Право собственности на жилье

Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности  не могли выступать комнаты в  квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного  правила впервые появилось с  принятием законодательных актов  так называемого переходного  периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. впервые было установлено  исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения  о приватизации... коммунальных квартир».

Впоследствии  Закон Российской Федерации «Об  основах федеральной жилищной политики»  от 24 декабря 1991 г. предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат, наряду с другими возможностями, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием  части второй Гражданского кодекса  Российской Федерации окончательно закреплен правовой режим комнаты  как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести  к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты  не могут в полной мере удовлетворить  жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать  на сложившуюся социально-экономическую  ситуацию в жилищной сфере. Сегодня  сотни тысяч семей проживают  в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал  бы ограничение прав граждан, в них  проживающих, по сравнению с другими  гражданами - пользователями других жилых  помещений.

На практике имеют место случаи, юридическое  обоснование которых встречает  поддержку в литературе, когда  при продаже комнаты применяется  право преимущественной покупки  собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню  и другие объекты общего пользования  квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться  не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению  к объектам общего пользования в  многоквартирном доме.

В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых  вопросах, связанных с применением  части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации» сделки, связанные  с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также  иным, не связанным с проживанием  граждан, использованием организациями  жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в  действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ).   

§2. Содержание права  собственности на жилые помещения

Согласно ст.6 Основная недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находится в частной (граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности. Что означает понятие «недвижимость»?

Понятие любого недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Понятие «недвижимость» содержит и федеральный закон  от 21 .07.97 № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 1 указанного Закона недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим федеральным законом, — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Понятие «недвижимость», данное в ст. 1 Основ, касается жилищной сферы.- Оно не противоречит указанным  выше понятиям, однако, безусловно, включает только те объекты, которые имеют  непосредственное отношение к обеспечению  условий проживания граждан (земля, жилые и нежилые помещения, сооружения инженерной инфраструктуры и т.п.). Вообще же понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отличительную  особенность, которая не обязательна  для объектов в других сферах народного  хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В  других отраслях народного хозяйства  к недвижимости отнесены и движимые вещи (например, воздушные и морские  суда, автомобильный транспорт и  др.), которые также подлежат государственной  регистрации.

В ст. 6 Основ  говорится о том, что недвижимость (в том числе жилищный фонд) может  переходить «из одной формы собственности  в другую», т.е. были сняты всякие препятствия, ограничивающие права  собственников недвижимости в распоряжении принадлежащим им имуществом, что  не было предусмотрено прежним законодательством.

В чем заключается  содержание права собственности  на жилые помещения?

Содержание права  собственности на недвижимость в  жилищной сфере раскрывается в ст. 6 Основ: собственник вправе совершать  любые действия в отношении своего имущества, за исключением тех ограничений, которые установлены законодательством. Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том  числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, которой  установлено, что собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом. Собственник  вправе по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему  имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том  числе отчуждать свое имущество  в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права  владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в  залог и обременять его другими  способами, распоряжаться им иным образом.

Ст. 3 Закона о  приватизации также предусмотрено  указанное право в отношении  приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству».

Вместе с тем, учитывая специфику такого имущества, как жилье (его назначение, права  и интересы проживающих в доме других жильцов и др.), законодательством  установлены ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и  распоряжения принадлежащим ему  жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания граждан); в этой же статье записано, что размещение в жилых домах  промышленных производств не допускается. Такой же запрет относительно использования  жилых помещений содержит ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР, а ст. 19 Основ не допускает продажу заселенных квартир в государственном и муниципальном фонде без согласия проживающих в них граждан.

В ч. 3 ст. 6 Основ  провозглашен основной принцип, который  характерен для частной формы  собственности (любого имущества, находящегося в собственности физических или  юридических лиц): право частной  собственности не должно ограничиваться, за исключением случаев, установленных  законодательством.

Реформирование  отношений собственности в стране началось с принятием в 1990 г. закона СССР «О собственности в СССР»  и закона РСФСР «О собственности  в РСФСР», которые провозгласили  принцип: количество и стоимость  имущества, приобретенного гражданином  или юридическим лицом в соответствии с законом или договором, не ограничиваются. Этот принцип Основами был закреплен  в жилищной сфере.

До принятия этих законодательных актов наличие  у граждан недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось иметь в собственности  более одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома; квартиры): если в собственности гражданина или у совместно проживающих  супругов и их несовершеннолетних детей  окажется по основаниям, допускаемым  законом, более одного дома, собственник  вправе по своему выбору оставить в  своей собственности любой из этих домов; другой дом должен быть собственником в течение года продан, подарен или отчужден иным способом. Нельзя было иметь в собственности  одновременно жилой дома (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного  кооператива. Регламентировался и  предельный размер жилого дома (части  дома) — он не должен был превышать 60 кв. м жилой площади.  

Глава 2. Приватизация жилых  помещений – одно из центральных оснований возникновения права собственности на жилье

§1. Основания возникновения  права собственности  на жилые помещения

Федеральный закон  «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 19 приобретение гражданами жилья в частную собственность) закрепляет:

Граждане имеют  право на приобретение жилья в  частную собственность без ограничения  его количества, размеров и стоимости  путем:

1) приватизации  в установленном порядке занимаемых  жилых помещений в домах государственного  и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в  полном хозяйственном ведении  предприятий или оперативном  управлении учреждений (ведомственном  жилищном фонде);

2) жилищного  строительства, в том числе  жилищного строительства товариществами  индивидуальных застройщиков;

3) участия в  жилищных и жилищно-строительных  кооперативах, кондоминиумах;

4) купли-продажи  жилья, в том числе через  биржи, аукционы;

5) приобретения  в порядке наследования и по  другим законным основаниям.

Итак, право собственности  на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном  основании.

Безвозмездно  жилье может быть приобретено  в результате приватизации, получения  в дар или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в  собственность осуществляется в  основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право  собственности на жилье возникает  на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного  кооператива, который полностью  вносит свой пай, также приобретает  право собственности на это имущество.  

§2. Приватизация жилых  помещений

В соответствии со ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О  приватизации жилищного фонда в  Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах  государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма  или аренды, вправе приобрести эти  помещения в свою собственность. Согласно редакции данной статьи от 20 июля 1994 г. жилые помещения передаются им в общую собственность (совместную или долевую) или в собственность  одного из них.

Приватизация  – один из самых недорогих и  простых способов приобретения права  собственности на жилое помещение - приватизация. Приватизация жилья - это  бесплатная передача в собственность  граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном  и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных и  муниципальных предприятий в  иную форму собственности, либо при  их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются  все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения  в домах этих предприятий и  учреждений и в том случае, если изменение формы собственности  или ликвидация предприятий и  учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФ от 23 декабря 1993 года " О приватизации жилищного  фонда в РФ ".

Не подлежат приватизации: жилые помещения в  общежитиях, жилые помещения, находящиеся  в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных  городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда  совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения  в специализированных домах.