Правовое регулирование рентных отношений

       - не предоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты;

       - нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

       При существенном нарушении договора получатель ренты в праве по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещение убытков (п.1 ст.599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст.594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п.2 ст.599 ГК РФ).

       При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

       Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты, не освобождает плательщика  ренты от обязательства выплачивать  ее на условиях предусмотренного договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

      Целесообразно сделать выводы и перейти к  следующей главе. Итак, существует постоянная рента и пожизненная рента. Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Договор пожизненной ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. 
 
 

3. Особенности правового  регулирования рентных  отношений 

     В силу своей новизны, недостаточности  практики по договору ренты остается достаточно много пробелов, недостатков, противоречий в данном договоре. В  частности, как выяснилось, в ходе работы, существенные противоречия кроются в конструкции договора ренты. Возникает вопрос о том, каким же все-таки является по своей юридической природе договор ренты - консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?

       Следующая проблема состоит во взаимоотношениях сторон (плательщика и получателя ренты). Поскольку договор носит личностный характер, то отношения сторон очень часто выходят за правовые пределы, и складываются доверительные отношения, но встречается и такое, что получатель ренты и плательщик ренты даже не знают друг друга и могут вообще не

       Также особого внимания заслуживает следующий  вопрос. В Гражданском кодексе  РФ не установлено запрета для  оформления договора пожизненного содержания с иждивением через представителей. Вместе с тем, заключение подобных договоров по доверенности, как со стороны плательщика ренты, так и со стороны ее получателя, вряд ли допустимо. Смысл представительства состоит в том, что представитель сам совершает юридические действия от имени представляемого, при этом «проявляет свою волю, которая признается волей самого лица представляемого». Поэтому вполне обосновано, что в соответствии с п. 4 ст. 182 ГК РФ не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично. Очевидно, что договор пожизненного содержания с иждивением относится к таким сделкам, поскольку помимо оказания получателю ренты бытовых услуг основан также на доверительном характере отношений между его участниками, на уважительном отношении их друг к другу, учете психологических особенностей друг друга. Договор предполагает тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Кроме того, при заключении договоров по доверенности плательщик ренты может быть незнаком с получателем ренты. В этом случае трудно говорить и о максимальной конкретизации условий договора, даже если доверенность достаточно подробно определяет содержание будущего договора. Нотариальная и судебная практика показывают, что наиболее распространенным основанием расторжения подобных договоров являются возникшие между сторонами в процессе исполнения договора конфликты по поводу количества и качества предоставляемого получателю ренты содержания с иждивением.

       На  основании вышеизложенного мы приходим к мысли о необходимости внести в ст. 601 ГК РФ запрет на заключение договора пожизненного содержания с иждивением через представителя по доверенности.

       В юридической литературе развернулась целая дискуссия относительно алеаторности постоянной ренты, в то время как  другая разновидность рентного договора - пожизненная рента (в том числе пожизненное содержание) единодушно признается алеаторной сделкой.

       К числу рискованных тот или  иной договор относят при наличии  какого-либо фактора неопределенности. В рентном договоре (в любом  его виде) фактором неопределенности выступает срок договора. При пожизненной ренте срок действии договора связан со сроком жизни получателя ренты. При постоянной - договор заключается на неопределенный срок. Действительно, как утверждает К. Победоносцев, в договоре постоянной ренты огромное значение имеет усмотрение должника, обладающего правом в любой момент выкупить ренту¹². Однако выкуп ренты возможен и при пожизненной ренте. Законодательством предусмотрены случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя (ст. 593 ГК РФ). Среди таковых, например, есть право получателя требовать выкуп ренты в связи с признанием плательщика неплатежеспособным. Факт признания должника банкротом, исходя из принципов добросовестности и разумности, нельзя отнести к обстоятельствам, способным быть спрогнозированными плательщиком ренты. Алеаторный характер присущ только пожизненной ренте и пожизненному содержанию, видимо, имея в виду только риск одного события - смерти получателя ренты. Думается, что все три вида ренты можно отнести к рисковым договорам. В двух из них — пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением, действительно случайным событием является смерть получателя. Постоянную ренту также можно отнести к рисковым договорам. В обстановке хронической нестабильности политического и социально-экономического развития России, инфляции, девальвации рубля, резких ценовых колебаний, договор постоянной ренты в силу своего длящегося характера становится рисковым, поскольку вышеназванные обстоятельства, с одной стороны, могут привести к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым, а с другой стороны может произойти обесценивание предмета договора. Это указывает что «договор является длящимся и фидуциарным, и для него фидуциарность и длительность в том, что имущество передаётся «сегодня», а его эквивалент будет выплачиваться покупателю в будущем, в частности на протяжении всей жизни получателя ренты (или иного возможно более определённого срока). Что же касается фидуциарности, то думается, что только в отношение договора пожизненного содержания можно с твёрдой уверенностью утверждать, что он является фидуциарным. Договор пожизненного содержания с иждивением построен на личном контакте плательщика и получателя ренты. В качестве подобного примера можно привести судебное разбирательство. Гражданка Р. обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным. Хотя она заключила с ответчицей Л. договор дарения, в действительности это был договор пожизненного содержания. Р. и Л.  Они являются родственниками — двоюродными сестрами. Через пять лет после заключения договора отношения между ними испортились, поскольку Л. не убирала могилу матери истицы, не участвовала в похоронах мужа истицы. И поэтому Р., несмотря на добросовестность ответчицы, обратилась в суд с требованием признать договор недействительным.

       В данном случае ответчица не захотела усложнять отношения с родственницей  и, опасаясь еще больших судебных издержек, согласилась с расторжением договора. Суд вынес решение о  расторжении данного договора.

         Что касается двух других договоров - постоянной и пожизненной ренты, то весьма сомнительна их характеристика как фидуциарных. Важно, кто выступает в качестве субъектов данного договора. Ведь в договоре постоянной ренты и плательщиком, и получателем ренты могут являться юридические лица, и в данном случае о личностном контакте говорить не приходится. В договоре пожизненной ренты обязанность плательщика заключается только в уплате денег, и потому фигура плательщика по существу особой роли не играет, неважно, кто платит деньги, лишь бы они выплачивались. Возможно, законодателю следует продумать и внести ясность в решение проблем связанных с риском данных договоров. 

       Возможно, что в скором будущем во избежание возникновения соответствующих споров законодатель устранит существующие пробелы и противоречия. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Заключение 

       Таким образом, подробно рассмотрев договор  ренты, его виды, особенности можно  подвести краткие итоги и сделать  определенные выводы. Договор ренты  и его разновидности являются новыми для российского гражданского права, несмотря на то, что Гражданский Кодекс 1964 года регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненного содержание с иждивением гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома и на других условиях. В новом гражданском законодательстве данный договор сформулирован значительно шире.

       Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, что обеспечивает регулярный гарантированный  доход, получаемый лицом в обмен  на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

       Глава 33 ГК РФ вводит договор ренты в  число сделок, прямо предусмотренных  и урегулированных законом. При  этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее применения.

       Согласно  ГК РФ разрешается отчуждение имущества  под выплату постоянной ренты и пожизненной ренты (ст.583 ГК РФ). Возможность установления обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента), а также возможность денежной пожизненной ренты впервые предусмотрена российским законодательством. Что касается такой разновидности пожизненной ренты, как содержание граждан с иждивением, то ее применение не ограничено по видам недвижимого имущества, отчуждаемого под ренту, составу участников обязательства пожизненного содержания, как это было предусмотрено ГК РФ, не содержит каких-либо ограничений круга возможных плательщиков ренты. Таковыми могут фактически стать любые граждане, коммерческие и некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечения ее выплаты.

       Постоянная  рента (ст.589-595 ГК РФ) является бессрочной в том смысле, что обязанность ее выплаты не ограничена каким-либо конкретным периодом, в том числе и сроком жизни получателя ренты. Из этого вытекает, что право на получение постоянной ренты переходит по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, за исключением случаев, когда такой переход ограничен законом или договором (ст.589 ГК РФ).

       Пожизненная рента (ст.596-600 ГК РФ) устанавливается  на период жизни получателя ренты. Из этого вытекает, что обязательство  выплаты ренты со смертью ее получателя прекращается и не переходит по наследству. Привязка пожизненной ренты к личности ее получателя означает также, что он не может (в отличие от получателя постоянной ренты) передавать свое право на ренту путем уступки требования.

       Пожизненная рента с иждивением, являясь разновидностью пожизненной ренты, выделяется из нее  рядом своих особенностей. В отличие  от других видов ренты обязательство  пожизненного содержания, согласно ст.601 ГК РФ, имеет своим объектом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.п.). Обусловив возникновение обязанностей по предоставлению пожизненного содержания с иждивением передачей в собственность плательщика ренты недвижимого имущества, закон связал данную разновидность ренты с достаточно твердыми общими гарантиями стабильности рентных отношений, возникших в связи с отчуждением такого имущества. В частности, на пожизненное содержание с иждивением распространяются правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст.586 ГК РФ) и правила о предоставлении получателю ренты права залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ).

       В силу своей новизны, недостаточности  практики по договору ренты остается еще достаточно много пробелов, недостатков, противоречий в данном договоре. В  частности, как выяснилось, в ходе работы, существенные противоречия кроются в конструкции договора ренты. Возникает вопрос о том, каким же все таки является по своей юридической природе договор ренты - консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?

       Следующая проблема состоит во взаимоотношениях сторон (плательщика и получателя ренты). Поскольку договор носит личностный характер, то отношения сторон очень часто выходят за правовые пределы, и складываются доверительные отношения.

       Нотариальная  и судебная практика показывают, что наиболее распространенным основанием расторжения подобных договоров являются возникшие между сторонами в процессе исполнения договора конфликты по поводу количества и качества предоставляемого получателю ренты содержания с иждивением.