Практика в агентстве недвижимости

Содержание:

 

Введение………………………………………………………………….…2 стр.

Общая характеристика………...…………………………………………...4 стр.

Записи о работах, выполненных  на практике…………………………….6 стр.

Заключение…………………………………………………………………26 стр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Моя преддипломная практика проходила  с 19 ноября 2012 года по 11 февраля 2013 года, под непосредственным руководством директора, Сотниковой Марии Александровны.

Местом прохождения практики является агентство недвижимости Общество с ограниченной ответственностью «Мир жилья», осуществляющее деятельность по предоставлению посреднических и  юридических услуг в сфере  недвижимости.

Целью прохождения преддипломной  практики является приобретение практических навыков работы, применение ранее  приобретенных теоретических знаний. Обучение грамотному юридическому сопровождению  деятельности фирмы.

Во время прохождения  практики меня познакомили с правилами  внутреннего распорядка, функциями  и задачами помощника юриста.

За данный период времени  мною был получен не только теоретический, но и практический опыт, так как  я принимала непосредственное участие  в работе агентства, а именно сборе  пакетов документов для заключения сделок купли-продажи, дарения недвижимого  имущества, уступки права требования (цессии), так же заключение договоров  на оказание возмездных услуг, присутствовала при даче юридических консультаций, при  ведении переговоров и  подписании договоров.

Основные задачи, которые  были мне, поставлены при прохождении  практики:

- приобрести начальный  опыт и практические навыки;

- закрепить и конкретизировать  полученные в ЮИ ИГУ теоретические  знания и навыки;

- приобрести профессиональные  умения в оформлении гражданско-правовых договоров.

Полученные в результате прохождения практики знания и навыки предоставлены в отчете.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Общая характеристика

Агентство недвижимости было создано в 2010 году. Полное наименование компании Общество с ограниченной ответственностью « Мир жилья».

Учредительными документами  ООО «Мир жилья» является Устав, утвержденный единственным учредителем общества.

Основными источниками правового  регулирования деятельности общества являются: Конституция РФ, Гражданский  кодекс РФ, Федеральный закон от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с  ограниченной ответственностью».

Так же, хочу заметить, что  риэлтерская деятельность не является лицензируемым видом деятельности с момента принятия Федерального закона от 08.08.2001 г. №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», в соответствии с которым из перечня  лицензируемых видов деятельности была исключена риэлтерская деятельность.

Целью деятельности организации  является осуществление предпринимательской  деятельности для получения прибыли.

Ключевой сферой деятельности общества является деятельность на рынке  недвижимости по предоставлению различных  услуг в данной сфере.

Основной задачей ООО  «Мир жилья» является удовлетворение требований покупателей и продавцов.

Агентство недвижимости предоставляет  следующие виды услуг:

- помощь гражданам и  организациям в поиске недвижимости, для последующей ее покупки;

- помощь гражданам и  организациям в поиске покупателя  для продажи недвижимости;

- содействие гражданам  и организациям в оформлении  различных договоров, связанных  с приобретением и отчуждением  недвижимости;

- предоставление консультационных  услуг гражданам и организациям  по различным услугам.

Специалисты по недвижимости в ООО «Мир жилья» быстро и квалифицированно собирают, составляют и согласовывают  все необходимые документы. Согласовывают  максимально выгодные и безопасные условия проведения сделки, что в  дальнейшем помогает избежать ненужных переживаний и расходов.

Юрист в агентстве недвижимости обеспечивает законное проведение сделки, контроль над выполнением ранее  согласованных условий проведения сделки, своевременную регистрацию  сделки и проверку правоустанавливающих документов. Особую роль в работе юриста занимает электронная правовая база «Гарант» и «Консультант+», которые  часто обновляются и позволяют  быстро и точно найти требуемые  нормативно - правовые акты, образцы  документов и еще много другой полезной информации. В процессе работы мною были улучшены навыки работы с  электронно-правовыми системами.

