Правовые основы управления недвижимостью. Стандарты и лицензирование

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляются такие документы, как 

- акт приемки объекта  капитального строительства (в  случае осуществления строительства,  реконструкции, капитального ремонта  на основании договора); документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного  объекта капитального строительства  требованиям технических регламентов  и подписанный лицом, осуществляющим  строительство; 

- документ, подтверждающий  соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного  объекта капитального строительства  проектной документации и подписанный  лицом, осуществляющим строительство  (лицом, осуществляющим строительство,  и застройщиком или заказчиком  в случае осуществления строительства,  реконструкции, капитального ремонта  на основании договора);

- документы, подтверждающие  соответствие построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта капитального  строительства техническим условиям  и подписанные представителями  организаций, осуществляющих эксплуатацию  сетей инженерно-технического обеспечения  (при их наличии);

- схема, отображающая  расположение построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта капитального  строительства, расположение сетей  инженерно-технического обеспечения  в границах земельного участка  и планировочную организацию  земельного участка и подписанная  лицом, осуществляющим строительство  (лицом, осуществляющим строительство,  и застройщиком или заказчиком  в случае осуществления строительства,  реконструкции, капитального ремонта  на основании договора);

- заключение органа государственного  строительного надзора, органа  государственного пожарного надзора  (в случае, если предусмотрено  осуществление государственного  строительного надзора, государственного  пожарного надзора) о соответствии  построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта капитального  строительства требованиям технических  регламентов и проектной документации  и ряд других.

Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом требований ст. 222 ГК РФ право собственности  на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

• для строительства объекта в установленном порядке отведен земельный участок либо осуществление строительства объекта на участке, находящемся в собственности, не противоречит целевому назначению последнего;
• получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется;
• при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы;
• объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц.

Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права  собственности на нее. Сама постройка  не становится объектом гражданских  прав и не может участвовать в  гражданском обороте. Самовольным  признается строительство при наличии  любого из нарушений, указанных в  п. 1 ст. 222 ГК РФ:

• нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;
• отсутствие необходимой проектной документации и, как следствие, разрешения на строительство;
• существенное нарушение строительных норм и правил.

Однако признание права  собственности на самовольную постройку  возможно. Застройщик может приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни  и здоровью граждан, что подтверждается наличием необходимых разрешений органов  пожарного и санитарного надзора, архитектурного или строительного  контроля, а лицо, осуществившее  такую постройку, надлежащим образом  оформило право на соответствующий  земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При наличии перечисленных условий  суд может признать право собственности  на данную постройку за собственником  или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена.

Приобретение права собственности  на бесхозяйные вещи - один из первоначальных способов приобретения этого права. Под бесхозяйным понимается имущество, собственник которого неизвестен, либо отказался от него, либо утратил  на него право.

Бесхозяйное недвижимое имущество  должно быть принято на государственный  учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится. Принятие на учет и снятие с учета объектов недвижимого имущества осуществляют: Росрегистрация - в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа; территориальные органы Росрегистрации - в отношении иных объектов недвижимого имущества, расположенных на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение. Государственная регистрация права собственности осуществляется в соответствии с порядком, установленным ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ государственная регистрация права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества осуществляется по истечении года со дня принятия на учет этого объекта недвижимого имущества на основании вступившего в силу решения суда. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета с момента государственной регистрации права муниципальной собственности. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Недвижимое имущество, принятое на учет как бесхозяйное, может находиться в фактическом владении, осуществляемом добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 15-летнего срока, предусмотренного для установления перехода в собственность недвижимого имущества в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), сущность которой кратко можно выразить так: "время возводит владение в право".

Право собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента  его государственной регистрации. Государственная регистрация права  собственности на находящийся на учете объект недвижимого имущества  за каким-либо лицом в силу приобретательной давности может быть осуществлена независимо от даты принятия на учет этого объекта. В этом случае объект недвижимого  имущества считается снятым с  учета в качестве бесхозяйного с  момента регистрации права собственности  на него в силу приобретательной давности.

Производные способы приобретения права собственности.

Наличие правопреемства - вот  основной отличительный признак  производных способов приобретения права собственности на недвижимость. К производным способам приобретения права собственности относятся:

• приобретение по договорам;
• в порядке наследования;
• в результате реорганизации юридического лица.

Важное значение имеет  определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. На объекты недвижимости, права на которые подлежат регистрации, право  собственности у приобретателя  по договору возникает в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в момент государственной  регистрации перехода права, а не в момент фактической передачи или  в какой-либо иной момент, определенный договором. Такой порядок получил  название "система регистрации". Таким образом, право собственности  на недвижимость на основании договоров  возникает из сложного юридического состава.

