Приватизация и деприватизация жилья

однако безвозмездный  характер приватизации не обозначает, что этот процесс вовсе не потребует  от гражданина материальных затрат…  гражданин освобождается от оплаты рыночной стоимости квартиры, но оплата всех «сопутствующих» расходов, связанных  с оформлением документов, возложена  на лиц, приобретающих жилое помещение…  
исключение составляют случаи передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние: оформление производится за счет государственных или муниципальных органов…  
граждане, давшие свое согласие на приватизацию другим проживающим с ними лицам, но сами в ней не участвовавшие, также имеют право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного помещения…

приватизировать можно любые жилые помещения (как  отдельные квартиры, так и комнаты  в коммунальных квартирах и общежитиях), занимаемые участниками приватизации по договору социального найма… лица, проживающие в общежитиях и других помещениях на основании договоров  коммерческого найма или аренды, права на приватизацию не имеют…  
не подлежат приватизации:  
- жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма после 01 марта 2005г.;  
- жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан);  
- жилые помещения в учебных и рабочих общежитиях,  
- жилые помещения в домах в закрытых военных городках;  
- служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным;  
- жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения в сельской местности, за исключением жилых помещений, расположенных вне территории соответствующих учреждений…  
в законе (ст. 1, 2, 3, 11 и др.) четко записано, что приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда…  
на основании ст.ст. 214 и 215 ГК РФ, где даются понятия «право государственной собственности» и «право муниципальной собственности», необходимо отметить, что речь идет об имуществе (жилищном фонде) РФ (федеральной собственности), жилищном фонде, принадлежащем на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения (Москве и Санкт-Петербургу), автономной области и автономным округам (собственности субъектов РФ)… этот жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и собственности субъектов РФ, относится к государственному жилищному фонду (ст. 214 ГК РФ)… он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений (ст.ст. 294 и 296 ГК РФ)...  
⁹жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду (ст.215 ГК РФ)… этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями (ст.ст. 294 и 296 ГК РФ), которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством... в частности, на основании закона о приватизации государственные и муниципальные предприятия и учреждения, не являясь собственниками жилищного фонда, решают вопрос о передаче конкретного жилого помещения в собственность граждан; другими словами, являются стороной по договору передачи жилого помещения в порядке приватизации…  
в ст. 1 закона говорится о приватизации занимаемых гражданами жилых помещений… конечно, имеются в виду жилые помещения, которыми пользуются граждане в месте их постоянного проживания... ст. 20 гк рф установлено, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает… жилищное законодательство увязывает решение всех жилищных вопросов (принятие на учет для улучшения жилищных условий, предоставление жилого помещения в бессрочное пользование, а также приватизацию жилья) с местом их постоянного проживания…  
граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законом, иными нормативными актами РФ и республик в составе РФ… жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних… жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов... жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства…  
в случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям - сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей…

Право на приватизацию жилья имеют только граждане РФ…  иностранные граждане и лица без  гражданства его лишены… каждый гражданин России, занимающий жилые  помещения в домах государственного, ведомственного и муниципального жилищного  фонда, имеет право приобрести (приватизировать) эти помещения в свою собственность…  
необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи… другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение…  
не лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением, т.е. они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем и членами его семьи…  
приватизация жилья осуществляется только на добровольной основе: с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет…  
свое согласие на приватизацию занимаемого жилого помещения они должны выразить письменно в соответствующем заявлении… некоторые местные органы власти требуют нотариального удостоверения выражения такового согласия…  
временно отсутствующими лицами, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие может быть подтверждено отдельным документом…  
граждане, не желающие участвовать в приватизации и становиться собственниками занимаемого жилья, также должны дать согласие на его приобретение другими проживающими с ними лицами…

жилое помещение  может быть передано в порядке  приватизации в общую собственность  всех проживающих в нем лиц  либо в собственность одного или  некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими  лицами соглашением) независимо от воли лиц, на которых законом возложена  обязанность по передаче жилья в  собственность граждан…  
т.о., все зависит от воли проживающих в приватизируемой квартире лиц… и только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение…  
если жилье передается в общую собственность, то также определяется вид общей собственности: совместная или долевая…  
жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек... согласно норм ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)… общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество…  
другими словами, по отношению к общему имуществу, как правило, действует режим имущества, находящегося в долевой собственности… другие случаи, когда возможна совместная собственность, устанавливаются законом… в частности, этот режим установлен законом о приватизации…  
другой случай - это режим имущества супругов... согласно норм ст.256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества… исключение составляют три случая:  
¹⁰имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;  
имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар;  
имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования…  
такое имущество является собственностью одного из супругов… все остальное имущество находится в их совместной собственности (если договором - брачным контрактом - не установлено иное)… этот порядок применяется и по отношению к жилым помещениям, в том числе при их приватизации супругами… в таких случаях не имеет значения, на одного из супругов будет оформлено право собственности на жилое помещение или на двух супругов... все равно жилое помещение является их совместной собственностью…

