Определение договора найма

    · Невозможность использования вещи

    · Ненадлежащее использование вещи

    · Нарушение порядка уплаты вознаграждения

    · Опасность жилого помещения для  жизни 

    · Истечение 30 лет долгосрочного договора найма

    · Банкротство нанимателя

    Рассмотрим  подробнее каждое из приведённых  обстоятельств.

    Если  наниматель не может использовать вещь по причине, зависящей от наймодателя, он вправе отказаться от договора, только если наймодателю было предоставлено  разумное время для обеспечения  возможности использования вещи, и наниматель в течение этого  времени не сделал возможным её использование. Если использование вещи ограничено незначительно, то от договора можно  отказаться лишь по особой причине.

    В случае ненадлежащего использования  вещи от договора найма, согласно ст. 315 ГК, можно отказаться, известив об отказе другую сторону за 30 дней, если:

    · наниматель или лицо, использующее вещь в соответствии с волей нанимателя, нарушает или систематически, не смотря на предупреждения наймодателя, или  умышленно, или в значительной степени, обязанность использовать вещь бережно  и в соответствии с её хозяйственным  назначением и, в случае найма  жилого или конторского помещения, учитывать интересы соседей и  жильцов дома.

    Наниматель  неоправданно передает вещь в пользование  третьему лицу, из-за чего наймодатель  или соседи потревожены настолько, что о 

    т наймодателя невозможно ожидать  продолжения договора. Такое положение  автору данной работы представляется в такой степени неопределённым, что от него невозможно ожидать какого-либо пояснения по этому поводу.

    Если  наниматель или лицо, использующее вещь в соответствии с волей нанимателя, портит жилое или конторское помещение  умышленно, срок предуведомления об отказе от договора соблюдать не обязательно.

    При нарушении порядка уплаты вознаграждения от договора найма, согласно ст. 316 ГК, можно отказаться, если:

    Наниматель  в течение трёх сроков подряд просрочил  с уплатой наёмной платы, побочных расходов или их значительной части.

    Сумма задолженности нанимателя превышает  сумму наёмной платы за три  месяца или сумму побочных расходов за три месяца.

    Наймодатель не может отказаться от договора найма, если наниматель исполнит свои обязанности  до отказа. Отказ ничтожен, если у  нанимателя было право погасить требование уплаты наёмной платы зачетом, и  он сделает заявление о зачёте незамедлительно после получения  заявления об отказе.

    От  долгосрочного договора найма сроком более 30 лет можно отказаться, согласно ч.1 ст. 318 ГК, по истечении 30 лет, известив об отказе в сроки, установленные для извещения об отказе от бессрочного договора. Если договор найма заключён пожизненно, то положение ч.1 ст. 318 ГК не применяется.

    Наймодатель может отказаться от договора найма  без соблюдения сроков в случае банкротства  нанимателя, если после объявления нанимателя банкротом наймодатель  письменно потребовал, предоставив  для этого разумный срок, обеспечения уплаты будущих наёмной платы и побочных платежей, и обеспечение предоставлено не было.

    Как правило , договор найма не прекращается смертью стороны договора. На место  умершего заступает наследник. В  случае найма жилого помещения на место нанимателя заступает супруг умершего или член семьи. В случае смены собственника нанимаемой недвижимой вещи, к приобретателю переходят  все права и обязанности наймодателя. Право найма как бы следует  за нанимаемым имуществом. При этом в случае причинения вреда нанимателю новым собственником, прежний наймодатель  несет ответственность как поручитель в течение 3 лет с момента перехода права собственности. ГК устанавливает требования, при несоблюдении которых отказ от договора найма жилого или конторского помещения ничтожен. Согласно этих требований, сторона может отказаться от договора найма путём соответствующего заявления в письменно воспроизводимой форме. В заявлении должны содержаться, по меньшей мере, сведения о:

    · нанимаемой вещи

    · дне окончания договора

    · причине отказа

    · порядке и сроках оспаривания  отказа.

    Нанимателю  для отказа от договора найма жилого помещения необходимо согласие проживающей (проживающего) с ним (ней) супруги (супруга), которое должно быть в письменно  воспроизводимой форме. Если такое  согласие получить невозможно или супруг (супруга) без уважительных причин отказывается от дачи согласия, наниматель может  требовать дачи такого согласия через  суд. В этом случае решение суда заменяет согласие супруга. Автору данной работы представляются бессмысленными положения  ГК, позволяющие расторгнуть договор найма жилого помещения в упрощённом порядке, т.е. без соблюдения сроков предуведомления. Как должен поступать наймодатель по договору найма жилого помещения, если наниматель, от договора с которым отказались, не освобождает жилое помещение? Согласно действующему ЖЗ, выселение из жилых помещений возможно только на основании решения суда. Следовательно, лицо, сдавшее внаём жилое помещение и отказавшееся впоследствии от договора, должно обращаться в суд с иском о выселении. Согласно статистике Министерства юстиции, средний срок рассмотрения гражданских дел в судах первой инстанции составляет 5 месяцев.

    Для того, чтоб оспорить отказ от договора найма жилого помещения, наниматель должен в течение 30 дней после получения  заявления об отказе подать ходатайство  в суд или комиссию по спорам, связанным с наймом, во время производства по делу в комиссии или суде договор  найма продолжает действовать на прежних условиях, если стороны не условились об ином. Если суд или  комиссия признают, что отказ от договора противоречит принципу добросовестности, то считается, что от договора найма не отказывались. Примерный перечень оснований для признания отказа от договора противоречащим принципу добросовестности приводится в ст. 327 ГК.