Право собственности на недвижимое имущество и любое иное имущество, переходящее в порядке наследования по завещанию или по закону, возникает  со дня открытия наследства. Статьей 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим  наследникам на праве собственности  со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. В этом случае государственная регистрация  имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Стандарты, действующие в области эксплуатации и управления недвижимостью.

Эффективное управление недвижимостью  позволяет снизить эксплуатационные расходы, повысить качество обслуживания зданий и продлить жизненный цикл оборудования.

 Стандарты эксплуатации:

Безопасный

 Выполнение комплекса  организационно–технических мероприятий  (работ), обеспечивающих техническую  и санитарную безопасность объекта  недвижимости, в том числе:

периодические осмотры оборудования инженерных систем и конструктивных элементов здания;

регулировка параметров работы и мелкий ремонт инженерных систем;

сезонное техническое  обслуживание, локализация аварий и  установление их причин;

периодическая сухая уборка площадей общего пользования;

вывоз твердых бытовых  отходов.

 Стандартом не предусмотрено  наличие оперативного технического  персонала, работы выполняются  силами сервисных и аварийных  служб. 

 

Безаварийный

 Выполнение комплекса  организационно–технических мероприятий  (работ), обеспечивающих безаварийное  функционирование инженерных систем  и конструктивных элементов здания, санитарное содержание площадей  общего пользования и территории, в том числе: 

ежедневные осмотры оборудования инженерных систем и конструктивных элементов здания;

текущий ремонт по результатам  осмотров;

выполнение регламентных работ, определенных технической документацией;

сезонное техническое  обслуживание;

периодическая влажная уборка площадей общего пользования и территории;

вывоз твердых бытовых  отходов и крупногабаритного  мусора.

 

 Стандартом предусмотрено  наличие на объекте недвижимости  оперативно–дежурного технического  персонала, отвечающего за бесперебойную  работу оборудования инженерных  систем, соблюдение заданных параметров  работы оборудования, локализацию  и установление причин аварий.

 

 Регламентные, планово–предупредительные  работы и сезонное обслуживание  выполняются силами сервисных  служб, ликвидация последствий  и восстановление работоспособности  инженерных систем — силами  аварийных служб. 

 

Базовый

 Выполнение организационно–технических  мероприятий (работ), обеспечивающих  системную техническую эксплуатацию  и санитарное содержание площадей  общего пользования и территории, отвечающих всем требованиям  нормативно–технической документации, регламентирующей порядок и правила  технической эксплуатации объектов  недвижимости, в том числе: 

ежедневные осмотры оборудования инженерных систем и конструктивных элементов здания,текущий ремонт по результатам ежедневных осмотров;

выполнение регламентных работ, определенных технической документацией;

выполнение планово–предупредительных  ремонтов;

сезонное техническое  обслуживание;

ежедневная влажная уборка площадей общего пользования и территории;

вывоз твердых бытовых  отходов, крупногабаритного мусора и снега.

Стандартом предусмотрено  наличие на объекте недвижимости административно–технического, оперативного, оперативно–ремонтного и ремонтного персонала, отвечающего за бесперебойную  работу оборудования инженерных систем, соблюдение заданных параметров работы оборудования, выполнение ежедневных осмотров, ремонтных и планово–предупредительных  работ, сезонного обслуживания, локализацию, установление причин и ликвидацию аварий.

Элитный

Стандарт, включающий в себя набор дополнительных к стандарту  Базовый услуг, обеспечивающих специфические  коллективные и индивидуальные потребности  собственников объектов недвижимости, в том числе в клининговых  и охранных услугах.

 Стандартом предусмотрено  наличие на объекте недвижимости  или в сервисной службе специалистов, обеспечивающих выполнение повышенных  требований Заказчика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Асаул А.Н. Экономика  недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.

2. Валдайцев С.В. Оценка  бизнеса и инноваций. -- М.: Информационно-издательский  дом «Филинъ», 1997.

3. Стандарты оценки, утвержденные  Постановлением Правительства РФ  № 519 от 06.07.2001г.

4. «Методические рекомендации  по определению рыночной стоимости  земельных участков», утвержденные  распоряжением Минимущества России  от 07.03.2002г. № 568-р

5. Генри С. Харрисон. Оценка  недвижимости: Уч. пособие/Пер. с  англ. -- М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 2004.

6. Грибовский С.В. Методы  капитализации доходов. -- СПб.: РОСТРОПРЕСС, 2005.

7.  Интернет.