Современные проблемы правового регулирования ипотеки в Российской Федерации

"text-align:justify">Предметом ипотеки может быть:

-                    отдельные помещения, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированное в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

-                    вещь, является предметом, считается заложенной вместе с принадлежностями, как единое целое.

-                    незавершенное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отдельном земельном участке. В законе «Об ипотеке» отмечено, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечения обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю, материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.[5]

-                    доля в праве собственности на земельный участок. Эти объекты при заключении договора об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заключенными, если они принадлежат собственнику нежилого помещения.

Такая ипотека осуществляется без раздела земельного участка, и выделения из него указанной доли в виде самостоятельного земельного участка. Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую долю, или часть дома в праве общей собственности на жилой дом.

Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если же не предусмотрено договором или Федеральным Законодательством.

Предметом ипотеки не может быть имущество, изъятое из оборота, самовольные постройки, а так же имущество, на которое в соответствии с Федеральным Законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества содержится в Гражданском процессуальном кодексе РФ.

Не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого: в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена[6]; земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативным актом субъекта РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре не возможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Закон устанавливает ограничение на имущество, находящегося в общей совместной собственности супругов, когда ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки.[7]

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрации осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дата государственной регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотек

Договор ипотеки заключается между двумя лицами, являющимися его сторонами - залогодержателем и залогодателем.

Федеральный закон не содержит специальной статьи, которая бы устанавливала бы круг залогодателей.

Неотъемлемой частью ипотечного договора являются участники, между которыми заключается этот договор. Субъектами договора ипотеки могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. 3алогодателем является лицо, представляющее имущество в залог и залогодержатель -­ лицо, принимающее его в залог.

Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству. Таким образом, кредитор и залогодержатель одно лицо. 3алогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.[8]

В качестве залогодателя не могут выступать учреждения или казенные предприятия. Государственные и муниципальные унитарные предприятия могут выступать в роли залогодателя, но в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ вправе это делать исключительно с согласия собственника недвижимого имущества.

Банки предоставляют ипотечные кредиты дееспособным гражданам в возрасте от 21 года до 60 лет, имеющим трудовой стаж на последнем месте работы не менее 3 - 6 месяцев и стабильный доход.

Банк принимает решение о размере выдаваемого кредита.

Для того чтобы получить кредит, клиент должен предоставить в банк пакет документов, подтверждающий платежеспособность. Банк просит заемщиков предоставить данные об образовании, трудовом стаже, составе семьи, доходах и расходах.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Законом об ипотеке.

Следует обратить внимание, что залогодержателем жилого дома или квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Действующее законодательство предусматривает случаи, когда ипотека возникает как в силу закона, так и в силу договора.

Во всех случаях на основании федерального законодательства ипотека возникает:

- на основании договора ренты. Так согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ «при передаче под выплаты ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество»;

- на основании договора купли - продажи недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа. При этом товар, переданный в кредит, считается находящимся в залоге у продавца для исполнения покупателям его обязанности по оплате приобретенного товара;

- на основании договора купли - продажи жилого дома или квартиры за счет банковского кредита;

- на основании договора участия в долевом строительстве, где в обеспечении исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей); представленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности; или права аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Оценочная стоимость жилого помещения определяется по соглашению залогодателя и залогодержателя и указывается в договоре в денежном выражении.

 

Глава 2 Проблемы ипотечного кредитования
в Российской Федерации

2.1 Проблемы заемщика, связанные с
получением ипотеки

Ипотечное кредитование характеризуется долгосрочностью. В большинстве субъектов Российской Федерации сроки ипотечного кредитования составляют от 1 года до 25 - 30 лет.

Основными участниками российской системы ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечные фонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства, инвесторы, поручители, органы власти.

Особыми участниками отношений по ипотечному кредитованию выступают созданные при поддержке органов государственной, а иногда и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки.

Размер ставок по ипотечным кредитам. Основными параметрами любой ипотечной системы и, соответственно, ипотечной программы являются проценты по кредиту, т.е. ставка ипотечного кредита, стоимость недвижимого имущества, связанные с ней риски, а также расходы на страхование этих рисков.

