Правовые основы управления недвижимостью. Стандарты и лицензирование

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РФ

СЕВЕРО-КАВКАЗСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

ГУМАНИТАРНО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

 

 

ИСиЭ

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа по дисциплине:

«Правовые основы управления недвижимостью. Стандарты  и лицензирование»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка 5 курса,

спец.270115, ЗФО.

 

Преподаватель: Слинькова Т.В.

 

 

 

 

 

Черкесск 2013г.

 

                        Содержание  контрольной работы

 

1. Цели и задачи управленческой деятельности.
2. Способы приобретения права собственности.
3. Стандарты, действующие в области эксплуатации и управления недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Цели и задачи управленческой деятельности.

Управление появилось  вместе с обществом. Под управлением понимается функция  систем различной природы, обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ.

Конечная цель – это оптимизация функционирования систем, получение большего полезного эффекта при наименьших усилиях и затратах.

Менеджер – это профессиональный человек, обладающий специальными знаниями, талантом в области управлении.

Менеджер имеет ряд  значений характеризующих разные аспекты  управленческой деятельности.

Современный менеджер –  это:

1. Управляющий, руководящий большим количеством людей.
2. Лидер, способный нести за собой подчиненных, использовав авторитет.
3. Дипломат, устанавливающий контакты с партнерами.
4. Воспитатель, обладающий нравственными качествами.
5. Новатор, понимающий роль науки в современных условиях.
6. Человек, обладающий обширными знаниями способностями, высоким уровнем культуры, может быть образцом для всех окружающих.

В процессе управления менеджер осуществляет следующие функции:

1. Организация и планирование деятельности коллектива;
2. Распределение заданий, инструктаж подчиненным;
3. Контроль над подчиненными;
4. Подготовка и чтение отчетов;
5. Проверка результатов работы;
6. Ведение переговоров;
7. Повышение квалификации и т.д.

 

Под основными задачами управления понимается управление персоналом, качеством  продукции, инновацией, финансированием, и т.д.

 

Недвижимость - это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно выделить следующие  иерархические уровни:

· управление федеральной  недвижимостью;

· управление недвижимостью  субъектов РФ;

· управление муниципальной  недвижимостью;

· управление недвижимостью  предприятий и организаций;

· управление отдельными объектами  недвижимости.

Понятие «управление недвижимостью» можно трактовать в широком и  узком смысле.

В широком смысле под управлением  недвижимостью понимается предпринимательская  деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением  любых допускаемых гражданским  законодательством Российской Федерации  правомочий собственника недвижимого  имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом недвижимости:

· замысел;

· проектирование;

· изготовление (возведение, строительство);

· обращение;

· употребление (сервис);

· обслуживание, эксплуатация, ремонт;

· капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;

· перепрофилирование;

· утилизация.

Иная, более узкая, трактовка  управления недвижимостью дается в  Толковом словаре по недвижимости: «Управление недвижимостью - осуществление  комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание  их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение  сервиса, руководство обслуживающим  персоналом, создание условий для  пользователей, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в  трех аспектах - правовом, экономическом  и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью - это комплексный подход к улучшению  и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование  его развития. Управление недвижимостью  предполагает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью  как инвестицией.

Управление недвижимостью  реализуется путем формирования объекта управления, представляющего  комплекс технологически ли функционально  связанного имущества, включающего  земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.

Основные цели управления рынком недвижимости:

• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
• защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
• обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
• создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
• оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
• справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
• создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

 

Для достижения указанных  целей необходимо:

· сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства;

· четко разграничить и  скоординировать полномочия всех государственных  органов власти, участвующих в  процессе управления недвижимостью;

· сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки  и расположенные на них здания и сооружения);

· установить, в каких  случаях и на каком праве должны предоставляться земельные участки. При этом коммерческим организациям земельные участки должны предоставляться  в собственность или на условиях аренды в целях повышения доходов  бюджета от использования земли  и стимулирования организаций в  целях оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков. Земельные  участки на праве постоянного (бессрочного) пользования должны предоставляться  только организациям, финансируемым  из бюджета, и гражданам для использования  в некоммерческих целях;

· обеспечить безусловное  применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой  за использование государственной  недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;

· создать необходимую  правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения федеральным имуществом (залог, доверительное  управление, внесение прав пользования  в уставный капитал);

· создать условия для  привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального  вовлечения недвижимости в гражданский  оборот, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;

· урегулировать вопросы  приобретения государством объектов недвижимости, в том числе определив цели, для достижения которых осуществляется приобретение указанных объектов;

· установить жесткий контроль за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения  и оперативного управления;

· выявить излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество  государственных учреждений (исходя из использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение). Изъять указанное имущество;

· использовать для эффективного управления недвижимостью механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (в том числе на инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско-правовому, поскольку государство при использовании  своей недвижимости участвует в  гражданском обороте наравне  с другими его участниками [9, с. 461];

· изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как  он допускает приобретение объектов по низким ценам;

· установить для всех субъектов  Российской Федерации единый порядок  принятия решений об использовании  федеральной недвижимости (прежде всего  в отношении сдаваемых в аренду объектов), обеспечивающий оперативность  принятия решений;

· обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление федеральной  недвижимостью.

 

 

2. Способы приобретения права собственности.

Первоначальные способы  приобретения права собственности  на недвижимое имущество. Основания  приобретения права собственности - это различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной действительности, с которыми закон связывает возникновение  права собственности на определенное имущество у конкретного лица. Имущество в собственность может  приобретаться различными способами, которые принято подразделять на две группы:

• первоначальные - не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;
• производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.

К первоначальным способам приобретения права собственности  на недвижимое имущество относятся:

• создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав;
• при выполнении определенных условий - самовольная постройка;
• приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество.

Объект нового строительства  как объект права признается существующим с момента государственной регистрации  права; до момента государственной  регистрации вновь создаваемая  недвижимая вещь юридически не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право  собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента  государственной регистрации права. Объектом права собственности с  момента государственной регистрации  становится и объект незавершенного строительства.

На государственную регистрацию  вновь возведенного объекта представляются документы, подтверждающие факт создания объекта, а также права на земельный  участок для создания данного  объекта недвижимости . Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил. Соблюдение соответствующих норм и правил обеспечивается на стадиях:

1) осуществления подготовки  проектной документации ;

2) выдачи разрешения на  строительство;

3) выдачи разрешения на  ввод объекта в эксплуатацию.

Осуществление подготовки проектной  документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте  объектов индивидуального жилищного  строительства. Застройщик по собственной  инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно  к объектам индивидуального жилищного  строительства.

Разрешение на строительство  представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана  земельного участка и дающий застройщику  право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный  ремонт.

Выдача разрешения на строительство  не требуется в случае:

1) строительства гаража  на земельном участке, предоставленном  физическому лицу, или строительства  на земельном участке, предоставленном  для ведения садоводства, дачного  хозяйства; 

2) строительства на земельном  участке строений и сооружений  вспомогательного использования  (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ)

 

Разрешение на ввод объекта  в эксплуатацию представляет собой  документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства  в полном объеме в соответствии с  разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства  градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).