Право собственности на жилье

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

Жилые помещения  как объекты права собственности  получили в современном Российском законодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся  недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя  получила конституционное закрепление  в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей  право граждан на жилище и обязавшей  органы государственной власти и  местного самоуправления создавать  необходимые условия для реализации этого права.

Право граждан  на жилище может быть сведено к  трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 Конституции Российской Федерации конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

Но такие же правовые возможности открывались  и раньше. Однако дефектом уходящей в прошлое системы была закрепленная прежней Конституцией монополия  государственного, муниципального и  общественного жилищных фондов, созданных  за годы социализма. Индивидуальному  жилищному фонду и строительству  отводилось в городах и поселках городского типа незначительное место. Он господствовал лишь в сельской местности. Его развитию, как и  развитию жилищной кооперации - другой формы участия граждан своими средствами в строительстве жилья, Советское государство обязывалось  лишь содействовать. Личная собственность  граждан на жилой дом носила потребительский  характер. Частная собственность  была под запретом.

Действующая Конституция  и принимаемое в соответствии с основным законом законодательство, отражает смену эпох в удовлетворении жилищных потребностей, переход к  новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства  на собственность и экономическую  деятельность, утверждение равенства  всех форм собственности, частной собственности  на жилье и землю. Государственный  жилищный фонд утратил господствующее положение, возникли частная собственность  граждан и юридических лиц  на жилищный фонд, частные проектные  и строительные организации, банки, образовался рынок жилья, земли  и т. п.

Актуальность  данной темы, прежде всего, подтверждает существенное обновление направления  жилищной политики в Российской Федерации  и смена взглядов на отношения  собственности, а следовательно  и оснований возникновения права  собственности. Ранее в жилищном законодательстве было немало ограничений. Прежний закон - Гражданский кодекс РСФСР, регулировал отношения собственности  на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры  как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица или  семьи. Так, у совместно проживающих  супругов и их несовершеннолетних детей  мог быть только один жилой дом (или  часть его), принадлежащий на праве  собственности одному из них или  находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного  кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги  и их несовершеннолетние дети могли  иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был  превышать 60 м2 жилой площади.

Многие юристы, оценивая действующую нормативную  базу подчеркивают, что законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию  отношений собственности на жилье  в данных социально-экономических  условиях.

Актуальность  вызывает и детальное исследование отдельных оснований права собственности  на жилые помещения. Так, например, согласно статистическим данным на начало 1998 г. на территории России было приватизировано 42% квартир. При этом вопрос целесообразности приватизации жилых помещений остается открытым.

Глава 1. Право собственности  на жилые помещения

§1. Жилые помещения  как объект права  собственности

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения  предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все без исключения жилые помещения  получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых  помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем  под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных  целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует  соответствующей перерегистрации  их в органах, осуществляющих учет данного  вида недвижимости). Такие ограничения  в реализации права собственности  на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных  квартир, юридических лиц, включая  коммерческие и общественные организации, а также государственных и  муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким  же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное  использование которого исключительно  по усмотрению собственника не допускает  ни один современный правопорядок.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные  для постоянного проживания, но и  отдельные квартиры и иные жилые  помещения (например, отдельные изолированные  комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных  органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные  бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные  и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным  целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные  дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов  и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что  гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или  иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и  проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного  объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Правовой режим  находящейся в многоквартирном  доме жилой квартиры как объекта  недвижимости наряду с целевым назначением  обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество  дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие  конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое  и другое оборудование, находящееся  как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной  квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым  помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового  режима перечисленного общего имущества  собственников квартир в многоквартирном  жилом доме. Во-первых, на это имущество  устанавливается общая долевая  собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое  имущество пропорциональны размеру  принадлежащих им квартир (жилых  помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право  регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей  долевой собственности, однако с  некоторыми изъятиями. Главное из них  состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь  в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном  жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей  долевой собственности возникнут  с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших  свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения  эксплуатации многоквартирного дома и  надлежащего использования общего имущества все собственники квартир  должны создать товарищество (п. 1 ст. 291). Такое товарищество становится юридическим лицом - некоммерческой организацией. По своей сути оно  может рассматриваться как потребительский  кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает  его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей  на основании специального закона (что  вполне соответствует требованиям  п. 3 ст. 50). Данные организации действуют  на основании Закона «О товариществах  собственниках жилья».

Важной особенностью жилья как объекта права собственности  граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих  с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

В отличие от квартир, на жилые дома (изолированные  части жилых домов) право собственности  допускалось при любой социально-экономической  ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с  тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых  домов на земельные участки, надворные  постройки и другое имущество, расположенное  вне строения. Как справедливо  отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным  назначением, располагаясь на земельном  участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В постановлении  Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается  на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной  вещи и связанная с ней общим  хозяйственным назначением. Если законом  или договором не установлено  иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В общем контексте  построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для  удовлетворения хозяйственных надобностей  и не могут быть самостоятельным  объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном  участке.

Рассматривая  конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном  сторонами, указано о продаже  дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать  вывод, что договор заключен о  продаже как дома, так и подсобных  строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось  бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что  недопустимо.

Анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности  на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами  на земельный участок и некоторое  другое имущество, обслуживающее жилой  дом. При этом объем прав на земельный  участок может быть различным.

В обоснование  сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным  участком при продаже находящейся  на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое  помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей  права собственности на жилой  дом передаются права на ту часть  земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для  его использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый  дом, покупателю передается право собственности  либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования  соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что  и продавец дома.