Управление многоквартирным домом

Так же необходимо расширить предмет договора о  содержании общего имущества до управления многоквартирным домом и переименовать  этот договор в договор управления многоквартирным домом товариществом  собственников жилья, а также принять нормы, регулирующие отношения сторон соответствующего договора. 

Управление многоквартирными домами жилищными кооперативами  как способ управления многоквартирным  домом не урегулирован законом и  практически не рассматривается  в научных работах, в связи с чем требуется разработка концепции правового регулирования управления многоквартирным домом Жилищным кодексом. 

Так, если нормы  ЖК РФ о товариществах собственников  жилья посвящены, в том числе  и управлению ТСЖ многоквартирным  домом, то нормы о кооперативах, в основном, регулируют отношения по приобретению кооперативом многоквартирного дома и передаче помещений в данном доме членам кооператива. 

Это является главной  проблемой в правовом регулировании  жилищных кооперативов как субъектов, управляющих многоквартирными домами. 

Значительный  пробел в правовом регулировании  не всегда может восполняться уставом  кооператива, поскольку ряд императивных норм ЖК РФ, устанавливающих порядок  деятельности жилищных кооперативов, просто не приспособлен для решения вопросов управления многоквартирным домом. 

В соответствии с действующим законодательством  в жилищном кооперативе помещения  принадлежат кооперативу до полной выплаты членами кооператива  паевых взносов. В случае выплаты  паевого взноса член кооператива становится собственником помещения. Таким образом, можно констатировать, и на что указывает, П.В. Крашенинников "граждане - члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений" Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2005. С. 185.. 

Между тем, в  ЖК РФ полностью отсутствуют правила  регулирующие отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами. Такими собственниками могут быть как лица, вышедшие из кооператива после полной выплаты пая и приобретения права собственности на помещение, так и лица, которые приобрели помещение в доме кооператива по договору или иному основанию. 

Необходимо обратить внимание, что в настоящее время  существует точка зрения, что собственники, не являющиеся членами кооператива, не имеют возможности вступить в  данный кооператив, поскольку вступление в жилищный кооператив осуществляется с целью приобретения жилого помещения в доме кооператива и, кроме того, на лицо, вступающее в кооператив, возлагается обязанность по уплате паевого взноса за приобретаемое кооперативом помещение (ч.2, 3 ст.110, ч.1 ст.124, ч.1 ст.125 ЖК РФ). Кроме того, к моменту приобретения третьими лицами помещений в кооперативном доме (покупки квартир у членов кооператива и т.д.) кооператив уже принял меры для приобретения того количества помещений, которое необходимо для обеспечения жильем членов кооператива, и новых помещений приобретать не будет. 

Однако, представляется, что данная точка зрения не находит  своего правового обоснования, поскольку  ст.110 ЖК РФ основной целью создания жилищных кооперативов выделяет не только удовлетворение потребностей граждан  в жилье, но и также управление жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах. Кроме того, невозможность для новых собственников вступить в кооператив, который управляет многоквартирным домом, будет препятствовать участию таких собственников в управлении общим имуществом многоквартирного дома. 

В данной связи, одновременно возникает и вопрос о членах кооператива, у которых  прекратилось право собственности  на жилое помещений в доме кооператива. 

Если данный факт влечет автоматическое прекращение  членства в ТСЖ (ч.3 ст.143 ЖК РФ), то как основание прекращения членства в кооперативе указанное обстоятельство не выделено (ст.130 ЖК РФ). Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2005. С. 102.Таким образом, формально создается ситуация, когда лицо, уже не имеющее помещения в многоквартирном доме, сохраняет за собой членство в кооперативе, а, следовательно, и возможность участвовать в управлении общим имуществом многоквартирного дома. Несомненно, указанное положение является пробелом в жилищном законодательстве, и в целях его исправления ст.130 ЖК РФ должна быть дополнена соответствующими нормами, закрепляющими, что прекращение права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, управление которым осуществляет кооператив, влечет и прекращение членства в данном кооперативе. 

Следующей проблемой  в управлении многоквартирным домов  посредством кооператива, являются положения ЖК РФ о том, что на общем  собрании членов кооператива каждый член кооператива имеет один голос (ст.117 ЖК РФ). 

Это допустимо, когда решаются вопросы приобретения многоквартирного дома, внутренние вопросы  деятельности кооператива. Однако, при  принятии решений по вопросам управления общим имуществом многоквартирного дома жилищное законодательство руководствуется принципом пропорциональности количества голосов площади помещения, принадлежащего собственнику, принимающему участие в общем собрании собственников помещений или общем собрании членов ТСЖ. Указанный принцип соответствует общим требованиям разумности и справедливости (ст.7 ЖК РФ), поскольку, чем больше у собственника доля в общем имуществе, тем больше его заинтересованность в сохранении этого имущества и тем больше его расходы на содержание имущества. 