Так же я присутствовала при консультировании клиентов по различного рода вопросам: купли-продажи недвижимости, наследственного права, оформлении и переоформлении прав на недвижимое имущество, раздела имущества, защиты жилищных прав, жилищных сертификатов, регистрации по месту жительства. Увидела, как просто и грамотно разъяснять клиентам, не знакомым с тонкостями юридических вопросов, положения  действующего законодательства их права, предусмотренные жилищным и гражданским  законодательством.

 

 

Записи о работе, выполненной на практике

19 ноября 2012 года

• Ознакомилась с агентством недвижимости, его структурой и организацией, порядком и ходом работы.
• Ознакомилась с нормативной документацией, определяющей работу фирмы в целом и должности юриста в частности, с должностными обязанностями работников.

20 ноября 2012 года

• Изучала договорно-правовую работу юриста.
• Изучала вопросы нормативно-правового регулирования оказания посреднических и юридических услуг.

21 ноября 2012 года

• Изучала нормативно-правовую базу в области регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
• Анализировала цены на рынке недвижимости Иркутска и Иркутского р-на.

22 ноября 2012 года

• Присутствовала при консультирование граждан по юридическим вопросам, касающихся недвижимого имущества.
• Присутствовала при работе с клиентами и заключении предварительного договора купли-продажи квартиры.

В соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить  в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или  оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным  договором.  
То есть при желании одной из сторон можно воспользоваться этой формой договора перед заключением окончательного договора купли-продажи квартиры.

Регистрировать предварительный  договор не нужно. В соответствии с разъяснениями Высшего арбитражного суда РФ, которое прозвучало в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года. Там говорится о том, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, а условие об обязательной государственной регистрации не является элементом формы этого договора.

26 ноября 2012 года

• Знакомилась со структурой и регламентом  Управления Федеральной службы.
• Помогала в сборе документов на государственную  регистрацию купли-продажи квартиры.

Необходимые документы:

1. Паспорт
2. Правоустанавливающие документы.

В это понятие входит документ, на основе которого вы получили право  собственности и документ о регистрации  этого права.

Основанием могут быть следующие документы: договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о вступлении в  права наследства, решение суда. Эти документы подлежат регистрации, после которой выдается свидетельство  о государственной регистрации  права собственности.

3. Технический и кадастровый паспорта объекта недвижимости.
4. Договор купли-продажи в трех оригинальных экземплярах. Один после регистрации сделки передается покупателю, другой – продавцу, а третий остается в регистрационной палате.
5. Акт приема-передачи в трех оригинальных экземплярах.
6. Квитанция об уплате государственной пошлины.
7. Доверенность. Нужна в случае, если вы являете представителем другого лица, который лично не может присутствовать при заключении сделки. Этот документ оформляется у нотариуса.
8. Свидетельство о заключении брака, если гражданин состоит в браке.
9. Нотариально заверенное согласие супруга продавца. Этот документ нужен, если продавец на момент покупки продаваемой квартиры состоял в браке. Такой объект является совместно нажитым имуществом и не может быть продан без согласия супруга, даже если вы являетесь единоличным собственником. Совместно нажитым имуществом не являются объекты недвижимости, которые в период заключения брака, были одним из супругов приватизированы, получены в дар или в наследство. В этом случае согласие супругов не потребуется.
10. Нотариально заверенное согласие покупателя. Если супруги находятся в ½ доли, то необходимо свидетельство о браке.
11. Свидетельство о расторжении брака, если брак расторгнут.
12. Разрешение органов опеки. Необходимо получить разрешение из органов опеки и попечительства на продажу объекта. Органы опеки следят за соблюдением прав ребенка. Даже родители не могут лишить ребенка права собственности. Условия проживания в новой квартире не должны быть ухудшены, площадь должна быть не меньше той, которая находится в собственности у ребенка.
13. Справки с паспортного стола:

- о том, что никто  не зарегистрирован

- о составе семьи

14. Справки об отсутствии задолжности ( коммунальные услуги и                                        электроэнергия).
15. Выписку из домовой книги, выдаваемую паспортным столом о прописанных лицах по данному адресу требуют органы регистрации для проведения сделки.

