Расторжение договора социального найма

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, но требования о погашении задолженности удовлетворяли.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет мер к их устранению, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения[8].

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю, чтобы тот нашел другое жилье. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании части 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании Гражданско-процессуального кодекса.

Следующее, второе, основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя - разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 Жилищного кодекса), временные жильцы (ч. 3 ст. 80 Жилищного кодекса), поднаниматели (ч. 4 ст. 79 Жилищного кодекса). Данные действия должны быть подтверждены актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ).

Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина.

Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства: нарушение прав и законных интересов соседей, невозможность в связи с этим проживания в одном жилом помещении. В доказывании данных обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде[9].

Четвертое основание - использование жилого помещения не по назначению. Статьей 7.21 КоАП предусмотрена административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.

Договор социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи расторгается в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо если ответ не поступит в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Глава 2.  Выселение граждан из жилых помещений

2.1. Основания выселения граждан без предоставления

           жилого помещения

Выселение из жилого помещения - лишение гражданина на основании закона права занимать имевшуюся у него жилую площадь с предоставлением или без предоставления ему другого жилого помещения.

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 ЖК РФ, именно:

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Одним из оснований расторжения договора социального найма выступает использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 17 ЖК РФ жилые дома и жилые помещения предназначаются для проживания граждан. Это означает, что основное предназначение жилого помещения состоит в возможности удовлетворения потребности человека использовать его в качестве места проживания. Допускается (без перевода жилого помещение в нежилое) использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами в случаях, когда это не нарушает права и законные интересы других граждан. Такое использование жилого помещения не должно нарушать требования (санитарные, технические и др.), которым должно отвечать жилое помещение. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Общее абсолютное ограничение для использования жилья не для проживания состоит в невозможности размещать в нем промышленное производство. Анализ пределов допустимого использования жилого помещения не только в качестве жилого приводит к выводу о том, что использование жилья не по назначению может выражаться в размещении в нем каких-либо учреждений, офисов, складов и т.п., т.е. в фактическом превращении жилых помещений в нежилые.

Выселение без предоставления другого жилого помещения в силу использования жилого помещения не по назначению возможно после того, как наниматель будет предупрежден наймодателем о недопустимости противоправного поведения.

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению, также может служить основанием для выселения гражданина.

Разрушение или порча жилого помещения являются нарушением обязанности граждан бережно относиться к дому, в котором они проживают, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Закон специально оговаривает то обстоятельство, что действия по разрушению или порче занимаемого жилья должны быть не эпизодическими. Именно целенаправленные, постоянные действия по разрушению жилья могут послужить причиной для выселения проживающих в нем граждан. Под разрушением или порчей жилого помещения, являющимися основанием для выселения, в юридической литературе понимают действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарного оборудования и т.п.) либо на их уничтожение.

Указанные в ч.1 ст. 91 ЖК нарушения могут выражаться не только в совершении активных действий, но и в бездействии, например, неисполнении обязанности, предусмотренной договором социального найма. Для того, чтобы указанные действия (бездействие) повлекли санкцию в виде выселения, они должны быть виновными, т.е. совершены умышленно или по неосторожности и находиться в причинной связи с наступившими негативными последствиями.

Выселение по указанным основаниям осуществляется в следующем порядке:

1) предупреждение наймодателем нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а также назначение нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Такое предупреждение должно быть сделано в письменной форме;

2) в случае устранения нарушения наниматель и члены его семьи не подлежат выселению;

3) в том случае, если один из членов семьи допускает нарушение, которое связано с его личностью, то выселению подлежит только этот член семьи;

4) в том случае, если нарушение не было устранено, наймодателя вправе обратиться в суд с заявлением о выселении. Инициировать обращение в суд могут также соседи, права которых нарушены;

5) принятие судом решения о выселении при наличии достаточных доказательств, а также соблюдения процедуры выселения.

Нарушение порядка влечет отказ суда в удовлетворении иска о выселении.

Совершение перечисленных выше действий само по себе не является основанием для обращения наймодателя в суд с требованием о выселении соответствующих лиц. Наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обязан принять меры, предшествующие обращению в суд. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

Обращение наймодателя в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупреждения наймодателя указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ст. 91 ЖК РФ.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Часть 2 комментируемой статьи называет в качестве еще одного основания для выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения лишение родительских прав, следствием которого является невозможность проживания лиц, лишенных родительских прав, с их детьми.

Родители могут быть лишены родительских прав в случаях: уклонения от выполнения обязанностей родителей; злоупотребления своими родительскими правами; жестокого обращения с детьми, в том числе осуществления физического или психического насилия над ними, покушения на их половую неприкосновенность; совершения умышленного преступления против жизни или здоровья своих детей либо против жизни или здоровья супруга (ст. 69 СК). Хронический алкоголизм или наркомания также могут служить основанием для лишения родительских прав.

Очевидно, что перечисленные действия родителей в подавляющем большинстве случаев губительно сказываются на здоровье, психике ребенка, в некоторых случаях создают угрозу его жизни, а в дальнейшем формируют у него негативное отношение к окружающим. В этой связи, думаем, излишне говорить и о причинной связи между действиями родителей и наличием вреда.

Лишение родительских прав производится в судебном порядке. Родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, в отношении которого они были лишены родительских прав, в том числе право на получение от него содержания[10].

Суд при вынесении решения о выселении граждан, лишенных родительских прав, выясняет вопрос о возможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. В случае, когда проживание граждан, лишенных родительских прав, совместно с детьми признано судом невозможным, названные граждане выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Однако на практике как правило, в случае лишения родителей родительских прав органы опеки и попечительства определяют форму устройства ребенка (кроме усыновления, которое производиться по решению суда) и переселяют его к усыновителю, опекуну, приемному родителю.

Подобные основания выселения без предоставления жилого помещения были предусмотрены и прежде.

2.2.           Порядок выселения из самоуправно занятых жилых помещений.

Гражданин, который самовольно, без законных оснований вселился в жилое помещение, может быть выселен из этого помещения не ранее вступления в силу решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении. Конечно же, такой гражданин выселяется без предоставления ему другого жилого помещения. Другое дело, что между моментом выявления самоуправного занятия помещения и моментом вступления в силу судебного решения проходит длительный период времени.

Однако с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов самовольного занятия чужого недвижимого имущества такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если такими действиями был причинен существенный вред.