Виды договоров купли-продажи

К договору контрактации в части, не урегулированной  правилами ГК РФ о контрактации, применяются правила о договоре поставки, в случаях закупки и  поставки сельскохозяйственной продукции, продовольствия и сырья для государственных  нужд - правила о поставке товаров  для государственных нужд, а при  отсутствии таковых - общие положения  о договоре купли-продажи.

Сторонами договора контрактации являются производитель  сельскохозяйственной продукции и  ее заготовитель. Производителем может  быть коммерческая организация, производящая сельскохозяйственную продукцию, гражданин, занимающийся этим видом предпринимательской деятельности, в том числе крестьянское (фермерское) хозяйство. Заготовителем также является предприниматель, закупающий сельскохозяйственную продукцию для последующей продажи или для последующей переработки¹⁵.

Предметом договора контрактации является сельскохозяйственная продукция, выращенная (произведенная) сельскохозяйственным производителем и не подвергнутая какой-либо промышленной переработке, т. е. сельскохозяйственная продукция в сыром виде. Контрактуемый  товар отличается тем, что это  товар будущий, т. е. он еще подлежит выращиванию или производству в  условиях сельского хозяйства. Само выращивание связано с различными стадиями сельскохозяйственного производства, которые иногда не зависят от воли производителя сельскохозяйственной продукции (засуха, дожди и т.п.). Эти  обстоятельства обусловливают порядок  определения условий в договоре о количестве (ст. 465 ГК РФ) и ассортименте сельскохозяйственной продукции (ст. 467 ГК РФ). Так, количество сельскохозяйственной продукции может быть определено не в точных размерах, а выражено в двух предельных цифрах - наименьшей и наибольшей (от и до).

Порядок передачи сельскохозяйственной продукции  определяется договором контрактации. Если договором он не определен, то заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз. Если принятие сельскохозяйственной продукции осуществляется в месте  нахождения заготовителя или ином указанном  им месте, заготовитель не вправе отказаться от принятия сельскохозяйственной продукции, соответствующей условиям договора контрактации и переданной заготовителю в обусловленный договором срок.

При нарушении  сторонами тех или иных условий  договора контрактации применяются  последствия, предусмотренные нормами  о договоре поставки и общими положениями  о договоре купли-продажи.

Вместе  с тем особенности сельскохозяйственного  производства, подверженного не всегда предсказуемым влияниям природной  среды, обусловливают особенности  ответственности производителя  сельскохозяйственной продукции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств. В соответствии со ст. 538 ГК РФ производитель сельскохозяйственной продукции отвечает перед заготовителем  только за виновное нарушение. Заготовитель же несет ответственность перед  производителем по правилам, установленным  п. Зет. 401 ГК РФ, независимо от наличия  или отсутствия в нарушении его  вины.

2.3. Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется  передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный  участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ.

Нормы ГК РФ применяются к сделкам с  земельными участками, в том числе  и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сторонами договора продажи недвижимости могут  быть любые физические и юридические  лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и  цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые  позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным.

Предметом договора продажи недвижимости может  быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном  участке, но не являющемся предметом  договора продажи и находящемся  в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей  прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный  участок: право собственности, право  аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.¹⁶

Если  договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный  участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ¹⁷, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования.

Если  земельный участок не принадлежит  продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка  не требуется, если такая продажа  недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает  право пользования соответствующей  частью земельного участка на тех  же условиях, что и продавец недвижимого  имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может  быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном  участке и находится в собственности  продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом  сохраняется право пользования  частью земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если  в договоре продажи земельного участка  такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет  право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и  необходима для ее использования  в соответствии с ее назначением.

Передача  недвижимого имущества продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче. Именно после вручения имущества  покупателю и подписания сторонами  документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом  или договором.

Вместе  с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое  несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности  за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной  регистрации в установленном  законом порядке.

Существенным  условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Существенным  условием договора продажи жилых  помещений (жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры), в которых  проживают лица, сохраняющие в  соответствии с законом право  пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием  их прав на пользование продаваемым  жилым помещением.

Договор продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор  продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в  порядке, установленном законом. С  момента государственной регистрации  такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной  регистрации такого договора влечет его недействительность.

2.4. Договор продажи предприятия

Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимого имущества. В той части, в какой продажа  предприятий не определена параграфом 8 ГК РФ, к продаже предприятия  применяются правила ГК РФ о продаже  недвижимости. Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего  применяются специальные нормы  ст. 559-566 ГК РФ, при их недостаточности - правила ГК РФ о продаже недвижимости и лишь затем - общие положения  о купле-продаже.

По договору продажи предприятия продавец обязуется  передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный  комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.

ГК РФ не определяет стороны договора продажи  предприятия. Но исходя из того, что  под предприятием понимается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, следует полагать, что сторонами  этого договора, либо одной из сторон, являются субъекты предпринимательской  деятельности.

Существенными условиями договора продажи предприятия  являются условия о составе и  стоимости продаваемого предприятия, т. е. точное определение элементов  имущественного комплекса. Они определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой  инвентаризации.

Существенным  условием договора продажи предприятия  является условие о цене. В данном случае действует общее положение  о цене в договоре продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), в соответствии с которым  при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения  цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ¹⁸, не применяются.

Цена  предприятия определяется сторонами  свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

В цену предприятия как имущественного комплекса, находящегося на земельном  участке (здания, сооружения и т. п.), включается цена передаваемого с  этим недвижимым имуществом соответствующей  части земельного участка или права на нее. Это правило применяется, если иной порядок установления цены недвижимого имущества не определен договором или не установлен законом.

Согласно  п. 1 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с п. 1 ст. 560 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации.

Необходимыми  приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость  предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием  кредиторов, характера, размера и  сроков их требований. При отсутствии таких документов может быть отказано в государственной регистрации  договора, т.е. договор не будет заключен.

До передачи предприятия покупателю одна из сторон договора продажи предприятия должна письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Если долги были переданы на покупателя без согласия кредитора, то после  передачи предприятия покупатель и  продавец несут солидарную ответственность  по таким включенным в состав предприятия  долгам.