Социальный наем жилого помещения

10

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«Сибирская Академия Государственной Службы»

(СибАГС)

Юридический факультет

Кафедра гражданского права и процесса

Курсовая работа

по дисциплине: «Жилищное право»

Тема: «Социальный наем жилого помещения»

Выполнила:

студентка 4 курса

группы 07135

Поткина А.Н.

Проверил:

доцент

Валерьянов Т.В.

Новосибирск

       2011

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения

1.1. Понятия, общая характеристика социального найма жилого помещения

1.2.Субъекты договора социального найма жилого помещения и их основные права и обязанности по договору

1.3.Возникновение, изменение, прекращение договора социального найма жилого помещения

Глава 2. Проблемные аспекты правового регулирования правоотношений в сфере социального найма жилого помещения

2.1.Сравнительная правовая характеристика договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения

2.2. Проблемы законодательного регулирования социального найма жилого помещения

Заключение

Список использованных источников

Введение

Целью данного исследования является изучение социального найма жилого помещения.

Для реализации этой цели были поставлены следующие задачи:

-исследовать  теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения, а именно: раскрыть понятия и дать общую характеристику социального найма жилого помещения; рассмотреть правовое положение субъектов договора социального найма; изучить вопросы возникновения, изменения, прекращения договора социального найма жилого помещения;

-выявить и предложить пути решения проблем правового регулирования правоотношений в сфере социального найма жилого помещения;

-провести сравнительную характеристику договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения.

Объектом изучения являются общественные отношения в сфере социального найма жилого помещения.

Предметом исследования является социальный наем жилого помещения.

Для всестороннего изучения данной темы в работе были  использованы аналитический, формально-юридический и сравнительно-правовой методы.

В настоящее время, несмотря на преобладание частной собственности и повсеместное развитие рынка коммерческой недвижимости, вопросы социального найма жилья по-прежнему актуальны для многих. Судебные споры относительно различных вопросов в данной сфере - один из самых распространенных видов жилищных споров. Изучение данной темы обусловлено и тем, что социальный наем — это один из основных способов удовлетворения потребности граждан в жилье.

Научная разработанность темы на высоком уровне. Вопросы социального найма жилого помещения рассматриваются практически в каждом учебнике по жилищному праву и смежным отраслям права. По данной теме имеется много научных трудов, публикуется большое количество статей в юридических  журналах, таких как: Жилищное право, Семейное и жилищное право, Современное право.

В данной работе были изучены и использованы материалы научных трудов таких авторов, как: Крашенинников П.В., Шитова М.А., Тихомиров М.Ю., Карпухин Д.В. и др. 

Работа состоит из двух глав:

Глава 1. Теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения. Данная глава включает такие вопросы:

- Понятия, общая характеристика социального найма жилого помещения;

- Субъекты договора социального найма жилого помещения и их основные права и обязанности по договору;

-Возникновение, изменение, прекращение договора социального найма жилого помещения;

Глава 2. Проблемные аспекты правового регулирования правоотношений в сфере социального найма жилого помещения.  Эта глава состоит из таких вопросов:

- Сравнительная характеристика договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения;

- Проблемы законодательного регулирования социального найма жилого помещения.

Глава 1. Теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения

1.1. Понятия, общая характеристика социального найма жилого помещения

В настоящее время предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей. Однако социальный наем не следует понимать как пережиток и наследие советского периода. Для определенных категорий населения получение жилого помещения от государства на льготных условиях зачастую единственно возможный способ реализации конституционного права на жилище. Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. Данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.

На современном этапе законодательное регулирование социального найма жилых помещений состоит преимущественно из норм Жилищного кодекса РФ (раздел III. «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма») и Гражданского кодекса РФ (глава 35: «Наем жилого помещения»).

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами[1]. В Конституции сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое развитие в действующем ЖК РФ спустя более 10 лет после принятия Конституции РФ. До этого времени конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводила данные отношения в русло старого жилищного законодательства - ЖК РСФСР и основанных на нем правил учета субъектов Российской Федерации[2].

ГК РФ не дает определения понятию договора социального найма жилого помещения, но раскрывает понятие договора найма жилого помещения.

Согласно статьи 671 ГК РФ «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем»[3].

В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ «по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания»[4].

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)»[5].

«Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем»[6].

Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая состоит из платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за коммунальные услуги - платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление. Таким образом, договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно условий о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности)[7].

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Согласно ст. 674 ГК РФ «договор найма жилого помещения заключается в письменной форме»[8]. Нормы данной статьи распространяются на договор социального найма жилого помещения.

Следует иметь в виду, что несоблюдение письменной формы совершения договора найма жилого помещения не влечет его недействительности. Данное обстоятельство согласно ст. 162 ГК РФ «лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства»[9].

Представляется, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше (нет решения о предоставлении жилого помещения, не было постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.).

В литературе отмечалось, что поскольку простая письменная форма установлена главным образом для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана тем самым обеспечить интерес контрагентов, государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме[10].

При социальном найме жилых помещений плата за жилье устанавливается не соглашением сторон, а детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154—157 и 159—160) и другими нормативными правовыми актами, чем достигается строгость правовой регламентации порядка исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг при определенных условиях. При этом плата, взимаемая с нанимателей по договорам социального найма, является очень низкой по сравнению с платой по договору коммерческого найма, а некоторым категориям граждан специализированные жилые помещения вообще предоставляются на условиях безвозмездного пользования[11].

Договор социального найма является бессрочным, то есть не содержит условия о сроке. На первый взгляд это требование кажется разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается. Но путем установления срока договора социального найма можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения.

1.2.Субъекты договора социального найма жилого помещения и их основные права и обязанности по договору

Жилье по договору социального найма может быть предоставлено различным категориям граждан. Данные категории указаны в ст. 49 Жилищного кодекса РФ. Так, прежде всего, жилые помещения могут предоставляться малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, а кроме того, иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях.

В договоре социального найма «наймодателем может быть собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо»[12].

В договоре найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого, нанимателем может быть только гражданин (ст.671 ГК РФ и ст.60 ЖК РФ).

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в ст. 49 ЖК РФ категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Основания признания граждан таковыми перечислены в ст. 51 ЖК РФ. Так, к ним относятся граждане:

«1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых помещений, или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся таковыми, но обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности»[13].

По общему правилу принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан о принятии на учет, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства.