Правовой статус сторон по договору купли продажи

ВВЕДЕНИЕ  
ГЛАВА I. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 
1.1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества…………………………………………………………………………………………………..4

1.3. государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество………………………………………………………………………………………………….9

1.3. основания и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой…………………………………..12

ГЛАВА II. ПРАВОВОЙ СТАТУС СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ ПРОДАЖИ 
2.1. Права, обязанности, ответственность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………………………………...20

2.2. права, обязанности, ответственность покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………………………………...26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………………………………29  
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………….30

ПРИЛОЖЕНИЕ………………………………………………………………………………………….32 
 
 
 
 

Введение

 

     Договор находит широкое применение в  отношениях между гражданами и юридическими лицами, поэтому рассмотрим выделенные в Гражданском Кодексе Российской Федерации положения о договоре. Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских  прав и обязанностей (Ст.420 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Граждане и юридические лица свободны в  заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договоры им заключать, а так же согласовывать их условия. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом Российской Федерации.      Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации.          Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.         В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются юридическими лицами в качестве офисных центров. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. Многие из граждан стали собственниками жилья. В этой сфере возникло много острых, дискуссионных проблем, которые необходимо решать.   Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Этот вопрос исследуется не только учеными - юристами, но и специалистами в других областях. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.           Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах.   Наряду с Гражданским кодексом Российской Федерации значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на ее отдельные виды.             Эта проблема исследовалась в работах таких ученых-правоведов как А.В. Пакутин, Е.А. Суханова, Л. Ю.,  Грудцына М.И., Брагинский, В.В. Витрянский и др. Для раскрытия темы работы использовалась научная литература, анализировалось действующее гражданское законодательство России, материалы судебной практики.

     Целью работы является подробное рассмотрение института купли-продажи недвижимости. Для достижения указанной цели, были поставлены следующие задачи:

     раскрытие понятия договора купли-продажи  недвижимости;

     описание  элементов договора купли-продажи  недвижимости;

     раскрытие предмета договора купли-продажи недвижимости

     исследование  перехода права собственности на недвижимость;

     рассмотрение  последствий признания договора-купли продажи недвижимости недействительной сделкой.

     рассмотрение  содержания договора купли-продажи  недвижимости

Глава 1. Особенности договора купли-продажи недвижимого  имущества

1.1 Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

 

     Сам термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного определения  не существовало вовсе¹. Указ Петра о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи². Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.         Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст.130 ГК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.           В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Недвижимость все больше стала вовлекаться в рыночный оборот³.   Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.         Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди "традиционной" недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам⁴. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.        Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.         Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.      В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос. ⁵       Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).   Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.           Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как "самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания" (ст.7). Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.        Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п.1 ст.130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.           Право частной собственности охраняется законом⁶. Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст. 209 ГК).    Так, собственники жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. В тоже время собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Нежелание собственника имущества содержать свое имущество в надлежащем состоянии способно причинить вред третьим лицам⁷.          В соответствии со ст.129 ГК все вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.        Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно Закона РФ "О недрах" недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью⁸ Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.            Объектами исключительной собственности государства являются также леса. Как следует из ст.12 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Государство устанавливает специальные лесохозяйственные регламенты об использовании лесов. Невыполнение гражданами, юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесного участка или договоров купли-продажи лесных насаждений, а также принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования лесным участком или безвозмездного срочного пользования лесным участком⁹. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ. Также не подлежат продаже:

     земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;

     земли оздоровительного и историко-культурного  назначения; земли, предоставленные  для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;

     земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

     При продаже предприятия-должника из состава  его имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имущество  специального назначения, не подлежащее приватизации, и объекты социально-коммунальной сферы.    Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

     1) невосполнимость и ограниченность  самой природой (земля, недра и  т.д.), что требует введения определенных  ограничений оборота-способности,  так как необходимо строгое  соблюдение их целевого назначения  и учет экологических требований;

     2) связанность с землей таким  образом, что их перемещение  повлечет за собой ущерб назначению  либо является крайне дорогостоящим  (вне связи с землей эти объекты  недвижимостью не считаются);

     3) наличие индивидуальных признаков  (в первую очередь местонахождение  на определенном земельном участке);

     4) использование исключительно в  соответствии с их целевым  назначением. ¹⁰

     Что касается отнесенных к недвижимости воздушных и морских судов, судов  внутреннего плавания, космических  объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор  в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении  нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении  судов одного типа, которые могут  определяться в договоре родовыми признаками.            Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:

     1) земельные участки (включая недра  и водные объекты);

     2) лесной фонд;

     3) здания и сооружения;

     4) жилые помещения;

     5) предприятия как имущественные  комплексы;

     6) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

1.2. Государственная  регистрация перехода  права собственности  на недвижимое  имущество

 

     Составной частью более строгого режима недвижимого  имущества является его государственная  регистрация. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с ГК РФ. Государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 Федерального Закона Российской Федерации " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") ¹¹.     Применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности, исключающие применение некоторых общих положений ГК РФ о государственной регистрации сделок и договоров, а именно:

       положение о том, что сделки  с землей и другим недвижимым  имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных ст.131 ГК  РФ и законом о регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (п.1 ст.164 ГК РФ);

       положение о том, что договор,  подлежащий государственной регистрации,  считается заключенным с момента  его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

     Статья 165 ГК РФ устанавливает самое жесткое  из возможных последствий неосуществления  государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев  недобросовестного поведения одной  из сторон, выражающегося в уклонении  от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность  вынести решение о регистрации  сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от "ничтожности" (п.3 ст.165).  Однако из общего правила об обязательности регистрации сделок с недвижимостью существует ряд исключений. В случае заключения договора продажи недвижимости регистрации подлежит не договор как таковой, а переход права по договору. Поэтому вопрос о ничтожности самого договора по мотивам неосуществления его регистрации вообще возникнуть не может. Более того, пункт 2 статьи 551 ГК РФ допускает исполнение сторонами договора продажи недвижимости до государственной регистрации, однако указывает, что такое исполнение не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, в случае спора между контрагентами по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее свои права на нее, хотя на отношения с третьими лицами это никоим образом не повлияет. При этом суду предоставлено право вынести решение о регистрации перехода права собственности, если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость.      Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который ведут учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст.9 Федерального Закона Российской Федерации " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Для некоторых объектов недвижимого имущества (морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания) существуют иные реестры, такие как Государственный судовой реестр РФ, реестр арендованных иностранных судов, Государственный реестр гражданских воздушных судов РФ и др. ¹²  Указанные реестры должны охватить широкий круг прав, включая право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а в случаях, предусмотренных. Кодексом или иными законами, также и иные права (п.1 ст.131 ГК РФ). В реестре должна фиксироваться принадлежность определенному лицу соответствующих прав, прекращение либо переход их к другим лицам.    Государственная регистрация носит публичный характер. Соответственно орган, который ее осуществляет, обязан предоставлять любому лицу информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных им правах или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд (п.2 ст.7 ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Следует учитывать, что в соответствии с п.2 ст.17 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п.1 ст.17, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного закона¹³. Отказ соответствующего органа в регистрации или уклонение от нее.

1.3 Основания и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой

 

     Договор купли-продажи может быть признан  недействительным только по решению  суда, в том случае если он:

    не  соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ);

     заключен  с целью противной основам  правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);

     является  мнимой или притворной сделкой (170 ГК РФ);

     заключен  гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);

     заключен  гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ);

     заключен  гражданином, ограниченным судом в  дееспособности (176 ГК РФ);

     заключен  гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ);

     заключен  под влиянием заблуждения, обмана или  угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ);

     заключен  лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ);

     сделка  совершенная юридическим лицом  выходит за пределы его правоспособности (173 ГК РФ).

     По  общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного  в натуре (п.2 ст.167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной  основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход Российской Федерации (ст.169 ГК РФ).        Возврат недвижимости не будет автоматическим результатом недействительности сделки. Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного по недействительной сделке имущества, например, при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказ в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости имеет место и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст.302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано.           Добросовестным приобретателем считается тогда, когда он не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. При отсутствии этих признаков владелец признается недобросовестным. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суд должен учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними¹⁴.   Порядок действий учреждений юстиции в случае признания недействительности сделки - одна из актуальных проблем государственной регистрации, требующая разрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения, что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительности сделки не влечет прекращения права.          На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом - специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.         Однако отметим, что реституция - фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности). Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения такого решения сторонами признание судом недействительной оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула не недвижимость, несмотря на фактическое владение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ). Не случайно в упомянутом Постановлении № 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что исковые требования о возврате имущества - это требования собственника.   Недействительная сделка ввиду ее противоречия закону - неправомерное действие, не порождающее права. В случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным. В частности, еще в исследованиях советского гражданского права отмечалось, что приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение прав на него. Все полученное по недействительной сделке лишается правового основания и подлежит возврату как неосновательно приобретенное. Признание сделки недействительной не влечет автоматического восстановления в правах.      Представляется, что в случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений. В случае признания уже зарегистрированной сделки в суде недействительной по иску потерпевшей стороны встает вопрос о действительности самой регистрации сделки. Однако проблема заключается в том, что решение суда о признании недействительным основания возникновения право ответчика на спорное имущество не воспринимается регистрирующими органами как юридический мотив к прекращению государственной регистрации прав ответчика¹⁵. Указанные органы ссылаются на неполноту и неясность судебного решения. Различные авторы предлагают в резолютивной части судебного решения указывать, что решение суда является основанием для прекращения для регистрации права ответчика. Еще одна проблема возникает, при удовлетворении судом иска лица, владеющего имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в резолютивной части решения не указывается собственник недвижимости¹⁶. Это может также послужить основанием для отказа уполномоченным органом регистрации права собственности.  Не смотря на возникающие проблемы, запись о праве по недействительной сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость была приобретена незаконно. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, по новой сделке и пр). Иначе говоря, признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях - в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: при наличии заявления правообладателя, документа об оплате, решения суда, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.