Особенности договора купли-продажи недвижимости

Оглавление:

Введение……………………………………………………………………...3

Глава 1. Договор купли продажи недвижимости как разновидность                                 договора купли продажи…………………………………………………….5

1.1   Понятие недвижимого имущества…………………………………….5

1.2   Понятие договора купли-продажи недвижимости..…………………7

1.3   Форма договора купли-продажи недвижимости……………...……..8

1.4   Существенные условия договора купли-продажи недвижимости………………………………………………………….9

Глава 2. Субъекты договора купли-продажи недвижимости…...……….16

   2.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости…….….……….16

   2.2 Ответственность       сторон        по        договору       купли-продажи

         недвижимости………………………………………………………...20                  

Глава 3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости………22

  3.1 Продажа жилых помещений…………………………………………22

   3.2 Продажа земельных участков………………………………………..27

Заключение………………………………………………………………….29

Список использованных источников……………………………………...30

Введение

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

Сегодня, когда наряду Гражданским кодексом РФ приняты и действуют специальные федеральные законы: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке», «Об оценочной деятельности», Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, можно сказать, что правовой режим оборота недвижимости  в целом сложился, как в нормах частного права, так и в публично-правовых аспектах.

В последнее время увеличилось количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

Целью данной работы является выявление особенностей договора купли-продажи недвижимости.

В работе поставлены задачи исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений и земельных участков.

Глава 1.  Договор купли-продажи недвижимости

1.1. Понятие недвижимого имущества

Пункт  1  статьи  130  ГК  РФ  говорит:  «К  недвижимым  вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр,  обособленные  водные  объекты  и  все,  что  прочно связано  с  землей,  то  есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе  леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

К недвижимым  вещам в  соответствии с  ГК РФ  относятся  также подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские  суда, суда  внутреннего   плавания,  космические   объекты.  Законом   к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь  перечень имущества,  предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество,  перечисленное в части  1 пункта 1 ст.  130 ГК РФ:  имущество, прочно связанное с землей, то есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.[1]

Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно.  Оно также  включает  в  себя  две группы объектов:  объекты природного происхождения  (земельные  участки,  участки  недр,   обособленные водные   объекты,  леса,  многолетние  насаждения,  вовлекаемые  в хозяйственную деятельность) и объекты,  созданные искусственно, но которые  прочно  связаны  с землей.  Среди последних также следует выделить  предприятие  как   имущественный   комплекс   и   объект недвижимости,   а   также  здания,  сооружения,  жилые  и  нежилые помещения,  кондоминиумы,  которые  также  признаются   отдельными объектами недвижимости,  права на которые подлежат государственной регистрации  в  соответствии  с  Федеральным  законом  N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ними» от 21.07.1997 в редакции от 18.12.2006.[2]

Вторую группу  недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта   1    ст.   130 ГК РФ   составляют  подлежащие  государственной регистрации воздушные и морские суда,  суда внутреннего  плавания, космические объекты.  В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного  контроля  за владением,  пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение   Гражданского   кодекса  РФ  подвергается  в юридической литературе многочисленной критике.[3]

Так же, можно  выделить следующие  основные признаки недвижимого имущества:

- недвижимым  имуществом  признается  вещь,  то  есть  предмет природы  или  результат  труда,  по  поводу   которого   возникают гражданские правоотношения;

- вещь  эта должна  быть индивидуально  определенной, то  есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт,  характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

- этой вещи должны быть присущи такие признаки,  как прочность и непотребляемость;

- эта вещь  должна находится  в определенной  связи с  землей.

Причем  прочность  связи  с  землей  считается  достаточной,  если перемещение  объекта  без  несоразмерного  ущерба  его  назначению невозможно,  а  также  имеется  возможность причинения  несоразмерного  ущерба  при изъятии некоторых объектов недвижимости из  привычной  среды  эксплуатации  и  использования. Кроме того,  значение имеет не только сама связь объекта с землей, но  и  функциональное  назначение  объекта,   которое   невозможно реализовать без наличия этой связи.

1.2. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости

  Как  известно,  договор продажи недвижимости является одним из      отдельных  видов договора купли – продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли – продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско-правовых договоров.  Исходя из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГК РФ).

          Как и всякий договор купли – продажи, договор продажи является      консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое   регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли – продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы  30  ГК  РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение    договора    продажи недвижимости,  его  форму,  а  также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы    в   качестве специфических норм,  исключающих действие соответствующих общих положений о купле – продаже товаров (параграф 1 гл.  30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора  продажи  недвижимости     к      договору  купли – продажи товаров проявляется в том,  что в части,   не  урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы 30 ГК  РФ,  к отношениям,  связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли – продажи товаров.[4]

1.3. Форма договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья (п. 1 ст. 551 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом.[5]

Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

1.4. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

       Как  известно,  всякий гражданско-правовой договор считается      заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях      форме,   достигнуто   соглашение   по  всем  существенным  условиям      договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

          Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два  рода объектов    во-первых, продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или  иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.[6]

По  сравнению  с общими положениями о купле – продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре  условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости – незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

Так Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора купли – продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.