Практика в агентстве недвижимости

В экспликации  квартиры содержится информация:

1. Адрес квартиры
2. Дата выдачи
3. Дата последнего обследования
4. Информация по всем комнатам и помещениям, в т.ч. назначение комнаты (жилая изолированная, кухня, коридор и т.д.), площадь каждой комнаты/помещения, жилая или вспомогательная площадь, высота потолков.
5. Общая площадь квартиры, в т.ч. общая жилая и общая вспомогательная площадь

Срок  действия экспликации:

Для получения экспликации помещений  необходимо подать запрос в БТИ, экспликация  выдаётся в срок от 10 дней до 1 месяца и действительна 1 год со дня выдачи. Для полноты сведений с экспликацией необходимо получить поэтажный план и кадастровый паспорт.

 

3 декабря 2012 года

• Оформляла доверенность у нотариуса.
• Сопровождала сделку купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
• Работала над предварительным договорам купли-продажи квартиры.

 

4 декабря 2012 года

• Присутствовала при работе с клиентами и заключении предварительного договора переуступки права требования (цессии).

Под переуступкой прав понимается такая сделка, когда права и, что  важно, обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу. Переуступка  прав по договору возможна независимо от того, какой был первоначально  заключен договор с застройщиком. Возможность заключения договора уступки  не зависит от схемы оформления, а значит, возможна при любых схемах. Переуступка возможна по договорам  инвестирования, соинвестирования, предварительным  договорам купли-продажи и пр. Если первоначально заключен договор  о долевом строительстве –  то перейдут установленные в нем  права, если предварительный договор  продажи – то права по нему, договор  соинвестирования – права по договору соинвестирования и т.д. При вексельной схеме кроме передачи прав по предварительному договору купли-продажи должна произойти переуступка векселя, путем совершения передаточной надписи (индоссамента). Если для оплаты строящейся квартиры применялась страховая схема, то должен измениться и договор страхования.

Право первоначального кредитора  переходит к новому кредитору  в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту  перехода права. Поэтому важно в  договоре уступки права указать, по какому именно договору уступается право, какие документы продавцу надлежит передать покупателю права. Можно  указать также сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и  иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору. Уступка прав требований по договору допускается только после  уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника  сделки – покупателя. Если идет уступка  с переводом долга, то здесь документ должен содержать еще больше деталей  по взаиморасчетам всех сторон.

Переуступка прав на квартиру невозможна без участия компании-застройщика. Он должен дать согласие на переуступку. Также необходимо убедиться в  том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему  правообладателю, учтен застройщиком и квартира не переуступалась ранее  другим лицам.

Кроме договора переуступки права (цессии), операция по переуступке может быть оформлена путем перезаключения договора непосредственно с застройщиком. Т.е. застройщик получает заявление от продавца прав с просьбой передать их другому лицу и вносит в соответствии с этим изменения в договор (к примеру, предварительный договор купли-продажи), кроме того, заключается договор о перемене лиц в обязательстве.

У покупателя после сделки должны остаться на руках следующие  документы:

• основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;
• подтверждения расчетов между сторонами основного договора (как правило, это отражается и в самом соглашении об уступке);
• акт передачи вышеназванных документов;
• согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;
• и наконец, сам договор уступки (договор цессии).

Договор уступки прав требования по договору долевого строительства  подлежит обязательной государственной  регистрации, без которой он не считается  заключенным.

5 декабря 2012 года

• Составляла договор дарения.

Данный договор представляет собой безвозмездную сделку, по которой  одна сторона (Даритель) передает другой стороне (Одаряемому) в дар, принадлежащее  ему на праве собственности, движимое или недвижимое имущество.  Чаще всего требуется составление договора дарения квартиры или дома.

Документы необходимые для составления договора дарения и его регистрации:

- Свидетельство о праве  собственности на объект.

- Заявление дарителя и  одаряемого о регистрации перехода  права собственности.

- Паспорта обеих сторон

- Кадастровый паспорт,  выданный в БТИ

- Согласие супругов

- Справка из БТИ об  инвентаризационной оценке помещения,  передаваемого в дар

- Выписка из лицевого  счета о лицах, зарегистрированных  на территории объекта.

- В случае если одна  их сторон договора недееспособна  или не достигла совершеннолетия,  согласие опекуна, попечителя  или законного представителя

Для оформления  необходимо согласие обеих сторон. Это безвозмездная сделка, она не может обязывать одаряемого совершить по отношению к дарителю какие-либо действия. На подаренное имущество не распространяется действие брачного договора.

Существует еще один немаловажный момент. В договоре можно прописать  обещание подарить имущество. Например, при наступлении какого-либо события: свадьбы одаряемого, или совершеннолетия  и т.д. Тут следует иметь ввиду, что если  одаряемый скончался раньше дарителя, то обещанное в дар имущество, не переходит его наследникам, а остается у дарителя. Это правило действует при отсутствии иного условия. Составление дарственной  возможно только при жизни дарителя.