Частью 2 ст.129 ЖК РФ закреплено, что на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ, устанавливающей правовой режим общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 

Так, в соответствии со ст.39 ЖК РФ собственники помещений  в многоквартирном доме несут  бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном  доме. 

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Так, во исполнение вышеназванных положений Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 были утверждены "Правила содержания общего имущества в многоквартирном  доме", в соответствии с п.33 которых, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. 

Таким образом, на данном этапе деятельности кооператива, управление многоквартирным домом, должно осуществляться кооперативом исходя из вышеназванных положений. 

Поскольку, до выплаты  пая членом кооператива, помещения  в многоквартирном доме принадлежат  кооперативу, то принятие решений относящихся к управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества должны осуществляться как собственниками, полностью выплатившими свой пай, так и непосредственно кооперативом, являющимся с правовой точки зрения таким же собственником помещений в данном доме на равноправных началах, с учетом площади, принадлежащих каждому из вышеназванных лиц помещений в таком многоквартирном доме. 

Таким образом, члены кооператива не выплатившие  пай в полном размере не имеют  прав на принятие решений относящихся к управлению многоквартирным домом. Однако, субъектный состав лиц, принимающих решения по управлению многоквартирным домом увеличивается с момента перехода права собственности на помещения в кооперативном доме к нескольким собственникам, т.е. после выплаты одним или несколькими членами кооператива паевого взноса в полном размере. С указанного момента, и до момента, когда последний из членов кооператива не выплатит свой пай, ряд вопросов, а именно, определение необходимых расходов на содержание общего имущества и размер обязательных платежей, направленных на управление многоквартирным домом, должны решаться на общем собрании членов жилищного кооператива выплативших пай в полном размере и самим кооперативом. Решения по указанным вопросам должны приниматься с учетом, площади принадлежащих членам кооператива выплативших пай помещений и площади помещений оставшейся в собственности кооператива. 

Необходимо отметить, что к вопросам по управлению многоквартирным  домом и вопросам по определению  величины расходов на содержание общего имущества не следует причислять дополнительные расходы кооператива, которые связаны с выплатой паевых взносов за жилые помещения, а также расчетами жилищного кооператива со своими кредиторами (банками, строительными или иными организациями). Несомненно, указанные расходы должны быть отнесены на членов кооператива, которые не выплатили паевых взносов в полном размере. 

Заключение 

Проведенные исследования в рамках данной работы позволили  сформулировать ряд основных выводов. 

Государство предоставляет  собственникам жилья право по выбору способа управления и тем  самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. И  чем быстрее собственники жилья  осознают это, тем с большей выгодой  для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь, в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья. 

Собственники  помещений в многоквартирном  доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют статуса юридического лица, а следовательно, ограничены в хозяйственной деятельности, без которой управление многоквартирным домом затруднительно, а в последнем - лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. Наиболее рациональной формой управления является создание товарищества собственников жилья. 

С введением  в действие Жилищного кодекса  РФ делается акцент на товарищество собственников  жилья, как одну из эффективных форм управления многоквартирным домом. Ему предоставляется широкий  круг полномочий: управление многоквартирным домом, заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг. 

Но несмотря на все проблемы, существующие в  организации управления жилищными  кооперативами, члены кооператива  выбирают самоуправление, как один из способов управления многоквартирным домом. Поскольку общее собрание членов кооператива самостоятельно устанавливает периодичность проведения текущего и капитального ремонта, а также размер денежных средств, предназначенных на эти нужды. Тогда как управляющая организация берет фиксированный тариф, который не может быть изменен собственниками помещений в многоквартирном доме. 

Были предложены следующие пути по усовершенствованию жилищного законодательства. 

Дополнить гл.14 ЖК РФ рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания; сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, количество голосов каждого члена товарищества, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке. Также необходимо установить требования к содержанию устава ТСЖ и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности. 

Дополнить ЖК РФ правилами регулирующими отношения  между кооперативом, управляющим  многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами. 
 
 
 

Список используемых источников 

1. Конституция  Российской Федерации, принята  12 декабря 1993 г. 

2. Кодекс Российской  Федерации об административных  правонарушениях // СЗ РФ. - 2002. - №  1 (ч.1). - Ст.1. 

3. Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.