Правовой статус сторон по договору купли продажи

Заключение

 

     В заключении, можно подвести краткие  итоги. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.          Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.             Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации.  Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.     Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.     В настоящее время очень остро стоит вопрос о судьбе регистрирующей записи в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. В соответствии с законодательством при прекращении права или сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав прекращается. Однако нередко случается ситуация, когда регистрирующие органы не считают решение суда о признании сделки недействительной основанием для погашения регистрирующей записи. Таким образом, заинтересованное лицо не может зарегистрировать установленное судом право собственности. Целесообразно внести изменения в ГК РФ, а также в Гражданский процессуальный кодекс и в Арбитражный процессуальный кодекс. А именно, ввести нормы, согласно которых в случаях разрешения споров о праве на недвижимость необходимо привлекать регистрирующие органы в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. В этом случае регистрирующие органы не смогут отказать в погашении старой регистрирующей записи, ссылаясь на неясность и неточность судебного решения. Ведь в случае неясности решения суд, принявший его, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя вправе разъяснить решение суда, не изменяя его содержания (ст. 202 ГПК).        В процессе исследования обнаружилось, что в судебной практике встречаются дела о признании договора купли-продажи недействительным ввиду того, что обнаружились скрытые недостатки недвижимого имущества. 

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

Нормативно-правовые акты:

1) Конституция  Российской Федерации. - «Российская  газета», 1993 г.

2) Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» № 122-ФЗ. - «Российская газета», 1997 г

3) Федеральный  закон «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» № 135-ФЗ. - «Российская газета», 1998 г.

4) Федеральный  закон «О введение в действие  жилищного кодекса Российской  Федерации» № 189-ФЗ - «Российская  газета», 2004 г.

6) Гражданский  Кодекс Российской Федерации  № 51-ФЗ. Часть 1. - «Собрание законодательства Российской Федерации».

7) Гражданский  Кодекс Российской Федерации  № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации».

8) Гражданский  процессуальный Кодекс Российской  Федерации № 138-ФЗ. - «Собрание  законодательства Российской Федерации».

Юридическая литература:

9) Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 2 т. - М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.

10) Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

11) Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Изд-во «Статут», 2007 г.

12) Алексеев С.С. Гражданское право. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

13) Беленков Р. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «А-Приор», 2007 г.

14) Белов В.А. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «Центр ЮрИнфоР», 2007

15) Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. – Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007 г.

16) Гатин А.М. Гражданское право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.

17) Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. – М.: Изд-во «Юстицинформ»,2008 г.

18) Ерофеев Б.В. Гражданское право России. – М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.

19) Шевчук Д.А. Гражданское право. – М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г. 
 

ПРИЛОЖЕНИЕ

Задача 1

Страховое общество «Эсквайр» заключило комбинированный  договор страхования автомобиля, принадлежавшего Яковлеву, жизни  и здоровья водителя и пассажиров и гражданской ответственности  водителя - гражданина Сидорова, управляющего автомобилем по доверенности. В период действия договора друг Сидорова - Петров, управляя автомобилем, сбил пешехода Иванова, причинив ему телесные повреждения, в результате которых тот стал инвалидом II группы с постоянно назначенной пенсией. Кроме того, автомобиль был полностью уничтожен и не подлежал восстановлению.

Страховое общество выплатило Сидорову, находившемуся  в момент аварии в автомобиле, стоимость  автомобиля и начало выплачивать  возмещение Иванову, после чего обратилось в суд с регрессным иском, требуя взыскать с Петрова стоимость автомобиля и суммы, уже выплаченные Иванову. Петров иск не признал.

Решите  данный спор Изменится ли решение, если будет установлено, что Петров незаконно завладел автомобилем?

Ответ:

по Правилам обязательного страхования гражданской  ответственности владельцев транспортных средств,

Главе 11,статье 76,

Страховщик  имеет право предъявить к причинившему вред лицу (страхователю или иному  лицу, риск ответственности которого застрахован по договору страхования) регрессные требования в размере  произведенной страховщиком страховые  выплаты, а также расходов, понесенных при рассмотрении страхового случая, если:

а) вред жизни или здоровью потерпевшего был причинен вследствие умысла указанного лица, за исключением действий, совершенных  в состоянии крайней необходимости  или необходимой обороны;

 б)  вред был причинен указанным  лицом при управлении транспортным  средством в состоянии опьянения  (алкогольного, наркотического или  иного);

 в)  указанное лицо не имело право  управлять транспортным средством,  при использовании которого им  был причинен вред;

 г)  указанное лицо скрылось с  места дорожно-транспортного происшествия;

 д)  указанное лицо не включено  в число водителей, допущенных  к управлению этим транспортным  средством, если в договоре  обязательного страхования предусмотрено  использование транспортного средства  только водителями, указанными в  страховом полисе обязательного  страхования;

 е)  страховой случай наступил при  использовании указанным лицом  транспортного средства в период, не предусмотренный договором  обязательного страхования, если  в договоре обязательного страхования  предусмотрено использование транспортного  средства в определенный период.

