Определение договора найма

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА…………………………………………..4

ВИДЫ ДОГОВОРОВ  НАЙМА И РАЗГРАНИЧЕНИЕ С ДРУГИМИ  ДОГОВОРАМИ……………………………………………………………………...6

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА…………………………………………….8

ИСПОЛНЕНИЕ И  ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА…………………………………….10

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..14

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………..16 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

    Люди  начинают думать и жить более рационально. Ничего не делается и не покупается бесцельно. Всё больше субъекты права используют чужое имущество (зачем иметь свой личный отбойный молоток, если им пользовался 1 раз в жизни, лучше взять его в пользование). В связи с этим в обществе увеличивается доля отношений, возникающих по поводу передачи получения имущества в пользование. Всвязи с таким явлением возникает необходимость тщательного регулирования этих отношений. Действующий в настоящее время ГК  был принят в 1964 году в советское время и был предназначен для регулирования гражданских правоотношений того времени, когда запрещалось брать проценты по договорам займа, в прокат вещи выдавались только на основании типовых условий, утверждённых Советом Министров РК и т.п. В условиях свободного рынка ГК РК устарел и не может регулировать качественно новые отношения. В 2002 году был принят ГК, способный удовлетворить современные потребности общества. Летом 2002 года ожидается принятие закона, вводящего ГК и другие части нового гражданского кодекса в действие. Вданной работе будет изучено регулирование договоров найма Законом о договорных и внедоговорных обязанностях.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА

    Понятие «договор найма» состоит из двух терминов. Для того чтоб чётко представлять тему данного исследования, необходимо определить значение каждого из этих терминов.

    Термин  «договор» в толковом словаре  С.И.Ожегова определяется как соглашение о взаимных обязательствах. Значение термина «обязательство» в том  же словаре объясняется как официально данное обещание, требующее безусловного выполнения. Таким образом, в литературном языке договор – это соглашение о взаимных обещаниях, обязательных для выполнения. Значение юридического термина «договор» не совпадает  со значением термина «договор»  в литературном языке. Таким образом, договор – это многосторонние действия, в которых содержится волеизъявление каждой из сторон на наступление определённых юридических последствий. Согласно ст. 8 ГК, договор – это сделка, между двумя или более лицами (сторонами договора), которой сторона договора обязуется или стороны договора обязуются что-нибудь совершить или воздержаться от совершения каких-либо действий. Из ч.2 ст.60 ГК 1994 года также выводится определение, что договор – это двух- или многосторонняя сделка. При этом понятие «сделка» объясняется как юридические действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по ГК 1994 года, договор – это многосторонние юридические действия, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Из приведённого видно два основных различия между литературным и юридическим смыслами термина «договор». Во-первых, в юридическом смысле договор направлен на создание, изменение или прекращение именно юридически значимых последствий, а не любых иных. Например, отец с сыном договорились, что в день 8 Марта не станут огорчать маму. Такой договор хоть и содержит взаимные обещания, но не создаёт, не изменяет никаких юридических последствий и не является договором в юридическом смысле. Во вторых, не из каждого юридически значимого договора возникают обязанности для всех его сторон. Возможны случаи, когда у одной стороны возникают только права, а у другой – только обязанности. Такие договоры называются односторонними, хотя волю на создание таких последствий должны выразить все стороны договора. Например, договор дарения, где волю на создание последствий изъявляют обе стороны, а обязанности возникают только у дарителя. В настоящей работе речь пойдёт только о договорах в юридическом смысле.

    Термин  «наём» в бытовом языке чаще всего  употребляется в значении «наём  рабочей силы». Это значение опять  же не соответствует юридическому смыслу понятия «наём». В римском праве  одним из видов консенсуальных контрактов был наём, включающий в себя наём вещи, наём услуг и наём работы. ГК РК в ст.279 определяет наём как предоставление имущества во временное пользование за плату. В ГК РК понятие имущественный наём тождественно по смыслу понятию «аренда» и определяется в ст. 606 как предоставление имущества за плату во временное пользование или временное владение. В настоящей работе термин наём будет использоваться в значении ст.271 ГК.

    Таким образом, понятие «договор найма» в  данном исследовании следует понимать как действияили совокупность связанных  между собой действийдвух или  более лиц (сторон договора), в которых  содержатся волеизъявления одной стороны (наймодателя) передать вещь в пользование  и другой стороны (нанимателя) платить  за это вознаграждение (наёмную плату). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВИДЫ ДОГОВОРОВ  НАЙМА И РАЗГРАНИЧЕНИЕ С ДРУГИМИ  ДОГОВОРАМИ

    Для того чтоб чётко представлять, какие  нормы права регулируют договор  найма, а какие к нему не относятся, необходимо рассмотреть виды договоров  найма и отграничить их от других договоров пользования.

    В структуру договоров пользования.

