Правовое регулирование приватизации земельных участков в Росссии

Федеральное государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Северо-Западная академия государственной службы» 
 
 
 
 
 
 

Кафедра гражданского и трудового права 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 

студента ____5 - го______ курса ______217_______ группы 
 

Палтуева   Романа   Маликовича

(Ф.  И. О.) 
 
 

Правовое  регулирование приватизации

земельных участков в Росссии

(название  темы) 
 
 
 

Научный руководитель

преподаватель:

доцент

Н.И. Корзун 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2009 г. 
 
 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава II. Понятие движимого и недвижимого имущества……………………..5

Глава III. Правовое регулирование приватизации земельных участков в России.......................................................................................................................8

Список  использованных источников…………………………….……………..15 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     I. Введение

   Еще совсем недавно наше государство  являлось исключительным собственником  подавляющего большинства объектов недвижимости — земли, ее недр, жилых и нежилых строений и тому подобное. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов из "кармана в карман" названного собственника, причем без особого труда совершались на основе распоряжений правительственных структур и их подразделений. Главное внимание регистраторов уделялось не правам на недвижимость, а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответствующего учета недвижимости: органы БТИ, Госстроя, госкомзема.

   Развитие  рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу — учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из физической категории в юридическую.

   Таким образом, потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

   Во-первых, хозяйственные товарищества и общества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

   Во-вторых, в силу сложившейся психологии, участники  гражданско-правовых отношений полагали, что право устанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

   В-третьих, из-за нехватки оборотных средств  приватизированные предприятия  или их собственники предпринимали  попытки получить кредит от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, право устанавливающие документы на это имущество.

   Наконец, в связи с противоречивостью  отдельных нормативных актов  суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях  момент передачи вещи или ее оплаты.

   Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Во исполнение норм Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации недвижимости Президентом РФ был подписан Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества. В тексте Закона прямо не формулируются его цели и задачи, но из анализа норм очевидно, что основной задачей закона является стремление оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировать все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.

   Таким образом, правовой институт государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним призван создать  принципиально новую регистрационную систему, которая в равной степени служила частным и публичным интересам. 
 
 
 
 
 
 
 

   II. Понятие движимого и недвижимого имущества.

   Категория недвижимого имущества известна российскому законодательству с  начала XVIII века. В советском гражданском праве названная категория отсутствовала. Только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

   Это нормативный акт лишь определил, что могут существовать особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество. Какой-либо особый правовой режим недвижимого имущества самими Основами создан не был.

   Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ним прочно связано. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен традиционный фактический критерий — возможность оторвать от земли и переместить определенное имущество без несоразмерного ущерба его назначению. Основы содержали также правило, согласно которому к недвижимому по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами.

   Статья 130 ГК РФ в построении определения недвижимости в основном уточнила понятие, данное в Основах, исходя в целом из тех же критериев — связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и отнесения к недвижимости в силу закона.

   Перечень  объектов, относимых к недвижимости, построен в ГК как примерный, не исчерпывающий. Категория недвижимости расширилась  за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких  как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств. Такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей.

   Недвижимыми в силу связи с землей ст. 130 ГК считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие как шахты и иные подземные сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на которой она расположена.

   Недвижимостями  в силу закона ГК признал подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты, предусмотрев возможность для закона отнести к недвижимому и иное имущество. Смысл отнесения к недвижимости таких объектов — распространение на них особенностей режима, который устанавливается для недвижимости.

   Особым  объектом недвижимости является предприятие  как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

   Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" недвижимостью в жилищной среде, среди прочих объектов, являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

   Все остальные вещи, которые по прямому  указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

   Основная  специфика правового режима недвижимого  имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности и других вещных прав на него происходит в особом порядке, который обычно требует соблюдения обязательной письменной формы и обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре, ведение которого возлагается на учреждение юстиции.

   Для совершения сделок с движимыми вещами не требуется соблюдение строгих  формальностей, если об этом прямо не сказано в законе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   III. Правовое регулирование приватизации

   земельных участков в России. 
 

   Приобретение  прав на земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, регулируется ст. 36 ЗК РФ, в которой предусмотрено, что  исключительные права на приватизацию или на приобретение прав аренды земельного участка имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках.

   Порядок приватизации или приобретения права  аренды земельных участков установлен в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Также отношения по приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

   В отношении юридических лиц, имеющих  земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен "принудительный" порядок переоформления права. Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.

   Статья 36 ЗК РФ прямо не определяет лицо, управомоченное принимать решение о том, на каком  праве приобретать земельный  участок - в собственность или  в аренду. В связи с этим существует множество споров по данному вопросу. Собственники зданий полагают, что земельный участок должен быть им предоставлен на том праве, который они сами выберут. Государственные органы, представляющие интересы собственника земель - государства или муниципального образования, настаивают на том, что право выбора остается за ними.

   В Постановлении Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства" данный вопрос решается следующим образом. При рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или с приобретением в собственность, необходимо учитывать, что согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в установленном законом порядке независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

   Рассмотрение  заявлений собственников соответствующих  объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность  или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.