Вещное право

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается (п. 2 ст. 21 ЗК). В связи с этим стоит  еще раз отметить, что правило, содержащееся в ст. 267 ГК РФ, о возможности передачи землевладельцем участка в аренду и безвозмездное срочное пользование после введения в действие ЗК РФ неприменимо. Земельный участок, а также само вещное право пожизненного наследуемого владения не могут являться объектами отчуждения, а также не могут быть переданы в аренду, залог или безвозмездное срочное пользование. Исключением является только переход прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В нотариальной практике, а также  практике деятельности учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нередко возникает вопрос, что именно является предметом наследования в случаях, когда наследодатель  являлся обладателем права пожизненного наследуемого владения земельным участком: земельный участок как таковой  либо названное вещное право. Представляется, что ответ на этот вопрос достаточно четко дан самим законодательством. Согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежащее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит данное право, специального разрешения не требуется. Помимо ГК РФ аналогичная норма содержится и в ЗК РФ: в п. 2 ст. 21 ЗК РФ речь идет о переходе по наследству именно прав на земельный участок, а не о самом земельном участке.

Таким образом, по наследству переходит  вещное право - право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Иную позицию следует признать неправильной.

Граждане, имеющие земельные участки  в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право  однократно бесплатно приобрести в  собственность находящийся в  его пожизненном наследуемом  владении земельный участок, при  этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных  федеральными законами, не допускается.

Предоставление в собственность  граждан земельных участков, ранее  предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное  наследуемое владение, в установленных  земельным законодательством случаях  сроком не ограничивается.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть прекращено по тем же основаниям и в том  же порядке, что и право постоянного (бессрочного) пользования участком. Право пожизненного наследуемого владения прекращается при отказе землевладельца от принадлежащего ему права на земельный  участок. При этом распоряжение земельным  участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком при использовании  его с нарушениями норм земельного и иного законодательства прекращается принудительно в судебном порядке.

В случае разрушения недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения, от ветхости либо стихийных бедствий титул пожизненного наследуемого владения сохраняется  за землевладельцем, если он начал восстанавливать уничтоженное либо разрушенное недвижимое имущество в течение трех лет. Названный срок может быть продлен исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

3.2 Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком позволяет его обладателям бессрочно  владеть и пользоваться земельным  участком, который был выделен  государственным или муниципальным  исполнительным органом, являющимся собственником  этого недвижимого имущества¹¹. 
Субъектами данного ограниченного вещного права являются граждане и юридические лица, однако принятый Земельный кодекс РФ сужает круг субъектов, которым могут предоставляться земельные участки. В частности, выделение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется государственным и муниципальным учреждениям; федеральным казенным предприятиям; органам государственной и муниципальной власти.

Земельный кодекс РФ лишил физических лиц права на получение в постоянное (бессрочное) пользование земельных участков. В то же время граждане, имеющие данное недвижимое имущество на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право безвозмездно приобрести их в собственность. 
В соответствии с гражданским законодательством обладатели ограниченного вещного права самостоятельно определяют возможности и пределы его использования в собственных интересах. Собственник права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вправе возводить здания и сооружения как для потребительских, так и производственных целей; проводить мелиоративные работы и строить водные объекты; использовать земельный участок для производства сельскохозяйственных работ и заниматься поиском полезных ископаемых в пределах, предусмотренным Федеральным законом "О недрах".

С учетом общественной значимости использования земельного участка  субъекты этого права обязаны  использовать его в соответствии с целевым назначением, с учетом сохранности окружающей среды, порядка  использования природными объектами, соблюдением градостроительных, противопожарных  и экологических норм и правил.

Основания прекращения права  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком указываются  в земельном законодательстве. В  частности, субъекты данного права  могут приобрести его в собственность  или добровольно отказаться от своего права постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком (ст. 20, 45 Земельного кодекса РФ). В то же время Гражданский и Земельный кодексы РФ предусматривают принудительное изъятие земельного участка при реквизиции для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК РФ), путем его выкупа по правилам, установленным для прекращения права собственности. В статье 45 ЗК РФ приводится перечень обстоятельств, позволяющих соответствующим государственным и муниципальным органам принудительно прекращать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком: использование земельных участков не по назначению; 
неустранение совершенных умышленных следующих земельных правонарушений:

а) отравление, порча или уничтожение плодородного слоя почвы;

б) систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, их охране и по предотвращению процессов, ухудшающих состояние почв;

в) систематическая неуплата земельных налогов;

г) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Земельный кодекс РФ ограничивает возможность субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжаться предоставленной недвижимостью, однако при отчуждении права собственности на жилое здание или другой объект строительства данный собственник передает покупателю право на использование соответствующей части земельного участка.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком регулирует сферу владения и пользования  данной недвижимостью, передаваемой по наследству. Субъектами этого права  являются только граждане, т.к. наследство открывается после смерти наследодателя (физического лица). Земельные участки  субъектам права пожизненного наследуемого владения ранее предоставлялись  безвозмездно из государственных и  муниципальных фондов для ведения  личного подсобного хозяйства или  создания крестьянского "фермерского" хозяйства. Принятый ЗК РФ запретил предоставлять земельные участки для пожизненного наследуемого владения и сузил сферу их гражданского оборота. Землевладелец может только передавать другим лицам земельные участки в аренду или в безвозмездное срочное пользование, а продажа, залог, и другие сделки, направленные на отчуждение этой недвижимости, не допускаются (ст. 267 ГК РФ).