      Договор найма (XVглава) – одно  лицо (наймодатель) обязуется передать  другому лицу (нанимателю) в пользование  вещь, а наниматель обязуется  платить за это наймодателю  вознаграждение (наёмную плату).

    Договор аренды (XVIглава) – одно лицо (арендодатель) обязуется передать другому лицу (арендатору) в пользование предмет  договора аренды и предоставить возможность  получения плодов от предмета аренды в соответствии с правилами рачительного хозяйствования, а арендатор обязуется  платить за это вознаграждение (арендную плату). Следовательно, законодатель как  бы признаёт, что аренда является частным  случаем найма. Аренда отличается от найма, прежде всего, более общим  предметом договора – по договору найма в пользование передаётся «вещь», что является более узким  понятием по отношению к термину  «предмет», который включает в себя вещи, права и другие блага, способные  быть объектом права. Но так как к  договору аренды применяются положения, касающиеся договора найма, нет необходимости, изучая договоры найма, проводить строгое  различие между двумя этими договорами.

    Договор лизинга (XVIIглава) – одно лицо (лизингодатель) обязуется приобрести у продавца, указанного другим лицом (лизингополучателем), определённый предмет (предмет лизинга) и передать его в пользование  лизингополучателю, а лизингополучатель  обязуется платить за использование  предмета лизинга вознаграждение. Из этого определения усматриваются  основные отличия от договора найма: а) обязательно участие третьих лиц, б) договор лизинга кроме признаков договора найма имеет признаки и договора поручения, и договора продажи.

    Договор лицензии (XVIIIглава) – одно лицо (дающий лицензию) предоставляет другому  лицу (получающему лицензию) право  осуществлять на определенной территории и в определённом объёме исходящие  из интеллектуальной собственности  права, а получающий лицензию обязуется  платить за это вознаграждение (лицензионную плату). Из приведённого определения  автор данной работы усматривает, что  договор лицензии является частным  случаем договора аренды. Отношения  по договору лицензии полностью подходят под признаки договора аренды, и  в законе не установлено изъятий  в отношении применения норм, касающихся договора аренды, к договору лицензии. Договор франшизы (XIXглава) – одно лицо (франшизодатель) обязуется предоставить другому лицу (получателю франшизы) право использовать в хозяйственной  или профессиональной деятельности получателя франшизы принадлежащую франшизодателю совокупность прав и сведений, в т.ч. право на товарный знак франшизодателя, коммерческое обозначение, технологическую информацию. В договорах этого вида не предусматривается вознаграждение за пользование принадлежащей франшизодателю совокупностью прав и сведений. В этом и заключается основное отличие от договоров найма и аренды.

    Договор временного пользования строением (XXглава) – лицо, занимающееся профессиональной или хозяйственной деятельностью, обязуется предоставить потребителю, как минимум, на три года право  пользоваться строением в определённое или определяемое время календарного года, а потребитель обязуется  платить за это вознаграждение. Положения  об этом договоре императивно регулируют отношения предпринимателя и  потребителя, что и является основным отграничивающим признаком.

      Договор безвозмездного пользования  (XXIглава) – одно лицо обязуется  передать в безвозмездное пользование  другому лицу предмет договора - отличается от договора найма,  прежде всего, по двум признакам:  а) возмездность, б) в договоре  безвозмездного пользования более  широкий предмет

    Договор займа и кредита (XXIIглава). По договору займа одно лицо (займодавец) обязуется  предоставить другому лицу (заёмщику) денежную сумму или заменяемую вещь (заём), а заёмщик обязуется вернуть  такую же сумму денег или вещь такого же рода, в таком же количестве и такого же качества. Этот вид договора отграничивается от договора найма  по признаку возмездности. По договору кредита в распоряжение передается денежная сумма (кредит), и у получателя кредита возникает обязанность  платить проценты с суммы кредита  и вернуть кредит. По мнению автора данной работы, если предоставление денег  рассматривать как передачу в  пользование блага определённой стоимости, то договор кредита является особым видом договора аренды. К  договору аренды применяются положения, касающиеся договора найма.

    Таким образом, по мнению автора, к особым видам договора аренды, а следовательно  и договора найма, относятся договор  кредита и договор лицензии. В  данном исследовании будет рассматриваться  заключение, исполнение и действиетолько собственно договора найма, т.е. договора о предоставлении вещи в пользование  за плату. Однако следует учитывать, что положения договора найма  применяются к договорам аренды, лицензии и кредита.  
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА

    Согласно  ГК, договор заключается предъявлением оферты и дачей акцепта, а также другим способом путём обмена встречными волеизъявлениями, если достаточно ясно, что стороны достигли соглашения.

    Согласно  ГК РК, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли .

    Согласно  ГК РК, договор считается заключённым когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Из смысла ГК РК следует, что договор считается заключённым и после акцепта оферты или после принятия заказа к исполнению, т.е. из поведения сторон, содержащего волеизъявление, свидетельствующее о заключении договора. Теория гражданского права разделяет такое поведение сторон на субъективный и объективный элементы. «Прежде всего, лицо, вступающее в сделку, должно иметь намерение её совершить. Такое намерение означает внутреннюю волю лица к совершению сделки и представляет собой субъективную предпосылку выражения этой воли. Объективированная, т.е. выраженная вовне воля, называется волеизъявлением и представляет собой объективный элемент сделки». По мнению автора настоящего исследования, в юридический состав поведения сторон, свидетельствующего о заключении договора, следует ввести субъекта, т.е. совокупность признаков, характеризующих лицо, заключившее договор. Договор найма по новому ГК могут заключать любые юридические лица (через своих представителей) и дееспособные физические лица (лично или через представителей). Однако это ограничение не влечёт недействительности сделки, если контрагент не знал о начавшейся ликвидации. Ограниченно дееспособным физическим лицам суд назначает, какие сделки они могут совершать самостоятельно, а какие – с согласия законного представителя. Недееспособные физические лица договоры найма могут заключать через законного представителя. ГК не устанавливает, какие субъекты могут быть сторонами договора найма, в то время как ГК РК в отношении найма жилого помещения содержит указание, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и(или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Таким образом, если в России юридическое лицо берёт жилое помещение внаём, то такое правоотношения будут регулироваться не положениями, касающимися найма жилого помещения, а нормами, регулирующими имущественный наём или иной договор. ГК РК прямого указания в отношении субъектов имущественного найма или найма жилых помещений не содержит. Жилищный закон в нормах, касающихся найма жилого помещения, упоминает о членах семьи нанимателя, но не запрещает юридическим лицам быть любой из сторон договора найма жилого помещения.

      В отношении имущества, которое передаётся в пользование, ГК РК подходят одинаково, это движимые и недвижимые вещи, жилые и конторские помещения. Согласно ГК РК, в пользование по договору найма передается имущество. Содержание термина имущество раскрывается . Это принадлежащие лицу вещи, а также права и обязанности, оцениваемые в денежном выражении. Таким образом, по действующему в данный момент ГК РК, возможна передача в пользование по договору найма оцениваемых в деньгах прав и обязанностей. В этом отношении договор найма по ГК РК близок договору аренды по ГК.

    Целью договора найма является обеспечение  нанимателям возможности на определённых условиях пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно  или когда для приобретения имущества  в собственность недостаточно средств, и наймодателям - возможности получать доход от сдачи внаём имущества, которое они сами не используют.

    Важнейшими  условиями договора найма является предмет договора (описание вещи, передаваемой в пользование), условия пользования  предметом, а также размер и порядок  уплаты вознаграждения на наём.Обязательной формы договоров найма ГК не предусматривает.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ИСПОЛНЕНИЕ И  ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА

    Договор найма относится к консенсуальным договорам, поэтому начинает действовать  с момента, указанного в договоре, а если такой срок не указан, то с  момента заключения договора. Действие срочного договора найма прекращается истечением срока, если от договора не отказались до этого. От бессрочного  договора стороны могут отказаться, сообщив об этом, не позже, чем за три дня. В случае найма меблированных  комнат, парковочных площадок, гаражных мест и т.п., об отказе следует сообщить, по меньшей мере, за месяц. В случае найма недвижимой вещи, жилого или  конторского помещения, внесённых  в судовую крепостную книгу судна  или регистр воздушных судов  воздушного судна, об отказе от договора найма следует сообщить не менее, чем за три месяца . Стороны могут  установить и более длительные сроки. В случае, если сторона, отказываясь  от договора, нарушает указанные сроки, договор считается прекращённым лишь по прошествии сроков . При определённых условиях форма договора может влиять на срок его действия. Так в ст. 274 ГК установлено, что если договор найма жилого помещения на срок свыше одного года заключён не в письменной форме, то такой договор считается бессрочным, но от него нельзя отказаться раньше, чем через год после передачи жилого помещения нанимателю. В отношении срочных договоров найма статьёй установлено, что если по окончании срока договора наниматель продолжает использование вещи, договор найма становится бессрочным, если стороны не заявляют об ином в течение двух недель. При этом срок такого заявления для нанимателя начинает течь с момента истечения срока договора, а для наймодателя – с того времени, как он узнал, что наниматель продолжает использовать вещь. Если при найме жилого помещения на срок не менее двух лет ни одна из сторон не известит, по меньшей мере, за два месяца до истечения срока договора о том, что не желает, чтоб договор стал бессрочным, по истечении срока договор найма становится бессрочным. По уважительным причинам сторона договора может отказаться как от срочного договора, так и от бессрочного. В общем случае, при таком отказе не требуется предварительного извещения. Причина считается уважительной, если при её появлении, учитывая все обстоятельства и взвесив интересы обеих сторон, невозможно предположить, что сторона, желающая отказаться, продолжит исполнение договора.