Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

          Разницу между   государственным   актом  и  регистрацией  можно      проследить и путем сравнения   решаемых  ими  задач.  Так,  издание    государственного  акта  служит  основанием для  возникновения прав и    обязанностей. Государственная регистрация  имеет  иные,  указанные     выше задачи,  в  том  числе  определяет в конкретных случаях время     возникновения прав.

          Не может  регистрация прав  рассматриваться как государственный    акт, порождающий гражданские права,  и с точки зрения  юридической     логики, так  как оборот "регистрация прав,  порождающая эти права"     такой логики не имеет.

          Кроме того, признание за регистрацией  статуса соответствующего     государственного акта повлекло бы  и  негативные  последствия  для    бюджета государства. Так, если государство будет посредством актов     регистрации создавать,  изменять гражданские отношения,  то в этом  случае на  него ложится и ответственность за юридическую чистоту и   законность удостоверяемых прав.  Фактически  речь  в этом  случае   будет идти  об  ответственности государства в виде ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении    сделки. Ни одна страна в мире не является настолько богатой, чтобы      позволить себе такую  роскошь,  как  ответственность  за  действия    участников частных сделок.

          В то  же  время  мировая   практика  исходит  из  необходимости    использования    в      обязательном      порядке     возможностей    негосударственных правовых институтов для обеспечения  юридической    чистоты регистрируемых  соглашений  и законности возникающих на их   основе прав.  Представляется,   что   данное   требование   вполне    обоснованно как  отвечающее  задачам  создания стабильного оборота    недвижимости и служащее для исключения возможности  регистрации  в      массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

          Действующие правовые системы  зарубежных стран  выработали  два     основных пути  обеспечения законности частных правоустанавливающих     документов, а также прав,  подлежащих государственной регистрации.    Для стран,  использующих  систему  континентального  права,  - это     обязательное нотариальное удостоверение  сделок  с  недвижимостью.

      Для стран англосаксонской модели  права - обязательное участие в     процессе заключения  соглашения  страховой компании  совместно с   адвокатом или маклером.

          К сожалению, ГК РФ обошел  вниманием данную проблему, в  связи с    чем она  по-прежнему  требует  своего  безотлагательного  решения,    принимая во внимание возможные негативные  последствия  незаконных  сделок в такой социально значимой сфере, как недвижимость. Попытки возложить названные выше функции юридического контроля  на учреждения  юстиции,  как  предусмотрено  в  Федеральном законе     Российской Федерации  "О  государственной  регистрации   прав   на    недвижимое имущество  и  сделок  с  ним",  не  только противоречат      вышеизложенным доводам и влекут ничем не  обоснованные  негативные      последствия для  бюджета,  но  и  позволяют  говорить  о  создании     квазисудебного контроля   за   гражданско-правовыми   отношениями.   Создание подобного  контроля  вызывает  множество  вопросов  и  по   квалификации специалистов  и руководителей учреждений   юстиции,    поскольку анализируемый Федеральный закон не содержит требований    об их  обязательном   юридическом   образовании,   допуская,   что      соответствующие должности в учреждениях юстиции могут занимать     лица, имеющие    опыт    работы    в    органах,    осуществляющих     государственную регистрацию.

          Определенную сложность в деятельности  правозащитных институтов     будут вызывать  и  существующие  исключения  из  общего  правила  о   необходимости регистрации для возникновения прав на  недвижимость.     Указанная сложность  связана  прежде  всего с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет  отражен  в   системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь     невозможность получения через  систему  регистрации  исчерпывающих     данных о статусе объекта недвижимости.

          К подобным исключениям можно  отнести положения п. 4 ст. 218 ГК   РФ, предусматривающего   приобретение   права   собственности   на   квартиру, гараж, иное имущество потребительского кооператива после  выплаты своего паевого взноса⁹.

          Другим  исключением,  на  наш   взгляд, являются положения ч. 1   ст. 341 того  же  Кодекса,  в   которой  устанавливается   правило о   возникновении права залога  в отношении имущества,  подлежащего   передаче, с момента такой передачи,  если иное не предусмотрено    соглашением о залоге¹⁰.

          Названный перечень  исключений  может  быть дополнен.  Так,  в   частности, ждет  своего  судебного  разрешения  вопрос  о  моменте    возникновения прав  на недвижимость,  основанных на нормах закона.    Согласно ч.  5 ст. 488 ГК РФ, товар, проданный в кредит, находится    в залоге  у  продавца,  если  иное  не  предусмотрено  соглашением   сторон. Кроме того,  право залога на недвижимость  в  силу  закона     возникает и  при  регистрации  договора  пожизненного содержания с     иждивением на основании ч.  1 ст. 587 ГК РФ. С нашей точки зрения,    возникновение подобных  прав  должно  быть  связано  с моментом их    государственной регистрации,   что   объясняется    необходимостью    обеспечить унификацию  принципа  закрепления  прав  и  обременений недвижимости, а  также   ограничить   возможность   неоправданного расширения перечня исключений из общего правила,  предусмотренного     в п.  2 ст.  8 ГК РФ.  В связи с изложенным,  представляется,  что      договор купли-продажи, в котором предусмотрена оплата недвижимости    в кредит,  попадает в поле зрения  государственной  регистрации в   качестве основания для возникновения вещного права - ипотеки, хотя   в иной ситуации (за исключением,  когда объектом  выступает жилой    дом или помещение) он на регистрацию не предоставляется.

          Также остается открытым для   теории  права  вопрос  о  моменте      возникновения права   собственности   на  недвижимое  имущество  у     наследников. Существующие расхождения в  этом  вопросе  связаны  с     редакцией ст.  546 ГК РСФСР,  согласно которой принятое наследство   признается принадлежащим   наследнику    со    времени    открытия   наследства, а   сам   факт   принятия  осуществляется  посредством   фактического вступления  во   владение   или   подачей   заявления    нотариусу. Названная норма права,  устанавливая момент, с которого      наследуемое имущество признается принадлежащим наследнику, в то же    время не   указала,   на   каком   вещном   праве базируется  эта    принадлежность: на  праве собственности,   праве   хозяйственного   ведения, праве доверительного управления и т.д.  Использование для   уточнения позиции законодателя иных норм гражданского права  также    не позволяет прийти к исчерпывающему выводу.

          Так, возникновение именно права  собственности при вступлении  в     наследство косвенно  подтверждается положениями абз. 2 п. 2 ст. 218   ГК РФ и ст.  548 ГК РСФСР.  В первом случае законодатель связывает  понятие принадлежности   имущества   при   наследовании  с  правом    собственности, а во-втором - предусматривает, что в случае  смерти    гражданина, принявшего,  но  еще  не  оформившего наследство,  его   наследники наследуют это имущество на общих основаниях, в то время    как в   иной   ситуации   наследование  осуществляется  в  порядке   наследственной трансмиссии прав.

          В  качестве  оппонента  названным  правовым  нормам  выступает    ст. 549 ГК РФ, которая говорит о невозможности возникновения права  собственности с  момента принятия наследства,  так как фактическое   вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников  либо подача  им  заявления  о  принятии  наследства  не  исключают   возможности признания за другими наследниками права  собственности    на то  же  имущество  или  его часть.  Исходя из содержания данной      статьи принятие    наследства    следует     рассматривать     как   волеизъявление наследника  вступить  в  наследственные права и как   возникновение у него права управлять  (владеть)  в  рамках  закона    наследуемым недвижимым  имуществом  до  момента  регистрации права    собственности. Это  право  управления   (владения)   не   подлежит    регистрации, так  как  оно  не  содержится  в перечне вещных прав,      изложенном в ст. 131 ГК РФ¹¹.

          Указанный пробел  законодателя  в отношении четкого определения     момента возникновения права  собственности при наследовании должен  быть  разрешен  в  нормах  раздела "Наследственное  право" третьей части ГК РФ.