Если продаете комнату в коммунальной квартире, то, помимо перечисленных документов, потребуется отказ соседей, которые обладают преимущественным правом покупки. Если соседние комнаты не являются собственностью соседей, то необходим отказ от муниципального образования.

27 ноября 2012 года

• Работала над договором купли-продажи квартиры.

28 ноября 2012 года

• Работала с нормативно-правовой базой.
• Присутствовала при консультировании  клиентов.

29 ноября 2012 года

• Присутствовала при заключении договора возмездного оказания услуг.
• Собирала необходимые документы в БТИ

БТИ - бюро технической инвентаризации. Проведение технической инвентаризации имущества и учет объектов недвижимости. Постановка недвижимости на государственный  кадастровый учет. Регистрация прав на недвижимость.

Документы:

Технический паспорт - это информационно-справочный документ, показывающий фактическое состояние жилья. Технический паспорт оформляется при купле, продаже, обмене или перепланировке квартиры.

Виды: различают технический  паспорт здания и технический  паспорт конкретного помещения (квартиры). Технический паспорт квартиры, получаемый при согласовании перепланировки либо при оформлении сделок с недвижимостью, представляет, в сущности, выписку из общего технического паспорта, описывающего все здание.

В техническом паспорте здания зафиксирована информация о линейных размерах, площади и этажности  здания, дате возведения, дате капитального ремонта, толщине стен и материале, из которого стены изготовлены, характеристики фундамента, кровли и т.п. К техническому паспорту здания прилагается поэтажный  план и ведомость помещений.

Технический паспорт помещения  содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также инвентарную стоимость  помещения.

Технический паспорт оформляется  в БТИ. Для получения техпаспорта необходимо предоставить в бюро следующие документы:

• Письменное заявление;
• Документ, удостоверяющий личность заявителя;
• Документы, подтверждающие право заявителя на жилплощадь;
• Справка о выплате пая или акты приема-передачи квартиры (оригинал + 1 копия) - в том случае, если техпаспорт будет использован для регистрации в УФРС квартиры ЖСК;
• Паспорт заявителя и Справка №7 - в том случае, если технический паспорт необходим для проведения приватизации;
• Паспорт заявителя, оригинал копия правоустанавливающего документа - для нотариального оформления сделки с недвижимостью;
• Паспорт наследника, оригинал и копия правоустанавливающего документа, свидетельство о смерти (оригинал и копия) - в том случае, если техпаспорт получают для оформления наследства;

Для того чтобы БТИ оформило паспорт, его сотрудник обязательно должен осмотреть квартиру, владелец которой, в свою очередь, должен предоставить ему доступ. Оплачивается услуга бюро в любом банковском отделении.

Перепланировка квартир

Оформление технического паспорта является обязательным для  получения разрешения на перепланировку квартиры.

После того как разрешенные  изменения произведены, они фиксируются  в новом техническом паспорте. Это очень важно в случае с  покупкой жилья: если планировка в паспорте не соответствует фактической, речь, скорее всего, идет о самовольно проведенной  перепланировке квартиры.

Кадастровый паспорт БТИ на здания, строения, жилые, на жилые помещения требуется для совершения сделок купли-продажи, дарения, мены, судов, строительства, проведения капитального ремонта и эксплуатации объекта и т.п.

Это один из важнейших документов в сфере регулирования отношений собственности и сделок с недвижимостью. Он состоит из двух листов:

раздел 1 содержит краткие  сведения об объекте недвижимости;

раздел 2 – содержит графическую  часть плана объекта, то же что  и поэтажный план.

Технический план

Согласно статьи 41 Федерального закона №221-ФЗ от 24.04.2007 г. «О государственном  кадастре недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

В графической части технического плана здания, сооружения или объекта  незавершенного строительства воспроизводятся  сведения кадастрового плана соответствующей  территории или кадастровой выписки  о соответствующем земельном  участке, а также указывается  местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства  на земельном участке.

Графическая часть технического плана  помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у  здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей  части здания или сооружения с  указанием на этом плане местоположения такого помещения.

Технический план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера.

Экспликация помещений

Выдаётся  территориальным Бюро Технической  Инвентаризации (БТИ).