Правовое обеспечение предпринимательской деятельности

Применительно к отдельным видам договора аренды помимо предмета договора к существенным отнесены и иные условия. Например, о размере арендной платы в случае аренде зданий и сооружений, а также в случае аренды земельных участков.

Из изложенного можно сделать вывод, что по общему правилу, условия о сроке договора и арендной плате, не являются существенными, за исключением случаев прямо предусмотренных законом.

Рассмотрим особенности определения срока договора аренды. Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. Если срок аренды в договоре не определён, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В договоре может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределённый срок. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Что же касается арендной платы, то согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан вносить ее своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Передавая имущество в аренду, арендодатель временно лишается права владения или пользования или только права пользования имуществом на срок договора аренды имуществом. При этом, арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может продать или изъять имущество из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования имуществом, переданного в аренду, то на время аренды указанные правомочия арендодателя приобретает арендатор. Но допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения имуществом и право пользования им (например, частично). В таком случае можно говорить о двойном владении и пользовании.

Арендатор, как законный владелец арендованного имущества, пользуется вещно-правовой защитой своего права владения и пользования имуществом даже против его собственника (арендодателя).

Если же речь идёт только о праве пользования (без владения), то арендатор не может предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав. Вместе с тем арендатор не остаётся без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права с помощью обязательственно-правовых способов защиты.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества. В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества в договоре аренды не предусмотрено, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачёте ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно статье 617 ГК РФ договор аренды сохраняет силу при изменении его сторон. В частности, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Общие требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исключения из этого правила могут быть установлены как самим ГК (например, в отношении аренды воздушных и морских судов - ст. 633, 643), так и иным законом. Если же имущество передается в аренду с условием последующего его перехода в собственность арендатора, договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (п. 3 ст. 609).

Следует обратить внимание на то, что обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

- договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

- договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок, которые совершаются в связи с заключением перечисленных выше договоров:

- соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. ст. 389, 391, 615 ГК);

- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Заключенные до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т.е. до 31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрационной службе. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»[11] предусмотрела, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохраняется действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

С 31 января 1998 г. до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по регистрации прав не недвижимость и сделок с ней регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежали государственной регистрации только в учреждениях юстиции.

Приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Защита прав собственности

ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ - по законодательству РФ осуществляется судом, арбитражным или третейским судом на основе правовых гарантий ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество озмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал или не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их ведения иным путем помимо их воли. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Ущерб, нанесенный собственнику преступлением, возмещается государством по решению суда. Понесенные при этом государством потери взимаются с виновного в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ. В случае принятия РФ или республикой в составе РФ законодательных актов, прекращающих право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этих актов, по решению суда возмещаются собственнику в полном объеме РФ или республикой в ее составе. Прекращение права собственности в связи с решением государственного органа, направленным непосредственно на изъятие имущества собственника, в т.ч. решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленными законодательными актами РФ или республик в ее составе, с предоставлением собственнику равноценного имущества или возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности. При несогласии собственника с решением, влекущем прекращение права собственности, оно не может быть осуществлено до разрешения дела судом, арбитражным или третейским судом. При разрешении спора разрешаются также все вопросы возмещения собственнику причиненных убытков. Если в результате издания не соответствующего закону акта органов государственного управления или местного органа государственной власти нарушаются права собственника и других лиц по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, такой акт признается судом недействительным по иску собственника или лица, права которого нарушены. Убытки, в том числе упущенная вы года, причиненные гражданам, организациям и другим лицам в результате издания указанных актов, подлежат возмещению в полном объеме за счет средств, находящихся в распоряжении соответствующего органа власти или управления.

Используемая литература

1.      ГК РФ

2.      Гражданское право. Учебник: часть 2; 3-е издание / Под редакцией А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. 2001г.

3.      Комментарий к ГК РФ /Под ред. О.М.Козырь, А.Л. Маковского, С.А.Хохлова. – МЦФЭР, 1996.

4.      Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Материал подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005.

5.      Документы и акты,ФЗ

6.      Хозяйственное право. Н.Ю. Круглова Издательство: РДЛ Год издания: 2003 г.

7.      http://nauka.my1.ru/load/dogovor_arendy_nezhilykh_pomeshhenij/obshhaja_kharakteristika_dogovora_arendy_kislicyna_a_m/26-1-0-500