Предварительный договор в системе организационно-правовых договоров

     А из этого, в свою очередь, вытекает, что стороны будут находиться в юридической связи еще ранее передачи вещи. Значит, соответствующая обязательственная связь может возникнуть до того, как у лица появится необходимая для исполнения вещь, например деньги у будущего заимодавца, либо непосредственный интерес к вещи (например, при строительстве интерес заказчика к получению оборудования у поставщика появится после возведения здания).

     Витрянский  В.В.¹⁰ же отмечает, что механизм понуждения к заключению договора позволяет добиться соглашения сторон, однако не предоставляет возможности осуществить фактическое истребование вещи. Вместе с тем последнее требование является обязательным (необходимым) признаком реального договора. До передачи вещи такой договор нельзя признать заключенным. Использование в такой ситуации понуждения к заключению договора недопустимо, поскольку при этом выпал бы непременный, конституирующий реальный договор момент — передача вещи.

     Ю.А. Тарасенко¹¹ полагает, что реальный договор невозможно превратить в консенсуальный посредством заключения предварительного договора. Он считает, что по своему смыслу п. 4 ст. 445 ГК РФ рассчитан исключительно на применение к консенсуалъным договорам. Поскольку обо всех существенных условиях будущего соглашения стороны уже договорились предварительно, судебное решение станет основанием для возникновения нового правоотношения. Однако если предварительное соглашение определяет права и обязанности для будущего реального договора, ситуация совершенно меняется. В этом случае для возникновения договора судебного решения явно недостаточно, поскольку оно не может заменить передачу вещи, без которой правоотношение просто не возникнет. Соответственно, требование о понуждении заключить реальный договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ) должно содержать в себе также и требование об особом способе его заключения - о передаче (предоставлении) вещи. А это уже совсем другой иск - о присуждении. В рамках одного производства потребовалось бы рассмотреть два требования: о понуждении к заключению договора, и (при удовлетворении первого) о присуждении конкретной вещи. 

 

      3)Влияние предварительного договора на права третьих лиц 

     Важное  значение может иметь вопрос о  влиянии предварительного договора на права и обязанности третьих  лиц. Действующее законодательство не дает на него прямого ответа, оставляя, в частности, открытой судьбу договора, подписанного продавцом с третьим лицом в период от заключения предварительного договора и до истечения срока заключения основного договора.

     Как уже неоднократно отмечалось, из самой  природы предварительного договора возникает, что она порождает лишь одну обязанность стороны будущего договора, в частности продавца: заключить основной договор. По этой причине покупатель не вправе требовать признания недействительным договора, заключенного продавцом с третьим лицом, о реализации соответствующего имущества.

     В указанном случае сторона предварительного договора – потенциальный покупатель не может и заявлять в индикационный  иск к третьему лицу. Однако потерпевшая  сторона сохраняет право адресовать контрагенту по предварительному договору требование заключить основной договор, а вслед за этим – и о неисполнении обязательства, предусмотренного в основном договоре.  

     

2. Практические  проблемы

1. Отсутствие детализации предмета 
   

     В момент заключения предварительного договора сторонам неизвестны точные характеристики этого объекта. При этом они должны указать в предварительном договоре все условия основного (п. 3 ст. 429, п. 3 ст. 607 ГК РФ). Нечеткое либо неполное описание будущего объекта договора может повлечь за собой невозможность исполнения предварительного договора, поскольку будет трудно доказать, что реальный объект соответствует тому, что был описан в предварительном договоре. Кроме того, недобросовестная сторона может использовать неточности в договоре и попытаться освободиться от договорных обязательств и, напротив, навязать другой стороне объект, не отвечающий изначальным договоренностям.

     Индивидуализация  еще не существующего объекта  в предварительном договоре не в  полной мере соответствует правилам детализации предмета в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом. В частности, в договоре будет отсутствовать кадастровый номер, поскольку сам объект еще не сдан в эксплуатацию.

     Поэтому индивидуализировать будущий объект можно только путем его описания и указания порядка определения соответствия окончательных характеристик объекта и данного описания. Обычно указание адреса, проектных характеристик и порядка уточнения данных об объекте (например, по результатам техинвентаризации) признается судами достаточным для индивидуализации будущего объекта аренды¹²

     Но  возможен другой вариант. Высший арбитражный  суд уже обратил свое внимание на возможность заключения договоров  в отношении еще не созданных  объектов, не используя конструкцию  предварительного договора. На сайте ВАС РФ опубликован проект постановления Пленума «О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положения законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости»

     В проекте указано, что отсутствие у продавца на момент заключения договора права собственности на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Договор в отношении будущей вещи будет считаться заключенным уже в момент его подписания сторонами, а переход права на нее может быть зарегистрирован позднее. В самом же договоре достаточно указать данные, которые позволят определенно установить, какая именно недвижимость является предметом договора. Например, можно прописать ориентировочную площадь помещения, местонахождение и характеристики объекта в соответствии с проектной документацией. 

     

2. Пропуск срока

 

     Согласно  Гражданскому кодексу, предварительный  договор должен содержать срок, в  течение которого будет подписан основной договор, но в то же время его отсутствие не влечет недействительности договора или признания его незаключенным. В этом случае будет действовать правило о том, что основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора (абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ).

     Но  самое интересное заключается вот  в чем. Если в установленный в  предварительном договоре срок основной договор не будет заключен и при  этом ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить  этот договор, стороны лишатся права принудить контрагента к подписанию основного договора. Таким образом, складывается парадоксальная ситуация.

