Правовое обеспечение предпринимательской деятельности

Большой массив источников предпринимательского права - нормативные акты федеральных органов исполнительной власти, принятые в соответствии с их компетенцией. Среди этих актов наибольшее значение имеют акты органов, действующих непосредственно в экономической сфере, таких как Министерство финансов РФ, Министерство экономики РФ, Мингосимущества РФ, Министерство РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства и др. В некоторых сферах предпринимательства, например в сфере бухгалтерского учета и отчетности, статистической отчетности, налогооблажения наиболее детальное регулирование отношений обеспечивается именно актами данного уровня.

5. В практике регулирования хозяйственных отношений встречаются еще Постановления Верховного Совета РФ. Примером действующего акта такого рода может служить Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

6. Нормативно-правовые акты СССР также продолжают действовать, если они не отменены и не противоречат действующему законодательству Российской Федерации. Так, применяется, правда с учетов многочисленных изменений, План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий, утвержденный Приказом Минфина СССР от 1 ноября 1991 г.

7. Мы рассмотрели систему источников предпринимательского права федерального уровня. Вместе с тем в силу федеративного устройства нашего государства и в соответствии с Конституцией РФ многие сферы общественной жизни регулируются актами субъектов Российской Федерации. Иерархия их по юридической силе часто напоминает федеральную систему. Так, в Москве среди источников предпринимательского права мы находим Законы Москвы, и распоряжения Мера Москвы, и постановления Правительства Москвы, и акты департаментов Правительства Москвы.

8. Органы местного самоуправления также издают хозяйственно-правовые акты, опираясь на главу 8 Конституции РФ Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ". Главные регулирующие возможности муниципальных образований и их органов связаны с правом собственности на принадлежащие им имущественные фонды.

9. Велика роль локальных нормативных актов, принимаемых самими хозяйствующими субъектами в целях регулирования собственной предпринимательской деятельности. Такие акты могут относиться как к деятельности предприятий в целом (Устав), так и к отдельным подразделениям предприятий, регулировать внутрихозяйственные отношения (Положение о филиале, представительстве). Режим коммерческой тайны в организации устанавливается локальным нормативным актом. Локальным актом является приказ об учетной политике предприятия, то есть выбранной им совокупности способов ведения бухгалтерского учета.

10. Помимо нормативно-правовых актов, источниками предпринимательского права являются обычаи делового оборота . В соответствии со ст.4 ГК РФ "обычаем делового оборота признается сложившиеся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе". Обычаи делового оборота в качестве источника права рассчитаны исключительно на предпринимательские отношения. Они применяются наряду с законодательством и при его пробельности, но никак не вопреки. Правовое значение обычаев состоит в том, что они по очередности применения находятся после нормативно-правовых актов и договора. Обычаи широко применяются во внешнеторговом обороте, морских перевозках.

11. Составной частью правовой системы Российской Федерации являются общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, как двусторонние (о торговле экономическом сотрудничестве), так и многосторонние (Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге, Евразийская патентная Конвенция). ГК РФ предотвращает возможные коллизии международного и национального законодательства, решая вопрос в пользу первого.

Общая характеристика договора аренды

Договор аренды - один из наиболее распространённых договоров гражданско-правового характера, применяемых в хозяйственной деятельности различными субъектами гражданского права. Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Глава 34 содержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).

Практически по всем вопросам Кодекс содержит исчерпывающее регулирование, не требующее принятия специального законодательства. И лишь в двух случаях такое законодательство прямо предусматривается:

во-первых, ряд особенностей аренды транспортных средств может быть установлен в транспортных уставах и кодексах;

во-вторых, правила ГК применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов с учетом особенностей, которые могут быть установлены специальным законом. В Законе о введении в действие части второй ГК (ст. 13) также предусмотрено, что в отношении сделок с земельными участками соответствующие нормы Кодекса применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. В первую очередь это относится к объектам, изъятым из оборота, перечень которых определяется законом, а также к ограниченно оборотоспособным объектам.

Последствия экономического кризиса, затронувшие практически всех субъектов предпринимательской деятельности, привели к тому, что в настоящее время заключение договоров аренды недвижимого имущества, особенно небольшими предприятиями, не имеющими достаточного количества собственных денежных средств, приобрело ещё большее распространение.

Аренда имущества для большинства субъектов предпринимательства представляется с экономической точки зрения более выгодной, чем приобретение этого имущества в собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель с одной стороны обязуется представить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды - это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды.

Российскому праву договор найма был известен ещё со времён «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, ещё не вполне отчётливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской империи (ч.1 т. Х).

В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40е годы), то вновь возрастала (в период НЭПа). Однако основной объём правовых норм о найме оставался неизменным в Гражданских кодексах и 1922 и 1964г.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность, например, из-за высокой продажной цены. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечение прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передаёт его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды.

Соответственно договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи её полезных свойств без изменения самой вещи, путем хозяйственной эксплуатации вещи. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендаторами в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. При нарушении порядка пользования арендованной вещью извлечённые плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. В соответствии со статьёй 136 ГК РФ законом, иными правовыми актами или договором может быть установлено, что плоды, доходы и продукция переходят в собственность арендодателя или третьего лица. 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, либо лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. Поэтому в том случае, когда арендодатель, заключивший договор аренды недвижимого имущества, не имел права сдавать это имущество в аренду, такой договор будет признан недействительным. При этом надо иметь в виду, что, согласно статье 131 ГК РФ, право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Предполагается, что арендатор, прежде чем заключить договор аренды, должен убедиться в том, что арендодатель является собственником сдаваемого в аренду имущества.

Подобный подход в отношении сделок с недвижимым имуществом показывает и практика Высшего Арбитражного суда (ВАС РФ). Так, применительно к договору купли-продажи недвижимости в пункте 2 информационного письма ВАС РФ от 13 ноября 1997г № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» приведён такой пример: «Общество с ограниченной ответственностью, покупая здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о государственной регистрации, хотя было обязано это делать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск». Подобным образом и арендатор, заключивший договор аренды недвижимого имущества и не проверивший наличие права собственности на это имущество у арендодателя, рискует тем, что налоговая инспекция в результате признания договора аренды недействительным посчитает отнесение арендных платежей на себестоимость продукции (работ, услуг) неправомерным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

«В отличие от статьи 7 Основ законодательства об аренде, подробно перечислявшей условия, которые должны быть предусмотрены в договоре аренды, ГК содержит небольшое число положений, регулирующих существенные условия договора аренды. Согласно Кодексу таковым по общему правилу является лишь условие о предмете договора».

Согласно статье 607 пункта 3 ГК РФ в договоре аренды обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определённо идентифицировать имущество, точно установить конкретный объект аренды, подлежащий передаче арендатору. При отсутствии таких данных в договоре условие о том, какой именно объект передаётся в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор - не заключённым. Поэтому, в договоре аренды следует указывать максимум сведений о сдаваемом в аренду объекте.

В частности, индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Например, такое определение объекта аренды, как "100 квадратных метров площадей в торговом зале", без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст. 554 и ст. 607 ГК РФ. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются недвижимым имуществом как индивидуально определенной вещью.

К договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения следует прилагать план арендуемого недвижимого имущества. Если же такой договор заключен на срок 1 год и более, то Законом прямо установлена необходимость представления плана арендуемой недвижимости на государственную регистрацию. К договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.

Следует иметь ввиду, что объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь непотребляемые вещи, в том числе различные имущественные комплексы, здания, сооружения и т.п. Имущественные права, хотя они и являются самостоятельным объектом купли - продажи (п. 4 ст. 454 ГК), не могут быть переданы в аренду.