Право собственности

5. Государственная регистрация прав на недвижимость.

 Поскольку из всех  видов имущества объекты недвижимости  всегда рассматривались как наиболее  ценные, государство уделяет особое  внимание закреплению и охране  прав на них. Право собственности  и другие вещные права граждан  и юридических лиц на недвижимое  имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и  прекращение подлежат государственной  регистрации (п. 1 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация  прав на недвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области  государственной регистрации (ст. 9 Закона о государственной регистрации  прав на недвижимость). В настоящее  время это Федеральная регистрационная  служба (Росрегистрация)*(192). Регистрация  осуществляется в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним*(193). В этом Реестре  регистрируются права на земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.).

Права на морские суда и  суда внутреннего плавания регистрируются в Государственном судовом реестре  РФ или судовой книге органами, уполномоченными осуществлять такую  регистрацию в соответствии с  законодательством о морском  и внутреннем водном транспорте*(194). Права на воздушные суда - в Государственном  реестре гражданских воздушных  судов РФ, который ведется уполномоченным органом в области гражданской  авиации*(195). Специальной регистрации  подлежат также космические объекты*(196).

Исключением из этого общего правила являются случаи приобретения права собственности на помещения, предоставленные членам жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного  потребительского кооператива или  иным лицам, имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос  за квартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких  лиц возникает с момента выплаты  паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК). Поэтому  государственная регистрация права  собственности на подобные объекты  недвижимости имеет не правообразующий, а правоподтверждающий характер.

Если собственность на недвижимость не зарегистрирована, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право  собственности (п. 2 ст. 6 Закона о государственной  регистрации прав на недвижимость). Таким образом, после введения в  действие указанного Закона исключается  возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительной регистрации ранее возникших прав на него.

Государственная регистрация  права собственности требуется  также в отношении объектов незавершенного строительства, которые в настоящее  время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации  прав на недвижимость).

От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо отличать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая  сделка с недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации  и вступает в силу с момента  ее заключения. Регистрируется лишь переход  права собственности по такой  сделке.

Однако в некоторых  случаях, прямо указанных в законе, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательность государственной  регистрации установлена в отношении  договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных  комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК), договоров  дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 573 ГК), договоров купли-продажи  жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров  ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого  имущества, в том числе заключаемых  на один год и более договоров  аренды земельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров  аренды зданий и сооружений, а также  нежилых помещений, заключаемых  на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), договоров  залога недвижимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК).

Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется  также государственная регистрация  договоров о долевом участии  в строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости (ст. 25.1 Закона о государственной  регистрации прав на недвижимость)*(197). Таким образом, соответствующие  договоры фактически приравниваются к  сделкам с недвижимостью.

Собственники недвижимого  имущества при совершении соответствующих  сделок должны учитывать указанные  требования закона, так как при  отсутствии государственной регистрации  эти сделки признаются недействительными  либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).

6. Собственность на жилые помещения.

 Жилые помещения могут  находиться в собственности граждан  и юридических лиц без каких-либо  ограничений по их количеству, площади и стоимости. В соответствии  с п. 2 ст.  15 Жилищного кодекса  жилым признается изолированное  помещение, которое является недвижимым  имуществом и пригодно для  постоянного проживания граждан  (отвечает установленным санитарным  и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Право собственности на жилые  помещения, как и на любое  недвижимое имущество, подлежит  государственной регистрации. Регистрируются  и договоры купли-продажи жилых  помещений*(204), дарения, ренты (если  по условиям договора осуществляется  отчуждение жилого помещения), доверительного  управления и ипотеки, а также  договоры долевого участия в  строительстве многоквартирных  домов и иных жилых помещений.

Договор найма (или аренды) жилых помещений не подлежит государственной  регистрации и заключается в  простой письменной форме (ст. 674 ГК).

Все жилые помещения независимо от того, принадлежат ли они гражданам  или юридическим лицам, предназначены  исключительно для проживания граждан. Собственник обязан осуществлять права  владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с целевым назначением (ст. 288 ГК) и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом. Гражданин - собственник жилого помещения  может использовать его для личного  проживания и для проживания членов своей семьи. Собственник (юридическое  лицо или гражданин) вправе сдавать  жилое помещение по договору найма, аренды или безвозмездного пользования  только для проживания граждан. Юридическое  лицо может выступать арендатором  жилого помещения, однако использовать такое помещение допустимо только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Запрещено размещать в  жилых домах промышленные производства. Предприятия, учреждения, организации, не занимающиеся промышленным производством, могут размещаться в жилых  домах, однако только после того, как  непосредственно занимаемые ими  помещения будут переведены в  нежилой фонд. Перевод помещений  из жилых в нежилые осуществляется в порядке, определяемом Жилищным кодексом (п. 3 ст. 288 ГК).