     До  истечения срока, указанного в предварительном  договоре, основания для обращения  в суд с требованием о понуждении заключить основной договор еще не возникли, а после – они уже исчезли. Выход у заинтересованной в договоре стороны лишь один: заблаговременно до истечения срока действия предварительного договора направить контрагенту предложение заключить основной договор (с приложением его расширенного проекта).

     Если  контрагент откажется от его подписания, появится возможность обратиться в  суд. Кстати, если в предварительном  договоре не определен срок заключения основного договора, то течение срока  исковой давности определяется моментом истечения годичного срока, установленного для заключения основного договора Гражданским кодексом. 

     

3. Неопределенность  срока

 

     Основная  ошибка сторон предварительного договора заключается в привязке срока  заключения основного договора к  моменту, который не является календарной датой или неизбежным событием. Так, стороны указывают в качестве последнего регистрацию прав будущего арендодателя на объект недвижимости, завершение строительства, ввод здания в эксплуатацию.

     Проблема  в том, что эти события зависят  от воли сторон (предполагаемый арендодатель может не вводить здание в эксплуатацию или не подавать документы на регистрацию) и могут не наступить вовсе (например, разрешение на ввод в эксплуатацию может быть не выдано, может быть отказано в регистрации). Именно поэтому такого рода события признаются судами ненадлежащими условиями о сроке заключения основного договора ¹³

     Несогласованность условия о сроке не делает договор  незаключенным. В этом случае будет  применятся годичный срок, по истечении  которого в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса действие предварительного договора прекратится¹⁴

     Оптимальный вариант согласования условия о  сроке в предварительном договоре – привязать срок заключения основного  договора к исполнению стороной определенного  условия (например, регистрации прав), но не позже конкретной даты. Этот подход нашел поддержку в арбитражной практике¹⁵ 

     Глава III Рамочный договор, как схожая правовая конструкция 

     Что из себя представляет рамочный договор ?

     В своей практической деятельности организации часто используют соглашения, в которых определяют общие положения совместной деятельности на определенный промежуток времени и в определенной области. Подобные договоры содержат общие контуры сотрудничества, которые уточняются в процессе договорных отношений, и имеют различные названия: рамочные договоры, организационные контракты, генеральные соглашения и др.

     Все эти договоры объединяет цель их заключения, организация длительных экономических связей в виде «потока будущих деловых отношений»¹⁶Таким образом, под предметом рамочного соглашения следует понимать не предмет конкретного договора (например, поставки или оказания услуг), а организацию взаимного сотрудничества сторон в определенной сфере. 

     Особенность рамочного соглашения состоит в  том, что условия основного договора подлежат уточнению в будущем - это так называемый договор с открытыми условиями. Структура организационных отношений состоит из двух договоров: основного, заключаемого с целью организации взаимоотношений, и дополнительного, имеющего уточняющий характер. 
Поскольку рамочный договор предусматривает возможность заключения впоследствии договоров различного типа, в него можно включать условия разных договорных типов, что обусловливает его смешанный (комплексный) характер. 
Для достижения поставленных перед организационным договором задач основной договор должен в обязательном порядке содержать следующие условия: 
1) о намерении или обязательстве сторон заключить сделки, на которые будут распространяться его условия; 
2) о том, что все сделки, заключенные во исполнение основного договора, составляют с ним единое целое. 
Для дополнительного договора крайне важной является отсылка к рамочному соглашению. Важность такой отсылки заключается в том, что при ее отсутствии суд может счесть эти действия не относящимися к данному договору и признать их самостоятельными сделками. В данном случае важна прямая выраженная юридическая связь с контрактом. При наличии такой связи у судов обычно не возникает проблем с признанием согласования существенных условий к рамочным договорам. 
 

     Разработка  конструкции рамочного договора не была результатом труда теоретиков. Рамочный договор порожден потребностью практиков, так называемым спонтанным правом. Поэтому он призван адаптироваться к разнообразным жизненным ситуациям. В настоящее время можно наблюдать большое разнообразие редакций рамочных договоров и содержащихся в них условий. 

     В чем же схожесть с предварительным  договором, и в чем состоят  отличи ? 

     В обоих случаях до возникновения  конкретного основного договора стороны составляют некое соглашение, связывающее стороны желанием заключить договор в будущем. Однако, в отличие от рамочного соглашения, предварительный договор в силу закона считается действительным только при согласовании сторонами в нем всех существенных условий будущего основного договора. Следствием такого законодательного ограничения является возможность в судебном порядке принудить сторону, отказывающуюся подписывать основной договор, к его заключению, что исключается в случае заключения рамочного соглашения. 

     Разработчики  Концепции развития гражданского законодательства РФ полагают необходимым законодательно закрепить конструкцию рамочного  договора в нормах ГК РФ. Отделяя  данный договорный тип от предварительного соглашения, законодатель определяет рамочный контракт как заключенный договор, условия которого подлежат применению и детализации в будущем (договор с открытыми, т.е. подлежащими согласованию в будущем, условиями)

     Подобная  характеристика является фактически революционной, поскольку создает саму возможность заключения договоров, существенные условия которых на момент заключения согласованы лишь частично, а также возможность возникновения обязательств как из первоначального договора (организация деловых связей и т.д.), так и из уже конкретных договоров, возникающих в связи с согласованием дополнительных условий.

 

Заключение 

     Подводя итог можно сказать, что предварительный  договор это чрезвычайно интересная правовая конструкция, дающая возможность сторонам установить обязательственную связь между собой и придать юридическую силу достигнутым договоренностям до подписания основного договора.

     Несмотря  на ряд своих недостатков, некоторые  сложности и частые ошибки в правоприменении, предварительный договор является адекватным инструментом, а в некоторых  случаях - единственным юридически грамотным решением для оформления ряда гражданско-правовых отношений.