Особенности договора купли-продажи недвижимости

      об ограничении дальнейшего распоряжение участком;

      об ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами (ст. 37 Земельного кодекса).[26]

Покупка участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).

Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

во-первых, не могут быть покупателями таких земельных участков иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных субъектов составляет более 50%;

во-вторых, не допускается купля-продажа участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, если в результате образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют максимальным и минимальным требованиям, установленным законом;

в-третьих, субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки таких участков, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Заключение.

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Сегодня можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

С появлением частной собственности договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение в массах. Обыватели, не обладающие достаточным уровнем правовых знаний, прибегают к услугам риэлтерских агентств. Но тем не менее возникают казусы, поскольку агентства не всегда добросовестно относятся к качеству оказываемых услуг и потенциальные покупатели/продавцы не ознакомлены надлежащим образом со своими правами и обязанностями. По этой причине часто возникают судебные споры, которых можно было бы избежать.

Список использованных источников

1.      Конституция Российской Федерации    (принята      всенародным голосованием 12.12.1993).

2.      Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) // Собрание законодательства РФ. -  05.12.1994. -  N 32. -  Ст. 3301.

3.      Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)  от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) // Собрание законодательства РФ. -  29.01.1996. - N 5. - Ст. 410.

4.      Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ  (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) // Собрание законодательства РФ. -  29.10.2001. - N 44. - Ст. 4147.

5.      Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. -  N 1 (часть 1). - Ст. 14.

6.      Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.11.2006) // Собрание законодательства РФ. -  11.12.2006. -  N 50. - Ст. 5278.

7.      Закон РФ от 21.02.1992  N 2395-1 (ред. от 25.10.2006) «О недрах» // Собрание законодательства РФ. - 06.03.1995. - N 10. - Ст. 823.

8.      Федеральный   Закон   от   21.07.1997 N 122-ФЗ  (ред. от 18.12.2006)    "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // Собрание законодательства РФ. -  28.07.1997. -  N 30. - Ст. 3594.

9.      Федеральный    Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 27.07.2006) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"  (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) // Собрание законодательства РФ. - 03.08.1998. -  N 31. - Ст. 3813.

10. Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" // Собрание законодательства РФ. - 24.05.1997. - N 28. - Ст. 3754.

11. Указ Президента РФ от 26.11.1997 N 1263 "О  продаже гражданам и юридическим лицам, предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды" // Собрание законодательства РФ.  - 01.12.1997. - N 31. - Ст. 3243.

12. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. - 23.02.1998. - N 8. - Ст. 963.

13. Постановление Правительства РФ от 31.08.2000 N 648. «Вопросы государственной регистрации недвижимого имущества, находящейся в федеральной собственности» // Собрание законодательства РФ. -07.09.2000. - N 14. - Ст. 672.

14. Постановление Правительства от 11.11.2002г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»  // Собрание законодательства РФ. - 18.11.2002. - N 46. - Ст. 4587.

15. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004) «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Российская газета.- N 162. - 22.08.2001.

16. Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Экономика и жизнь. - N 50. – 1997.

17. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок  с недвижимостью // Диссертация  на соиск. степень кандидата юрид. наук. Москва. -  2000. - С. - 43.

18. Гражданское право: Учебник. Том II (под ред. О.Н. Садикова) - "Контакт", "ИНФРА-М", 2007.

19. Гришаев С.П. Все о недвижимости: регистрация, мена, дарение, купля-продажа.  М., //Бек.//  2000.

20. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимости // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. - 9 - 12.

21. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии и нормативные акты. М. 2000.

22. Кузьмина И. Понятие жилого помещения. - М. - 2004.

23. Козырь Е. Понятие недвижимого имущества // Закон. - 1999. - № 4.

24. Копейкин С.К. Опыт защиты прав собственника // Право и собственность. - 2003. - № 2. - С. - 49.

25. Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (по гражданскому законодательству Российской Федерации) (под ред. М.Ю. Тихомирова) - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2003 г.

26. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. - М. -1997. - С. -  127 - 130.

27. Шершеневич  Г.Ф.  Учебник  русского гражданского права. М., 1995. - С. 96.

33

[1] Шершеневич  Г.Ф.  Учебник  русского гражданского права,  М., 1995. С. 96.

[2] См.: информационное письмо  ВАС  от  01.06.2000  N  53  "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

[3] См.:  Дорожинская Е.А.  Правовое регулирование сделок  с недвижимостью / Диссерт.  на соиск.  степени кандидата юрид. наук. Москва,  2000. С.  43;

[4] Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. – М. – 1997. - С. 127

[5] Гражданское право: Учебник. Том II (под ред. О.Н. Садикова) - "Контакт", "ИНФРА-М", 2007 г.

[6] Копейкин С.К. Опыт защиты прав собственника // Право и собственность. - 2003.- № 2. - С. 49.

[7] Постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2002 г. №  11011/01.

[8] СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

[9] Садиков О.Н.  Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. -  М. -1997. - С. 129

[10] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21

[11] Витрянский В.В.  Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. -2003. - № 6. - С. 12.

[12] См.  п.  3 Обзора практики разрешения споров, возникающих   по  договорам купли - продажи недвижимости (инф. письмо ВАС РФ от 13.11.97 N 21) // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82 - 83.

[13] Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. -  М. -1997. - С. 131, ч.1.

[14] Витрянский В.В.  Пути совершенствования законодательства о недвижимости // Хозяйство и право. -2003. -  № 6. -  С.  9.

[15] См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 16

[16]  Витрянский В.В.  Пути совершенствования законодательства о недвижимости //Хозяйство и право – 2003. -  № 6. – С. 10.

[17] Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

[18] Постановление Правительства РФ  от 11 ноября 2002г. № 808. «Об организации и проведении торгов по продаже находящейся государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков» п.2.

[19] Постановление Правительства РФ  от 11 ноября 2002г. № 808. «Об организации и проведении торгов по продаже находящейся государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков» п.28.

[20] Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. -  М. -1997. - С. 130.

[21] Козырь Е. Понятие недвижимого имущества // Закон. - 1999. -  № 4.

[22] Кузьмина И. Понятие жилого помещения.  - М. – 2004. – С. 45.

[23] Инструкция от 6 августа 2001г. № 233  «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» п. 5.

[24] Инструкция от 6 августа 2001г. № 233  «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» п.4

[25]  Инструкция от 6 августа 2001г. № 233  «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения». п. 7.

[26] Гражданское право: Учебник. Том II (под ред. О.Н. Садикова) - "Контакт", "ИНФРА-М", 2007