Современные проблемы правового регулирования ипотеки в Российской Федерации

27

Санкт-Петербургский колледж управления и экономики
«Александровский лицей»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине Гражданское право

Тема: Современные проблемы правового регулирования ипотеки в Российской Федерации

030503 «Правоведение»

Работа выполнена с оценкой 

Санкт-Петербург

2009

Оглавление:

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1 Теоретико-правовые основы ипотеки в Российской Федерации

1.1 Возникновение, развитие и правовые основы института ипотека

1.2 Понятие и существенные условия ипотеки в  Российской Федерации

Глава 2 Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.1 Проблемы заемщика, связанные с получением ипотеки

2.2 Проблемы кредитора, связанные с предоставлением ипотеки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Данная работа посвящена теме: проблемы правового регулирования ипотеки в Российской Федерации. Актуальность этой темы обусловлена как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

По данным статистки более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере.

Цель исследования заключается в комплексном анализе проблем ипотеки как одной из разновидности гражданско-правового института обеспечения обязательств.

Поставленная цель определила задачи исследования, заключающиеся в следующем:

-        уточнить определение понятия «ипотека»;

-        изучить нормативные правовые акты по вопросам ипотеки;

-        выделить предмет ипотечного кредитования;

-        охарактеризовать правовой статус субъектов ипотеки;

-        исследовать договор ипотеки с точки зрения его формы и содержания;

-         исследовать юридические проблемы в процессе ипотечного кредитования.

Глава 1 Теоретико-правовые основы
ипотеки в Российской Федерации

1.1 Возникновение, развитие и правовые основы
института ипотека

В историческом процессе развития института залога ипотека представляет третью, наиболее совершенную, его форму, отвечающую насущным потребностям поземельного кредита и экономического быта. Самое слово «ипотека» указывает на греческое его происхождение. Если это слово перевести с греческого языка, оно означает – залог, заклад.

Слово «ипотека» введено впервые Солоном в начале VI в. до Рождества Христова. До этого времени в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неисправности грозило рабство.

Для обращения личной ответственности в имущественную Солон придумал такое средство: кредитор ставил на имении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензии на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой (подставкою). В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога. Ипотека не препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности, а в имуществе.

У римлян ипотечное право не предоставляло кредитору вполне верного обеспечения, потому что не имело двух необходимых качеств - специальности и гласности. Понятие об ипотеке у римлян было искусственно расширено тем, что невозможно было установить ипотеку на всем имуществе должника. Это лишало кредиторов прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы оно простиралось на известное, определенное имущество. Кроме того, по римскому праву некоторые требования считались привилегированными. Безусловно: некоторым лицам, по особым отношениям их к должнику или по особому свойству требования, римский закон независимо от договора присваивал ипотечное право; это была так называемая законная, тайная или безгласная ипотека. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже получить перед ним преимущество.

Путем рецепции ипотека, давшая название ипотечной системе, перешла в западноевропейские законодательства. Она появляется в Германии не ранее XIV в. (до тех пор там господствовал принцип личной ответственности за долги), а во Франции - с конца XVI в.; здесь сохранилась негласная ипотека. В новейшие западноевропейские законодательства ипотека перешла с двумя основными чертами:

1) она применяется только к недвижимым имуществам;

2) продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда.

Ипотека представляется для кредитора самым верным средством получить обеспечение, не принимая в свое владение имение должника и не подвергаясь последствиям конкуренции кредиторов.

Ипотека давно известна и с успехом применяется во многих странах. Не была исключением и наша страна, где ипотека существовала до 1917 г. Российская ипотека имела твердую законодательную основу, многие элементы которой были приняты и успешно развиты другими странами. К сожалению, за годы существования административно-командной системы опыт российской дореволюционной ипотеки был утрачен и забыт, и, начиная с 90-х гг. ХХ в., государству приходится вспоминать и внедрять механизмы ипотечного кредитования заново. В то же время в других странах уже несколько десятилетий ипотечное кредитование является одним из основных финансовых инструментов в обеспечении населения жильем и другой недвижимостью.

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, предоставляемый под залог недвижимости на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство.

Одним из действенных способов реализации права граждан на жилище за счет собственных сил и средств является ипотечное кредитование. В развитых странах в общем, объеме операций по купле-продаже жилой недвижимости ипотечное кредитование по разным данным составляет от 50 до 90%.

Под ипотечным жилищным кредитованием следует понимать отношения между заемщиками, специальными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение, индивидуальное строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого жилья, а также не завершенного строительством недвижимого имущества и принадлежащих заемщику (залогодателю) материалов и оборудования, заготовленных для строительства, включая систему мер государственной поддержки.

В современном законодательстве Российской Федерации нет единой правовой базы ипотечного кредитования. Но за последнее время в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимает Гражданский кодекс РФ[1], Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 “О залоге” и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке”, Федеральный Закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах” регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих” отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих. Важным шагом по развитию ипотеки в России стало создание на основе правительственного постановления в 1996 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Ипотечные агентства - специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является эмиссия облигаций с ипотечным покрытием и приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой.

В большинстве субъектов Российской Федерации приняты соответствующие законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России.

Анализ законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера и степени правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы.

Первую группу составляют субъекты, в которых приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования (Республики Дагестан, Марий Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Волгоградская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще и региональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калининградская и другие области). Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.

Вторую группу составляют субъекты, регулирование ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская, Смоленская, Тверская и другие области).

Третью группу составляют субъекты, в которых практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых отношений.

1.2 Понятие и существенные условия ипотеки в
Российской Федерации

В федеральном законодательстве под договором ипотеки понимается соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.[2]

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

Одним из существенных условий договора ипотеки является предмет договора, который может быть выражен в различных материальных благах.

Предметом ипотеки, может быть недвижимое имущество, указанные в п.1 ст. 130 ГК РФ, право на которые зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением земельных участков находящиеся в государственной или муниципальной собственности, площадь которого меньше минимального размера, земель целевого назначения и разрешенного использования[3].

2. Предприятие, а также здания, сооружения и иные недвижимые имущества, используемые в предпринимательской деятельности (ангары, цеха).

3. Жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

6. Право аренды недвижимого имущества.

7. Доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которое в силу положений Закона об ипотеке может быть предметом залога.[4]

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Следует обратить внимание, что предметом ипотеки могут быть только предоставленные для постоянного проживания гражданам и юридическим лицам, на праве частной собственности, жилые дома и квартиры. Ипотека жилых домов, квартир находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.