Собственник обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного  обращения с ним, соблюдать права  и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса).

Если целевое назначение жилья не соблюдается, а также  если собственник систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, муниципальный  орган может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение имущества, - также назначить собственнику соразмерный  срок для ремонта. Если собственник  не устранит нарушения после предупреждения, суд по иску муниципального органа может принять решение о принудительной продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного  акта. Собственникам поэтому следует  соблюдать правила использования  жилья, поскольку с публичных  торгов квартира может быть продана  по ценам существенно ниже рыночных и бывший ее владелец не сможет купить на выплаченную ему компенсацию  другое равноценное жилье (ст. 293 ГК).

Законом (ст. 292 ГК) установлены  также особые права и обязанности  членов семьи собственника жилого помещения, проживающих вместе с ним. Они  имеют право пользования этим жилым помещением на условиях, предусмотренных  жилищным законодательством. До 1 января 2005 г. право пользования членов семьи  носило настолько самостоятельный  характер, что не прекращалось даже в случае утраты собственником своего права на жилье. Это приводило  к тому, что в случае продажи  квартиры собственником покупатель "приобретал" вместе с ней еще  и постоянных жильцов в виде членов семьи бывшего собственника, выселить которых не было никаких законных возможностей. В настоящее время  в п. 2 ст. 292 ГК прямо установлено, что переход права собственности  на жилой дом или квартиру к  другому лицу прекращает право пользования  жилым помещением членами семьи  бывшего собственника, если иное не установлено законом.

Таким образом, права членов семьи собственника в настоящее  время полностью зависят от прав самого собственника. Члены семьи  собственника имеют права пользования  наравне с собственником, если иное не установлено соглашением с  ним. Члены семьи, так же как и  собственник, обязаны использовать помещение по целевому назначению, обеспечивать его сохранность: дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность  по обязательствам, вытекающим из пользования  жилым помещением. Члены семьи могут требовать устранения нарушения их прав на жилье от любых лиц, включая самого собственника помещения.

В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в случае прекращения  семейных отношений с собственником  жилья право пользования данным жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено  соглашением между ним и членами  его семьи.

Действующим законодательством, напомним, установлены особенности  в правовом режиме права собственности  на имущество в многоквартирном  доме. Собственнику квартиры в таком  доме принадлежит также доля в  праве собственности на общее  имущество дома в размере, пропорциональном площади его квартиры. В ранее  действовавшем законодательстве комплекс недвижимого имущества в многоквартирном  доме назывался "кондоминиум". В  Жилищном кодексе данный термин не используется.

К общему имуществу в многоквартирном  доме относятся общие помещения  дома, не являющиеся частями квартир  и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и  т.п. (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Собственник  квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а  также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права  собственности на квартиру (п. 2 ст.  290 ГК). Права и обязанности собственников  на общее имущество в многоквартирном  доме, в том числе в отношении  управления и содержания такого имущества, подробно регламентируются гл. 6 Жилищного  кодекса.

Собственники квартир  в целях управления общим имуществом могут объединяться также в товарищества собственников жилья, являющиеся юридическими лицами и действующими в соответствии с разделом VI Жилищного кодекса.

7. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Статья 288. Собственность  на жилое помещение

1. Собственник осуществляет  права владения, пользования и  распоряжения принадлежащим ему  жилым помещением в соответствии  с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены  для проживания граждан.

Гражданин - собственник  жилого помещения может использовать его для личного проживания и  проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут  сдаваться их собственниками для  проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых  домах промышленных производств  не допускается.

Размещение собственником  в принадлежащем ему жилом  помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения  в нежилое. Перевод помещений  из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Статья 289. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в  многоквартирном доме наряду с принадлежащим  ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве  собственности на общее имущество  дома (статья 290).

Статья 290. Общее имущество  собственников квартир в многоквартирном  доме

О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников  помещений на общее имущество  здания см. Постановление Пленума  Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64\

1. Собственникам квартир  в многоквартирном доме принадлежат  на праве общей долевой собственности  общие помещения дома, несущие  конструкции дома, механическое, электрическое,  санитарно-техническое и иное  оборудование за пределами или  внутри квартиры, обслуживающее  более одной квартиры.

2. Собственник квартиры  не вправе отчуждать свою долю  в праве собственности на общее  имущество жилого дома, а также  совершать иные действия, влекущие  передачу этой доли отдельно  от права собственности на  квартиру.

Статья 291. Товарищество собственников  жилья

1. Собственники квартир  для обеспечения эксплуатации  многоквартирного дома, пользования  квартирами и их общим имуществом  образуют товарищества собственников  квартир (жилья).

2. Товарищество собственников  жилья является некоммерческой  организацией, создаваемой и действующей  в соответствии с законом о  товариществах собственников жилья.