничивается только в отношении распоряжения данным имуществом (продажа, перезалог, дарение). При закладе заложенное имущество передается во владение залогодержателю, что делает невозможным для залогодателя и пользование, и распоряжение заложенным имуществом.

     Отличие ипотеки от залога прав, в том числе от залога имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, состоит в предмете залога. Залог прав предусматривает залог имущественных прав, которые могут быть отчуждены (арендные права на предприятия, строения, здания, сооружения, право на долю в имуществе хозяйственного товарищества, долговые требования, авторские, изобретательские права).  

     Ипотека недвижимого имущества как разновидность  залога допускается только путем  составления в письменной форме  ипотечного договора, подлежащего обязательной государственной регистрации, и ипотечного свидетельства. Важно, что путем передачи в залог недвижимого имущества гарантируется существенным образом исполнение обязательства должника и защита интересов кредитора.

     Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского оборота, имущество. При этом ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору права на земельный участок, на котором находится это здания или сооружение, либо на часть этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все его имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законодательством. Право залога может быть договором распространено на имущество, которое поступит в собственность или хозяйственное ведение залогодателя в будущем.

     Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого  недвижимого имущества регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества. В частности, данный вопрос в настоящее время регулируется  Законом Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23.12.1995 года.

     Общие правила о залоге, содержащиеся в  Гражданском кодексе Республики Казахстан, применяются к ипотеке имущества, если Законом «Об ипотеке недвижимого имущества» не установлены иные правила. В случае противоречия между Законом «Об ипотеке недвижимого имущества» и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы Закона «Об ипотеке недвижимого имущества».

     При ипотеке заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

     Особенности правового регулирования ипотеки  недвижимого имущества проявляются, в частности, в законодательных требованиях к форме сделки.

     В частности, пункт 1 ст. 6 Закона «Об ипотеке  недвижимого имущества» предусматривает  заключение ипотечного договора в письменной форме, подписания его залогодателем  и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником.

     Пункт 2 указанной статьи предусматривает  обязательную регистрацию ипотечного договора. Поскольку, право ипотеки  возникает с момента регистрации  ипотечного договора.

     Если  иное не предусмотрено законом или договором, при ипотеке предприятия или другого имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав движимое и недвижимое имущество. Необходимо отметить, что ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

     Поскольку, согласно Земельного Кодекса Республики Казахстан права на здания и сооружения и на земельные участки неотделимы друг от друга.

     Другим  видом залога является заклад, при  котором заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя.

     С согласия залогодержателя предмет  залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может быть оставлен во владении залогодателя с нанесением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).

     При залоге прав предметом залога являются имущественные права, которые могут  быть отчуждены, в частности арендные права на предприятия, строения, здания, сооружения, право на долю в имуществе хозяйственного товарищества, долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права.

     Залог прав на земельный участок, и прав на иные природные ресурсы допускается  в пределах и на условиях, установленных земельным и иным природноресурсовым законодательством.

     При залоге имущественного права, удостоверенного  ценной бумагой, она передается залогодержателю  либо размещается в банке, если договором  не предусмотрено иное.

     Если  иное не установлено договором о залоге, деньги, являющиеся предметом залога, размещаются в банке.

     Залог возникает из договора, из закона при  наступлении указанных в нем  обстоятельств, если в нем установлено, какое имущество и для обеспечения  исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Если законом не установлено иное, правила Гражданского Кодекса Республики Казахстан о залоге по договору применяются к залогу по закону.

     Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен заключаться в письменной форме, Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора о залоге.

     Если  иное не предусмотрено договором  или законодательными актами, залог   обеспечивает требование в полном объеме, которое имеется к моменту его фактического удовлетворения, включая вознаграждение (интерес), возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойкой (штраф, пеню), необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также возмещение расходов по взысканию.

     Если  после установления залога долг по обязательству, которое этим залогом  обеспечено, возрос, залогодержатель  вправе обратить взыскание на заложенное имущество и для покрытия вновь образовавшейся части долга. В практике часто такое увеличение первоначальной суммы долга является результатом его несвоевременного погашения должником, которое в зависимости от условий обязательства может привести к начислению на основную сумму долга вознаграждения (интереса), возникновения у залогодержателя права на получение с должника неустойки, а также права на возмещение причиненных залогодержателю убытков.

     В частности, в связи с кризисом в последнее время участились случаи неплатежеспособности заемщиков банков, в результате чего банки своим неплатежеспособным должникам начисляют неустойки, тем самым возрастает задолженность должника перед банком, и банки выставляют на торги заложенное имущество для покрытия всей образовавшейся задолженности.

     Неисполнение  или ненадлежащее исполнение должником  обеспеченного залогом обязательства  является основанием реализации права  залога, в которое входит также  право и на получение удовлетворения по основному обязательству из стоимости заложенного имущества. Это право предоставляется залогодержателю и в случаях, когда залогодатель не является должником по обеспечиваемой сделке (вещное поручительство). Следовательно, вещный поручитель несет солидарную ответственность стоимостью заложенного имущества перед залогодержателем наравне с должником, и залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество вещного поручителя.

     Удовлетворение  требований залогодержателя производится за счет стоимости заложенного имущества. Как правило, заложенное имущество должно быть реализовано для получения стоимости для удовлетворения требований залогодержателя. Удовлетворение требований залогодержателя производится, по общему правилу, в судебном порядке. Оно производится по иску залогодержателя на основании решения суда в порядке, установленном для исполнения судебных решений в соответствии с гражданским процессуальным законодательством и законодательством об исполнительном производстве.

     Возможность удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть установлена договором или законодательным актом. Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке производится путем реализации заложенного имущества проведения торгов (аукциона).