3.3 Сервитут.

Как вещное право  сервитуты возникли в условиях частной  собственности на землю и отражают необходимость в постоянном пользовании  чужим, обычно соседним, земельным участком для прохода, проезда, прогона скота, прокладки линий связи и их последующего обслуживания и т.д. Установление сервитута в аналогичных целях возможно в отношении лесных и водных участков, а также зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, когда возникает необходимость устойчивого пользования ими. Гражданскому праву издавна известны сервитуты в пользу определенного лица (личные сервитуты), когда предоставляется пожизненное, а иногда и наследуемое право пользования недвижимостью, например для проживания или работы (художественная мастерская).

В условиях перехода к рынку и отношениям частной  собственности сервитуты, которые  отечественному гражданскому праву  в годы плановой экономики были практически  неизвестны, стали получать заметное распространение и потребовали  регламентации. Нормы о сервитутах содержатся в ГК РФ, многих других актах  гражданского права, а Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок с  ним»¹² дает в ст. 1 легальное определение сервитута.

Сервитут  создает постоянное или достаточно длительное по сроку право пользования  чужим земельным участком или  иной недвижимостью, собственник которых  сохраняет свои правомочия в отношении  этой недвижимости и может ею свободно распоряжаться, в частности продать. При этом для нового собственника сервитут сохраняет свою силу, что  отражает его вещный характер.

Сервитут  устанавливается законом (публичный  сервитут), по соглашению заинтересованных сторон или по решению компетентного  государственного органа либо суда, вынесенному  по требованию заинтересованных лиц  для защиты как индивидуальных (частных), так и общественных (публичных) интересов. Возможны судебные споры также в  отношении объема прав, предоставляемых  сервитутом, и других его условий  (периодичность и время пользования, необходимость предварительного уведомления и т.д.).

Собственник обремененного сервитутом земельного участка согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ вправе требовать от лица, в интересах  которого установлен сервитут, соответствующей  платы за пользование участком, если иное не установлено законом. Надо полагать, что на получение соответствующей  компенсации вправе претендовать также  собственники иного недвижимого  имущества, обремененного сервитутом. Публичные сервитуты обычно являются безвозмездными.

ГК РФ не содержит в отношении сервитутов развернутого общего регулирования и определяет их режим применительно к отдельным  их разновидностям, причем достаточно кратко. Для устранения пробелов в  правовом регулировании некоторые  нормы ГК РФ о праве собственности  могут применяться к сервитутам в порядке аналогии закона, например нормы о прекращении права  собственности.

Более подробно сервитуты регламентируются нормами Земельного кодекса, Водного  кодекса Российской Федерации¹³ и Лесного кодекса Российской Федерации¹⁴, которые проводят различие между двумя их разновидностями: публичными и частными сервитутами. Земельный кодекс подчиняет частные сервитуты нормам гражданского законодательства, а в отношении публичных сервитутов содержит ряд норм в ст. 23 ЗК РФ, которая называет возможные цели установления таких сервитутов. При этом указывается, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он устанавливается. При невозможности использовать земельный участок вследствие установления сервитута землевладелец вправе требовать изъятия этого участка путем выкупа с возмещением ему убытков или предоставления равноценного участка.

Нормы Лесного  кодекса и Водного кодекса  о сервитутах близки правилам Земельного кодекса, различают частный и  публичный сервитуты и содержат некоторые дополнительные правила, отражающие особенности регулируемых ими отношений. Граждане имеют право  свободного пребывания в лесах (публичный  лесной сервитут), а также пользоваться водными объектами общего пользования  и иными водными объектами (публичный  водный сервитут), если иное не предусмотрено  законодательством.

Установление  публичного сервитута предусматривает  также Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»¹⁵. Согласно ст. 31 Закона публичным сервитутом может быть обязанность собственника приватизируемого имущества обеспечивать беспрепятственный допуск, проход, проезд, возможность размещения геодезических и других знаков, прокладку и использование линий электропередачи, связи и водоснабжения. Основанием установления таких сервитутов будут условия сделки о приватизации соответствующего имущества, заключенной с новым его собственником.

Особенность сервитута состоит в обязательности его государственной регистрации, без чего это вещное право не возникает. Порядок регистрации сервитута  определен в ст. 27 Закона о государственной  регистрации прав на недвижимость. Обязательность государственной регистрации  личных сервитутов законами прямо не предусматривается; имеющиеся практические пособия склонны считать ее необходимой¹⁶.

Заключение.

Подводя итог работы хотелось бы отметить основные моменты.

Под вещным правом принято понимать «право, обеспечивающее удовлетворение интересов  управомоченного лица путем непосредственного  воздействия на вещь, которая находится  в сфере его хозяйственного господства». Вещное право закрепляет отношение  лица к вещи, с помощью которого оно обеспечивает удовлетворение самых  различных потребностей.