Рента: понятие, виды

     В отношении плательщиков ренты закон  никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица, конечно при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона.

     Предметом по договору постоянной ренты является: во-первых, то имущество, которое отчуждается  под выплату ренты (им может быть как движимое, так и недвижимое имущество), а во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны, выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.

     Денежный  эквивалент не является постоянным: в  процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора. 

     1."Гражданский кодекс Российской Федерации

     8. Халецкая Т.М. Содержание договора  ренты: проблемы теории и практики //. 2009. №42. С. 76 -79.

     Срок  договора вытекает из самой сути данного  вида ренты, которая должна выплачиваться  бессрочно, это означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя.

     Значительное  внимание уделяется основаниям прекращения договора постоянной ренты, которые могут быть общими (гл. 26 ГК) и специальными.

     Первым  основанием является исполнение договора. Вторым соглашение сторон о расторжении  договора. В данном случае стороны  сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.

     Следующим основанием прекращения договора ренты  является случайная гибель или повреждение  имущества, переданного под выплату  ренты данного вида. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату  постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно). Поэтому он обязан продолжать исполнять обязательства по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик, как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты, либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

     Далее особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп  постоянной ренты. Суть данного основания  состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в  ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая заранее определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и его получателю.

     Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлён при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ). Однако заслуживает внимания то, что подобная гарантия получателя ренты предусмотрена нормой, которая является лишь факультативной.

     2.2 Пожизненная рента.

     В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса  Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля вправе на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

     Таким образом, договор пожизненной ренты  имеет следующий субъектный состав: получателем пожизненной ренты  может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может  выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким.

     По  договору пожизненной ренты не допускается  переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования. Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Следует  отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

     Под выплату пожизненной ренты может  быть передано движимое и недвижимое имущество.

     В отличие от постоянной ренты, которая  может выплачиваться не только деньгами в размере, определяемом договором, но выплата, которой может быть предусмотрена  в договоре и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК, он подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК).

     С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, в отличие от постоянной ренты, которая выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором (ст. 591, 598 ГК). Это требование закона объясняется тем, что пожизненная рента, как правило, является частью жизнеобеспечения (содержания) получателя ренты, на ней строится его бюджет.

     Основным  основанием прекращения обязательства  по выплате ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение. При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

     При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

     Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп. 

     1."Гражданский  кодекс Российской Федерации

     8. Халецкая Т.М. Содержание договора  ренты: проблемы теории и практики

     4. Ершов Ю.Л. Существенные условия - в силу закона и договора

     2.3 Пожизненное содержание  с иждивением

     Важной  разновидностью пожизненной ренты  является пожизненное содержание с  иждивением. Между указанными договорами вообще достаточно много общего, в  связи, с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение.

     В отличие от других видов ренты  пожизненному содержанию с иждивением дано определение в ст. 601 ГК. Сопоставляя п. 1 ст. 601 и ст. 596, следует отметить, что если объектом имущества при пожизненной ренте могут быть без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи, то объектом имущества при пожизненном содержании с иждивением может быть только недвижимость.

     Недвижимость  передается в собственность плательщика  ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Содержание с  иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ).

     Что касается субъектного состава, то здесь  необходимо отметить следующее: они  схожи с договором пожизненной  ренты. Рентополучателем здесь опять  же может быть только гражданин, и  обязанности по выплате ренты  прекращаются с его смертью. Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и её получателя.

     Что касается формы рентных платежей, то они выплачиваются не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Конкретным договором перечень может быть расширен и уточнён применительно к каждой потребности.

     Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны  могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). В случае если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Подобный подход законодателя вызывает серьезные сомнения. Само понятие «содержание с иждивением» никак не сопоставимо с двукратным минимальным размером оплаты труда. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

     2. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское  право России: Учебник для вузов

     6. Токарева К.Г. О проблемах правовой  конструкции договора ренты

     Заключение 

     Рассмотрев и проанализировав договор ренты с учетом действующего законодательства, можно сделать определенные выводы. Во-первых, надо отметить, что сейчас институт ренты регулируется намного шире, чем в предыдущие периоды. Ведь сегодня рента выделена в отдельную главу, обозначены виды ренты и т.д. Однако следует отметить, что в силу новизны и недостаточности практики, остаётся ещё достаточно много пробелов, недостатков, противоречий в данном договоре.