это порождает  определенные права и обязанности  у участников общей долевой собственности... согласно норм ст.249 ГК РФ каждый участник такой собственности обязан соразмерно со своей долей (а они при приватизации ¹¹могут быть разными, например 1/3 и 2/3) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению… в случае раздела жилого помещения каждый из участников общей долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию согласно его доле…  
если жилое помещение передается в общую совместную собственность, то предполагается, что его участники имеют равные доли…

в соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем  ему жилом помещении, имеют право  пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством... переход права собственности  на квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права  пользования ею членами семьи  прежнего собственника… члены семьи  собственника могут требовать устранения нарушений их права на жилое помещение  от любых лиц, включая самого собственника…  
т.о., лица, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу других, сохраняют право пожизненного проживания в нем…

после приватизации жилой дом, квартира, изолированная  комната (в том числе в коммунальной квартире) становятся частной собственностью гражданина или нескольких граждан… приватизировать можно только жилые  помещения, в которых граждане проживают  на условиях социального найма и  находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, в том числе из ведомственного фонда (квартиры, находящиеся в хозяйственном  ведении или оперативном управлении учреждений), поэтому квартиры, приобретаемые  в результате пае накопления в жилищно-строительном кооперативе, приватизировать нельзя… законодательством не предусмотрено ограничений на приватизацию занимаемого жилого помещения тем, что гражданин уже имеет в собственности дом или его часть...  
собственники приватизированных жилых помещений не только владеют и пользуются, но и распоряжаются указанными жилыми помещениями по своему усмотрению, т.е. они вправе определять юридическую судьбу данного имущества, а именно: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и совершать иные сделки в соответствии с действующим законодательством… вместе с тем законом подчеркивается, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других лиц... другими словами, это право не является безграничным и должно осуществляться в рамках закона…

приватизация  жилья оформляется договором  передачи, заключаемым местной администрацией с гражданами, получающими жилое  помещение в собственность... в  договор передачи обязательно должны включаться несовершеннолетние, имеющие  право пользования данной квартирой  или комнатой…  
в Москве и Санкт-Петербурге оформление документов по передаче жилья в собственность граждан производится в управлениях приватизации и координации деятельности товариществ собственников жилья… на остальной территории России – в специализированных подразделениях органов местного самоуправления, наделенных соответствующими полномочиями по заключению договоров передачи и проведению приватизации жилья… нотариального удостоверения договора передачи не требуется… право собственности на приобретенное жилье возникает с момента его государственной регистрации учреждениями юстиции…  
для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:  
заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если же кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то, естественно, договора об этом быть не может (формы заявлений даны в прил. 1 и 2 к «примерному положению о приватизации»);  
документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;  
справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;  
в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями (ч. 2 ст. 7 закона), - документ органа опеки и попечительства…  
договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье... указанный порядок основывается на ст.ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации…  
согласно ст. 131 ГК РФ, государственную регистрацию должны осуществлять учреждения юстиции на основании ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-фз…  
для инвалидов великой отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма

приватизация - передача жилого помещения в собственность…соответственно, с момента возникновения права  собственности у собственника возникает  комплекс прав и обязанностей:  
- право владения, пользования, распоряжения имуществом,  
- обязанности по содержанию имущества и риск его случайной гибели или порчи…  
при этом все ранее существовавшие права (кроме права на улучшение жилищных условий за счет бесплатного предоставления другого жилья государством) сохраняются, но к ним добавляется дополнительный комплекс прав и обязанностей…  
приватизированная квартира может быть предметом купли-продажи, мены, дарения, ее можно передать по наследству и т.д… помещением, используемым на основании договора социального найма, нельзя распорядиться на случай смерти, право пользования им нельзя передать другому лицу, хотя вселить на эту жилплощадь с согласия других зарегистрированных лиц можно…  
риск уничтожения или повреждения жилого помещения также лежит на собственнике, поэтому при разрушении квартиры в результате, например, пожара никто не предоставит проживающим в нем лицам нового помещения взамен пострадавшего в результате пожара, в то время как при пользовании помещением на основании договора социального найма…  
т.о., граждане, ставшие собственниками жилых помещений, приобретают право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду… поэтому возможность распоряжаться жильем - это основная цель его приватизации…  
законодательство устанавливает особые условия распоряжения жилыми помещениями, в которых на момент приватизации проживали несовершеннолетние... в соответствии с ч. 2 ст. 3 закона «о приватизации жилищного фонда в РФ» для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования ими, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства…  
это положение распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на них равные с собственником права…  
существует еще одно последствие приватизации жилья…  
собственники приватизированных квартир в доме государственного или муниципального жилищного фонда становятся совладельцами (на праве общей долевой собственности) мест общего пользования дома и иных нежилых помещений, а также инженерного оборудования (общего имущества жилого дома)... размер доли собственника жилого помещения в праве общей собственности на места общего пользования пропорционален размеру находящейся в его собственности жилплощади... однако собственник жилья не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру…  
независимо от количества приватизированных квартир в жилом доме обязанность по обслуживанию и ремонту этого дома в целом сохраняется за жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими его до начала приватизации... оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда…