Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

План:

 

 

 

 

 

Введение

 

 

1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая практика

 

А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество

 

 

Б. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество

 

 

2. Проблемы регистрации  прав на недвижимое имущество

 

 

Заключение

 

 

Литература  и НПА

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

С принятием  Гражданского кодекса Российской Федерации  вопросы регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с  ним приобрели особую значимость,  а сама регистрация - зачастую  правообразующее значение. В  соответствии  с  положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится  возникновение  права собственности   на   недвижимость    и    иных   прав,  подлежащих государственной регистрации (п.  2 ст.  8 ГК),  а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

    Согласно  ст.  164 ГК государственной регистрации  в случаях и в  порядке,  предусмотренных    ст.   131   Кодекса   и   Законом   "О  государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и  сделок  с ним",  подлежат  сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Статья 131  ГК  определяет,   что   регистрации   подлежат   право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,  а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого   владения   земельным участком,  право   постоянного (бессрочного)    пользования    земельным    участком, сервитуты, кроме    того   -   ипотека,   а   также   ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

    Сопоставление  указанных   норм   права   при   буквальном   их  толковании  дает основание заключить,  что  сделки  с  недвижимостью подлежат  во  всех  случаях регистрации,  поскольку всякая сделка с  недвижимостью так   или    иначе    связана   с    возникновением (прекращением, переходом,   ограничением)   прав   на   недвижимое имущество,  то  есть  с обстоятельствами,  на  которые указывает ст. 164 ГК  как на  случаи, при которых необходима  регистрация    сделки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая практика

 

А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество

 

 

          Гражданский кодекс Российской Федерации широко пользуется термином "государственная регистрация". Согласно ГК РФ, государственной  регистрации подлежат юридические лица (ст. 51; п.2 ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57;  п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст. 62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73;  п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п. 2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52) и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена, а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47); факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя (п. 1 и 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) и статуса наследника (п. 2 ст. 1038).

     Чаще  всего термин "государственная  регистрация" употребляется, когда  идет речь о правах на недвижимое  имущество (п. 2 ст. 8; ст. 131; п. 1 ст. 164; ст. 219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) и сделках с ним (п. 2 ст. 28; п. 3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст. 223; ст. 251; п.3 ст.339; п. 2 ст. 389; п. 3 ст. 433; п. 2 ст. 558; п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584; п. 2 ст. 609; ст. 633- 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2 ст. 1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК РФ и упоминания  о государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст. 130,  п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131 и 551, п. 2  ст. 1017), решения об изъятии земельного участка - особого акта государственного органа, касающегося специфического объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется особый случай указания на государственную регистрацию (п. 1 ст. 234), когда непонятно, о регистрации чего (права, имущества, юридического факта или др.) идет речь.

     Конечно,  такое разнообразие законодательных  категорий само по себе не  стало бы проблемой, если бы  законодатель позаботился об  их четком разграничении. 

К сожалению, он этого не сделал. В результате уже в первые месяцы действия перечисленных норм ГК РФ стали возникать многочисленные недоразумения, источником которых было отсутствие законодательной определенности в вопросах о соотношении процедур регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью и о юридическом значении каждого из видов регистрации. Правоприменительная практика продолжала руководствоваться подзаконными актами, принятыми до введения в действие ГК РФ, ожидая появления специального федерального закона.

При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны  два  вида последствий.  Так,  п.  1  ст.  165  ГК  содержит  положение,  согласно которому несоблюдение нотариальной формы,  а  в  случаях,  установленных законом,  - требования о государственной регистрации  сделки влечет ее  недействительность.  Анализ  статей  Кодекса  (с  учетом ст.  165)  позволяет сделать вывод,  что недействительность  сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не  всегда, а лишь в тех случаях,  когда закон либо содержит прямое на  этот счет указание (ст.  558 ГК,  к примеру,  предусматривает, что  договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной  регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации),  либо непосредственно  требует  государственной регистрации сделки,  не определяя  последствий   несоблюдения   этого   требования   (в  частности, в  ст.  574 ГК в отношении договора дарения недвижимого  имущества). В обоих случаях не зарегистрированную в  установленном  порядке сделку  следует в силу ст.  165,  168 ГК считать ничтожной как не соответствующую требованиям закона.

       В то  же  время  ст.  550  Кодекса устанавливает необходимость   придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия

   или жилого   помещения)   только   простой   письменной  формы  без государственной его  регистрации,  хотя право собственности   у  приобретателя отчуждаемого  имущества  может возникнуть лишь после  регистрации этого  права  (ст.  223  ГК).  С  учетом   изложенного  применительно к   ст.   131   и   164   ГК   представляется,   что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости,  но регистрация его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя  на  приобретаемую недвижимость  -    договор потребует  регистрации как правоустанавливающий документ,    на котором   основано   возникающее   право   собственности.    До    регистрации же  прав  нового  собственника  договор имеет полную    юридическую силу,  а права (требования),  происходящие из него как  из консенсуальной  сделки,  будут обеспечены возможностью судебной    защиты¹.

       Итак, ст.   131   и   164  ГК  говорят  о  случаях   и  порядке    государственной  регистрации в отношении  недвижимого   имущества  и    соответствующих  сделок.   Однако  ст.  8  Федерального  закона  "О    введении в действие части первой Гражданского  кодекса  Российской    Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона    о регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с   ним    применяется действующий  порядок регистрации.  В связи с тем,  что    законодательный акт,  на  который указывает упомянутая   статья,    вступил в силу  с 31 января 1998 года,  можно утверждать,  что до    означенного момента Гражданский кодекс лишь определял  случаи,  в    которых   требовалась    регистрация    недвижимости,     но    не    регламентировал порядок  такой  регистрации  (ввиду  отсутствия  в    Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя его до известного    времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми    актами, в  том  числе  и  законодательством  субъектов  Российской    Федерации. При этом надо иметь в виду,  что  регистрация  прав  на    недвижимое имущество   на  федеральном  уровне  регламентировалась далекими от  совершенства  и  отчасти   устаревшими   нормативными    актами, а соответствующие акты  субъектов Российской  Федерации принимались не везде.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.

     Государственное  или муниципальное предприятие,  за которым закреплено  недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему, предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных законом.

     Специальный  правовой режим установлен в  ГК при сдаче недвижимости  в залог (ипотека) и обращении  взыскания на нее по требованию  залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГК).

     Орган,  который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд.

     На  основании п. 6 ст. 131 ГК порядок  государственной регистрации и  основания отказа в ней должны  определяться законом о регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

     В  соответствии с этим Законом  значение государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок  с ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа².

     Отказ  в государственной регистрации  прав либо уклонение от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

     Обязательной  государственной регистрации подлежат  права на недвижимость, правоустанавливающие  документы на которую оформлены  после введения в действие  принятого Закона³. Права на недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной

регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация  таких прав проводится по желанию  их обладателей. Возникшая после введения рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст. 6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

     Регистрация  носит открытый характер. Орган,  осуществляющий ее, обязан предоставлять  сведения, содержащиеся в Едином  государственном реестре прав, о  каком угодно объекте недвижимости  любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд.

     Данные  о содержании правоустанавливающих  документов, кроме сведений об  ограничениях (обременениях), обобщенную  информацию о правах отдельного  лица на имеющиеся у него  объекты недвижимости, выписки со  сведениями о переходе прав  на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом порядке только лицам, указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами

недвижимости  и (или) их правообладателями; наследникам  по завещанию или закону (п. 3 ст. 7 Закона).

     Информация  о зарегистрированных правах  на объекты недвижимости предоставляется за плату, если иное не предусмотрено законом.     Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них возложена выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах.