Правовое регулирование рентных отношений

       Однако  если отчужденное имущество поступает  в общую собственность или  разделяется между несколькими  лицами, то множество сособственников  не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст.593 ГК РФ требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком.

       Российский  законодатель, защищая интересы получателей  ренты, этим не ограничился. Он сформулировал  норму, согласно которой рентное  обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененный рентой. В соответствии с п.2 ст.586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.

       Правила ст.586 ГК РФ адресованы добросовестному  плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность (см.ст.322 ГК РФ). Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

       Толкование  ст.586 ГК РФ позволяет сделать вывод, что обременение рентой движимого имущества законом не предусматривается. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязательство первоначальный приобретатель имущества.

       В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст.588 ГК РФ ответственность плательщика  ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена, в виде обязанности  плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплаты ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен — то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его  соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике - единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты. 

1.3. Условия договора ренты

       Существенным  условием, определяющим разновидность  договора ренты, прежде всего, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты. Каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.

       Цена  договора ренты определяется по соглашению сторон, в момент заключения договора.

       Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи  с этим законодательство устанавливает  ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть, безусловно, обеспечена. Механизм такого обеспечения разный, в зависимости от характера передаваемого имущества. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. По этому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

       Если  же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения, исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Ими могут быть любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток, неустойка и другие, допускаемые ст.329 ГК РФ. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты, договора страхования риска ответственности риска за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты (ст.932 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается не законным (ст.432 ГК РФ). Если условия такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний в праве расторгнуть договор ренты и потребовать возмещение связанных с этим убытков (п.3 ст. 587 ГК РФ).

       Рассмотрев  данную главу можно сделать вывод, что по договору ренты одна сторона передает другой стороне в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. Договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, прежде всего, является его срок. Далее целесообразно рассмотреть виды договора ренты, а так же классификацию данных договоров.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Виды договора ренты 

2.1. Классификация договора ренты

       Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ, соответственно по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

       Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой  по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектом составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

       Наряду  с подразделением договора ренты  на три его основных вида закон  позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой  области. Так, важное значение закон  придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно – передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно, - правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездие или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты. В-третьих. по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты.

       Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату  ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д. 

2.2. Договор постоянной ренты

       Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства  по выплате ренты, возложенного договором  на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование  не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя.

     Субъектами  договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты могут  быть граждане, а так же некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. В соответствии со ст. 3 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»  от 02.12.1990 N 395-1 // "Российская газета", N 27, 10.02.1996. таковыми являются, например, союзы и ассоциации кредитных организаций¹¹.

       Относительно  отдельных некоммерческих организаций  необходимо сделать пояснение. Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или существующие до момента достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателями постоянной ренты, так как они не могут вступить в бессрочные отношения, а бессрочность, как было уже показано, является одним из главных признаков постоянной ренты. Такие некоммерческие организации как учреждения, по общему правилу, не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п.1 ст.289 ГК РФ) запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Но те же учреждения могут быть получателями постоянной ренты в случаях, когда они будут отчуждать под выплату ренты то имущество, которое они приобрели за счет разрешенной им приносящей доход деятельности и которым они вправе самостоятельно распоряжаться (п.2 ст.298 ГК РФ).

       Получателями  постоянной ренты не могут быть коммерческие юридические лица. Этот запрет объясняется  тем, что их деятельность предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества несовместима с положением ренты, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен. Данное ограничение объясняется и экономической сущностью ренты: рента как экономическое явление всегда представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

       Другим  признаком договора постоянной ренты  является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки  требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

       Возможность передачи прав получателя ренты в  результате уступки требования и  возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц может быть запрещена законом или договором (п.2 ст.589 ГК РФ). Здесь следует иметь в виду, что при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор соглашением сторон или предусмотренные в законе, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно включить в договор о постоянной ренте условия о запрете гражданину передавать права получателя постоянной ренты и о том, что эти права не могут перейти к другим лицам в порядке наследования. Если подобное допустить, постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным лишь на период жизни гражданина - получателя постоянной ренты.

       В отношении плательщиков ренты закон  никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так  и любые юридические лица при  условии, что их учредительные документы  не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (ст.586, 593 ГК РФ).

       Форма и размер постоянной ренты определяется ст.590 ГК РФ. Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты, что объясняется  рисковым характером такого соглашения, и должен быть определен сторонами в договоре. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты законом установлено, что, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п.2 ст.590 ГК РФ). Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.