Развитие ипотеки напрямую связано со снижением процентной ставки.

Во многих субъектах установлены льготные ставки для молодых семей. В Самарской области они составляли 10% годовых. В других регионах установлены в пределах 7 - 8%.

Представляется необходимым продолжение политики снижения процентной ставки по ипотечным кредитам и льготных ставок для отдельных категорий граждан - бюджетников, молодых семей, в семьях при рождении ребенка.

Молодая семья - это семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и минимум одного ребенка. Важным условием для участия в программе молодой семьи является нуждаемость в улучшении жилищных условий. Как видно, важным акцентом в определении является то, что претендовать на получение государственной поддержки молодая семья может вне зависимости от того, есть у нее дети или нет. В то же время, если это неполная семья, то для того, чтобы считаться семьей, наличие детей является обязательным.

Однако некоторые нормативно-правовые акты предусматривают дополнительные компенсационные взносы при ипотечном кредитовании. Действительной мерой государственной поддержки участников ипотеки является субсидирования государством части взносов.

Субсидии на приобретение жилья или индивидуальное строительство, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, предоставляются в следующих размерах[9]:

35% от средней стоимости жилья - для семей, не имеющих детей;

40% от средней стоимости жилья - для семей, имеющих одного и более ребенка.

Норма общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, устанавливается в следующих размерах:

для семьи численностью два человека (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м;

для семьи численностью три и более человек, включающей, помимо молодых супругов, одного и более детей (либо семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей), - количество членов семьи, умноженное на 18 кв. м.

Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления могут предусматривать дополнительные формы поддержки молодых семей - предоставлять дополнительные субсидии в большем размере, чем это предусмотрено условиями подпрограммы; предоставлять банкам государственные гарантии субъектов Федерации или муниципальные гарантии по ипотечным жилищным кредитам, в том числе по кредитам с растущими платежами, осуществлять дополнительные меры по субсидированию части кредита (займа) при рождении (усыновлении) ребенка молодой семьей и др.

В Москве внедрена молодежная ипотечная программа, согласно которой оплата 30% стоимости квартиры вносится молодой семьей с ребенком, другие 30% компенсирует администрация города, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

В Волгоградской области администрацией предоставляются жилищные субсидии на оплату первого взноса гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, а также разрабатываются рекомендации по созданию системы предоставления поручительств органами местного самоуправления по отдельным категориям заемщиков.

В Пензенской области работникам бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, если они подпадают под стандарты ипотечного кредитования, предоставляется рассчитываемая в определенном порядке субсидия, которая может быть использована только на приобретение или строительство жилья, а в остальной части может быть выдан ипотечный кредит.

В нашей стране лишь около 10% населения имеют жилплощадь свыше 18 м2 на одного человека, около 30% - менее 9 м2, ежегодно только 1% семей приобретает новую квартиру. И это в условиях, когда проблема старения жилых фондов с каждым годом становится все острее. По данным Комитета по собственности Государственной Думы, в России нуждаются в улучшении жилищных условий не менее 20 млн. человек, однако приобрести квартиру в собственность в состоянии лишь 5-7% нуждающихся. Только в Подмосковье в очереди на улучшение жилищных условий стоит более 200 тыс. семей. Чтобы обеспечить их квартирами, надо построить не менее 12 млн м2. В то же время на эти цели выделяется не более 15% от вводимого в эксплуатацию жилья. Если даже очередь не будет увеличиваться, то при ежегодном вводе в эксплуатацию 2,5 млн. м2 жилья ликвидировать очередь можно лишь за 26 лет.

Существует еще один аспект, который в значительной степени ухудшает положение участников ипотечного кредитования. Нормативные акты многих субъектов Российской Федерации включают нормы о маневренном жилищном фонде, которые предоставляются лицам для переселения, не выполнивших условия договоров заемщиков.[10] Отсутствие маневренного фонда для переселения заемщиков, не выполнивших свои обязательства. Однако на практике такой жилищный фонд не создан. Субъектам Российской Федерации и муниципальным образованием необходимо разработать комплекс мер для разрешения этой проблемы.