Не указывается, был ли включен Петров в число  разрешенных водителей в полис.

Если  Петров управлял ТС на законных основаниях, то у страховщика нет оснований  для регрессных требований.

Если  же Петров завладел транспортным средством  незаконным образом, в таком случае претензии страховщика обоснованы.

Задача  2

В гостинице  из номера гражданина Фетенко были похищены электробритва и джинсы. Администрация гостиницы отказалась возмещать стоимость похищенного имущества, поскольку договор о его хранении Фетенко с администрацией гостиницы не заключал. При разбирательстве дела дежурная по этажу, на котором находился номер Фетенко, подтвердила, что видела эти вещи в номере, но поскольку Фетенко постоянно носил ключ от номера с собой и не сдавал его администрации, вины работников гостиницы в пропаже имущества нет.

Решите  дело.

Ответ:

Статья 925 (ГК РФ) Хранение в гостинице

1. Гостиница  отвечает как хранитель и без  особого о том соглашения с  проживающим в ней лицом (постояльцем)  за утрату, недостачу или повреждение  его вещей, внесенных в гостиницу,  за исключением денег, иных  валютных ценностей, ценных бумаг  и других драгоценных вещей.

Внесенной в гостиницу считается вещь, вверенная  работникам гостиницы, либо вещь, помещенная в гостиничном номере или ином предназначенном для этого месте.

2. Гостиница  отвечает за утрату денег, иных  валютных ценностей, ценных бумаг  и других драгоценных вещей  постояльца при условии, если  они были приняты гостиницей  на хранение либо были помещены  постояльцем в предоставленный  ему гостиницей индивидуальный  сейф независимо от того, находится  этот сейф в его номере или  в ином помещении гостиницы.  Гостиница освобождается от ответственности за несохранность содержимого такого сейфа, если докажет, что по условиям хранения доступ кого-либо к сейфу без ведома постояльца был невозможен либо стал возможным вследствие непреодолимой силы.

3. Постоялец,  обнаруживший утрату, недостачу  или повреждение своих вещей,  обязан без промедления заявить  об этом администрации гостиницы.  В противном случае гостиница  освобождается от ответственности  за несохранность вещей.

4. Сделанное  гостиницей объявление о том,  что она не принимает на  себя ответственности за несохранность вещей постояльцев, не освобождает ее от ответственности.

5. Правила  настоящей статьи соответственно  применяются в отношении хранения  вещей граждан в мотелях, домах  отдыха, пансионатах, санаториях, банях  и других подобных организациях.

Также по факту кражи следует возбуждать уголовное дело по ст 158 УК РФ. 

Задача 3.

Страховое общество «Победа», действующее при  одном из общественных объединений  по защите прав налогоплательщиков, заключало  договоры страхования имущества  юридических лиц на случай их неправомерного ареста и принудительной продажи  по требованию налоговых или иных правоохранительных органов. Согласно утвержденным правилам страхования, страховое  возмещение подлежало уплате в течение 10 дней с момента принудительной продажи имущества. После выплаты  страхового возмещения страховщик приобретал право регресса к налоговому или  иному правоохранительному органу и в случае выигрыша против него судебного процесса получал компенсацию. Однако если выигрыша достичь не удавалось, страхователь должен был возвратить 70% полученного страхового возмещения.

После нескольких удачных судебных процессов  налоговая инспекция обратилась в прокуратуру с жалобой на действия страхового общества «Победа». В свою очередь, несколько объединений  по защите прав налогоплательщиков призвали прокуратуру поддержать позицию  страхового общества, поскольку неправомерность  действий налоговых органов всякий раз подтверждалась решениями суда.

Какое заключение по данному  делу должна дать прокуратура? Изменится ли решение, если договор страхования  был рассчитан  и на случай правомерного ареста и принудительной продажи имущества  налогоплательщика?

Ответ:

Согласно  части 2 ст. 964 ГК РФ, Если договором имущественного страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты  страхового возмещения за убытки, возникшие  вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного  имущества по распоряжению государственных  органов.