В редких случаях,  законом разрешается расторжение договора дарения. К условиям отмены относятся:

- Покушение на жизнь  дарителя или членов его семьи

- Умышленное причинение  вреда здоровью дарителя и  членам его семьи

- В случае гибели дарителя. В результате преступных действий  одаряемого, отмены дарения вправе  требовать его наследники в  судебном порядке.

Если дарственная оформляется  между родственниками, то налог на объект не оплачивается, если договор  заключен между чужими людьми или дальними родственниками, то налог составляет 13 %.

Дарственная заключается в простой  письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Для регистрации, в УФРС необходимо предоставить сам договор и полный пакет документов, необходимый для оформления перехода права собственности на объект.

 

6 декабря 2012 года

• Принимала участие в сопровождении сделки дарения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
• Работала над предварительным договором купли-продажи квартиры.

 

10 декабря 2012 года

 

• Работала над договором переуступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве.
• Собирала документы на государственную  регистрацию купли-продажи квартиры.

 

11 декабря 2012 года

 

• Принимала участие в сопровождении сделки переуступки права требования (цессии) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

 

12 декабря 2012 года

 

• Оформляла доверенность у нотариуса.

По  содержанию и объему полномочий, которыми наделяется риэлтор (представитель), можно  выделить три вида доверенности:

- генеральные (общие доверенности, которые выдаются для совершения разнообразных сделок и иных юридических действий в течение определенного времени);

- специальные доверенности, которые выдаются на совершение ряда однородных действий или иных юридических действий. К ним можно отнести доверенности для представительства в суде;

- разовые доверенности, которые выдаются для совершения строго определенной сделки или иного юридического действия.

В качестве другого основания классификации  доверенностей можно предложить срок ее действия, который не может  превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, предназначенная для  совершения действий за границей и  содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшем доверенность. Если в доверенности не указана дата ее совершения, то она  признается ничтожной (ст. 186 ГК).

Требования  ГК РФ к оформлению доверенностей  относительно просты:

- доверенность оформляется в письменном  виде (то есть текст доверенности  излагается на бумажном носителе);

- в ней указывается дата выдачи, причем полностью (то есть указываются  число, месяц и год);

- в тексте доверенности должно  быть изложено передаваемое уполномочие  (то есть действие, которое лицо  совершает за доверителя); наименования  доверителя и лица, которое выполняет  поручение, указываются полностью  (то есть фамилия, имя и отчество (если имеется) данного лица);

- доверенность должна быть скреплена  подписью доверителя.

13 декабря 2012 года

 

• Консультировала граждан по юридическим вопросам, касающихся недвижимого имущества.

 

17 декабря 2012 года

 

• Присутствовала со специалистами на приеме в ОАО «СберБанке» России.
• Собирала документы на государственную  регистрацию купли-продажи квартиры.

 

18 декабря 2012 года

 

• Присутствовала со специалистами на приёме в паспортном столе.

 

19 декабря 2012 года

 

• Сбирала пакет документов для Оценочной компании.

 

Оценка квартиры подразумевает  определение рыночной стоимости  права собственности на объект недвижимости.

При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности  и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д. Особое место занимает оценка недвижимости при нанесения ущерба имуществу (пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц).

Необходимые документы:

- Свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена. 

- Документ, удостоверяющий  личность заказчика оценки (паспорт  или заменяющий его документ). 

- Документ, удостоверяющий  личность собственника квартиры (паспорт или заменяющий его  документ) – в случае, если заказчик  и собственник – разные лица.

- Документы, выданные  Бюро технической инвентаризации - выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация к  поэтажному плану. 

- Описание имеющихся обременений  (если есть). 

- Если оцениваемая квартира  находится в общей долевой  собственности нескольких собственников,  то документы, указанные в пунктах  1 и 3, должны быть предоставлены  от каждого собственника, имеющего  долю в праве на данную квартиру.

 

20 декабря 2012 года

 

• Работала с нормативно-правовой базой.
• Консультировала клиентов.
• Составляла договор купли-продажи квартиры.

 

24 декабря 2012 года

• Составляла договора купли-продажи квартиры.
• Работала с клиентами.

 

25 декабря 2012 года

 

• Принимала участие в сопровождении сделки купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
• Работала с клиентами.

 

26 декабря 2012 года

 

• Присутствовала при заключении договора возмездного оказания услуг.
• Работала с клиентами.

 

27 декабря 2012 года

 

• Присутствовала со специалистами на приеме в ОАО «СберБанке» России.
• Сбирала документы на государственную  регистрацию купли-продажи.

 

14 января 2013 года

 

• Учувствовала в составлении расписки на получение денежных средств по ранее заключенному предварительному договору купли-продажи квартиры.
• Консультировала клиентов.

 

 

 

15 января 2013 года

• Выезжала совместно со специалистами на показ объекта недвижимости.

 

16 января 2013 года

 

• Присутствовала со специалистами на приеме в ОАО «СберБанке» России.
• Собирала документы на государственную регистрацию купли-продажи квартиры.