    Основными обязанностями наймодателя по договору найма являются обязанности:

    · передать в установленное время  вещь вместе со всеми принадлежностями и в состоянии, пригодном для  её использования в соответствии с договором 

    · обеспечить сохранность вещи во время действия договора

    · своевременно извещать нанимателя о  проводимых работах и осмотрах вещи и при проведении работ учитывать  интересы нанимателя

    · возмещать нанимателю расходы, которые  тот несёт в связи с осуществлением наймодателем ремонта или других работ 

    При этом следует учесть, что договором  на наймодателя могут быть возложены  и другие обязанности.

    Наниматель  обязан:

    · платить наёмную плату · использовать вещь бережно и в соответствии с назначением, из которого исходили при при сдаче вещи внаём 

    · при найме жилого или конторского  помещения учитывать интересы соседей и жильцов дома

    · устранять за свой счёт те недостатки нанимаемой вещи, которые можно устранить  необходимыми для обычного сохранения вещи маленькой уборкой или обслуживанием 

    · незамедлительно извещать наймодателю: о несоответствии вещи условиям договора, если наниматель сам не должен это  несоответствие устранить; об опасности  для вещи, если для ликвидации опасности  необходимо предпринимать меры; о  ставших известными нанимателю правах третьих лиц на вещь

    · возмещать наймодателю ущерб, возникший  из-за нарушения обязанностей, перечисленных  в предыдущем пункте

    · терпеливо относиться к работам  и воздействиям по отношению к  вещи, которые необходимы для сохранения вещи, устранения недостатков, предотвращения ущерба

    · допускать наймодателя для осмотра  вещи, если это необходимо для сохранения вещи, отчуждения или сдачи внаём  другому лицу

    Соглашение, по которому наниматель обязуется в  случае нарушения договора платить  договорный штраф, ничтожно. 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    В настоящей работе автор рассмотрел понятие договоров найма. Для  этого было изучено, прежде всего, понятие  и порядок заключения договоров, затем понятие найма, были рассмотрены  договоры пользования и проведено  отграничение договоров найма то других договоров пользования. Т.к. для чёткого представления о  природе договоров найма необходимо знать о последствиях таких договоров  и порядке их возникновения, автор  рассмотрел порядок заключения, действие, особенности исполнения договоров  найма. В последние годы политическая обстановка в РК характеризуется активным стремлениемвступить. Люди начинают думать и жить более рационально, «по-капиталистически».Ничего не делается и не покупается бесцельно. Всё больше субъекты права используют чужое имущество (зачем иметь свой личный отбойный молоток, если им пользовался 1 раз в жизни, лучше взять его в пользование). В связи с этим в обществе увеличивается доля отношений, возникающих по поводу передачи/получения имущества в пользование. Всвязи с таким явлением возникает необходимость тщательного регулирования этих отношений. Действующий в настоящее время ГК РК был принят в 1996 году в советское время и был предназначен для регулирования гражданских правоотношений того времени, когда запрещалось брать проценты по договорам займа, в прокат вещи выдавались только на основании типовых условий, утверждённых Советом Министров РК и т.п. В условиях свободного рынка ГК РК устарел и не может регулировать качественно новые отношения.

    · Понятие «договор найма» следует  понимать как действияили совокупность связанных между собой действийдвух или более лиц (сторон договора), в которых содержатся волеизъявления одной стороны (наймодателя) передать вещь в пользование и другой стороны (нанимателя) платить за это вознаграждение (наёмную плату).

    · К особым видам договора аренды, а следовательно и договора найма, относятся договор кредита и  договор лицензии.

    · Положения, касающиеся договора найма, применяются к договорам аренды, лицензии и кредита.

    · Сторонами договора найма могут  быть любые субъекты права.

    · Предметом договора найма могут  быть движимые и недвижимые вещи, жилые  и конторские помещения.

    · Целью договора найма является обеспечение  нанимателям возможности на определённых условиях пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно  или когда для приобретения имущества  в собственность недостаточно средств, и наймодателям - возможности получать доход от сдачи внаём имущества, которое они сами не используют.

    · Важнейшими условиями договора найма  является предмет договора (описание вещи, передаваемой в пользование), условия пользования вещью, а  также размер и порядок уплаты вознаграждения на наём.

    · Обязательной формы договоров найма ГК РК не предусматривает.

    · Договор найма начинает действовать  с момента, указанного в договоре, а если такой срок не указан, то с  момента заключения договора.

    · При определённых условиях форма  договора может влиять на срок его  действия.

    · Как правило, договор найма не прекращается смертью стороны договора. Право найма следует за вещью.

    · По действующему праву сторона договора может требоватьрасторжения договора, ГК предусматривает возможность стороне отказатьсяот договора. Таким образом, ГК упрощает расторжение договоров, упрощая тем самым гражданский оборот. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция  Республике Казахстан от 30.08.1995 г. .

2. Гражданский  кодекс Республике Казахстан части первой от 27.12.1994 

3. Гражданский  кодекс Республике Казахстан части второй от 01.07.1999г.

4. Брагинский. М.И., Витрянский. В.В. Договорное  право. Книга вторая. Договоры  по передаче имущества. М..

5. Гражданское  право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. –  М.: Юристъ, 2007.