          Возвращаясь к  возможным негативным  последствиям существования      исключений из общего правила,  предусмотренного в п. 2 ст. 8 ГК  РФ,     необходимо отметить  следующее.  Подобные  последствия должны быть      снижены посредством неукоснительного выполнения требований ст. 131      ГК РФ,  которая обязывает всех  правообладателей,  включая тех,  которые приобрели этот  статус  без государственной  регистрации,    внести   соответствующие    данные   в    реестр.    Осуществление   правообладателем своих прав на недвижимость с участием третьих лиц    должно быть   поставлено   в   зависимость   от  момента  внесения     соответствующих данных об этих правах в реестр. Таким образом, без      государственной регистрации  прав  собственник  не  может в полном     объеме осуществлять   свои   властные   полномочия   в   отношении    принадлежащего ему имущества.

 

В соответствии с нормами  ГК  РФ  права  на  недвижимость,  их      возникновение,  ограничение,   прекращение   и   переход  подлежат      регистрации в государственном реестре.          По существу    названная    регистрация    призвана    служить      обеспечением стабильности    оборота    недвижимости,    поскольку      последняя имеет   не   только   имущественную,   но  и  социальную      значимость. Обеспечение   стабильности   достигается   посредством      выделения сделок  и  иных  актов  с недвижимостью за рамки частных     интересов сторон  и создания   особой   информационной   системы,      позволяющей всем   субъектам   права   получать   исключительно и      единственно достоверные данные о правовом статусе того  или иного      объекта.

          Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это      легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав      и обязанностей,  а  также  иных  оснований  возникновения  прав  и      обязанностей, предусмотренных в п. 1 ст. 8 ГК РФ.   Представляется, что предлагаемое  определение  государственной     регистрации согласуется    и   с   общими   положениями   ГК   РФ,      регулирующими оборот  недвижимости  и  прав   на   нее.   Так,   в     соответствии со  ст.  131  ГК РФ вещные права на недвижимость,  их     ограничение, возникновение,   переход   и   прекращение   подлежат     государственной регистрации. Момент же возникновения прав может по    времени и не совпадать  с  их  государственной  регистрацией,  что     предусмотрено как  исключение в п.  2 ст.  8 Гражданского кодекса.     Более того,   указанная   норма   права   не   связывает    момент     возникновения ограничений,  например,  в виде наложения ареста, со     временем их государственной регистрации.    Таким образом,    законодатель,    установив   обязательность    государственной регистрации прав и иных событий,  вместе с тем  не      придал данному    процессу    исключительно   правоустанавливающий     характер, что  в  свою  очередь  позволяет   рассматривать   такую     регистрацию как  отражение в реестре для неограниченного круга лиц  достоверной и  исчерпывающей   информации   о   правовом   статусе    недвижимости, его изменении или прекращении.

 

 

Заключение

 

 

Учитывая  большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы.

Хотя  российская система регистрации  недвижимости во многом переняла основополагающие положения систем регистрации Германии и Испании, а также перекликается с дореволюционным опытом России по созданию Вотчинного устава,

но опирается  она прежде всего на Гражданский  кодекс РФ, имеет свою специфику, свои особенности, которые могут меняться только при изменении не только Закона о регистрации, но и Гражданского кодекса РФ. Со вступлением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в силу  введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Начата работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

Сделки с  недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и  в наибольшей степени нуждаются  в государственном признании  и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература

 

 

Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Эрделевский А.М.)

 

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере" (Макаров Г., "Хозяйство и право", 1998, N 3)

 

 

"Государственная регистрация  прав на недвижимость" (Завьялов  А., Коновалов В., "Российская юстиция", 1998, N 6)

 

"Регистрация прав  на недвижимость: понятие и проблемы" (Крылов С., "Российская юстиция", 1997, N 10)

 

"Недвижимое имущество  и ипотека" (Орлова М., "Российская  юстиция", 1998, N 11)

 

Защита гражданских  прав при приобретении недвижимого  имущества (Д.Закройщикова, "Российская юстиция", 1999, N 12)

 

Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость (В. Цыганов, А. Емельянов, "Российская юстиция", N 8, август 2001 г.)