Обеспечение исполнения обязательств

Сторона, которая по условиям договора о залоге имеет право на владение и пользование  переданным ей предметом залога, вправе истребовать предмет залога из чужого незаконного владения, в том числе  и из впадения залогодателя, если имущество должно находиться у залогодержателя, требовать устранения всяких нарушений прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 
При передаче заложенного имущества залогодержателю на него законом или договором может быть возложена обязанность страховать это имущество. Кроме общей обязанности по страхованию имущества на залогодателя законом или договором может возлагаться обязанность по страхованию на случай, если государственными органами будет прекращена его деятельность либо осуществлена конфискация имущества, составляющего предмет залога. При наступлении страхового случая залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы страхового возмещения. 
На каждую из сторон возлагается ответственность на случай не обеспечения сохранности предмета залога. Залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге. Досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства предусмотрено и на случай утраты предмета залога по причинам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользуется правом на замену и восстановление предмета залога. Залогодержатель вправе потребовать не только досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и обращения взыскания на предмет залога в случаях несоблюдения ограничения на перезалог имущества, если такое ограничение было установлено законом; нарушения условий хранения и содержания имущества, если эти нарушения могут повлечь утрату или порождение имущества; при сдаче в аренду или безвозмездное пользование или совершении иных распорядительных действий залогодателя без согласия залогодержателя.

Обращение взыскания на заложенное имущество. Смысл залога как обеспечительного обязательства состоит в том, что кредитор-залогодержатель в  случае неисполнения обязательства  должником вправе получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Но не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником предоставляет кредитору право на реализацию залога. Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он, должник, отвечает. В обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий суд вправе отказать залогодержателю в обращении взыскания на заложенное имущество.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, должно признаваться недействительным. Порядок обращения взыскания на предмет залога, переданный залогодержателю (заклад) определяется в соответствии с договором о залоге, если законом не установлен иной порядок. Вместе с тем, учитывая, что предметом такого договора может быть только движимое имущество, при отсутствии в договоре условия о порядке обращения взыскания на предмет залога следует исходить из того, что в данном случае подлежит применению общее правило об обращении взыскания на заложенное движимое имущество (п. 2 ст. 318 ГКРК).

Исключительно по решению суда может быть обращено взыскание на заложенное имущество  в трех случаях, когда:

1. для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2. предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3. залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно. 
   Приведенные правила свидетельствуют, что при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателей. Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество - по решению суда или без обращения в суд,- предмет залога должен быть реализован по правилам, установленным ст. 319 ГКРК. Продажу заложенного имущества могут осуществить как судебные исполнители, так и специализированные коммерческие организации, имеющие соответствующие лицензии.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных  торгов (п. 1 ст. 319 ГКРК). ГК исключает возможность комиссионной продажи заложенного имущества. Продажа заложенного имущества с публичных торгов позволяет получить за него наивысшую цену и тем самым защитить интересы залогодателя. Интересам залогодателя служит и правило о том, что суд (при обращении взыскания по решению суда) вправе отсрочить продажу заложенного имущества на срок до одного года, например, в случаях, когда предметом залога является квартира или жилой дом, в котором проживает залогодатель. Залогодателю предоставляется дополнительный шанс погасить свой долг в период отсрочки и освободить свое имущество из-под залога. Для залогодержателя отсрочка, естественно, нежелательна, и это обстоятельство наряду с судебной процедурой, как наиболее распространенным способом обращения взыскания на заложенное имущество, оказывается препятствием для использования залога в качестве способа обеспечения исполнения обязательств. Отсрочка, однако, не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки (п.2 ст. 319 ГКРК).

При залоге кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества  преимущественно перед другими  кредиторами. Это означает, что заложенное имущество подлежит реализации и из вырученной суммы погашается обязательство должника-залогодателя. Право собственности у залогодержателя на заложенное имущество без применения соответствующих процессуальных процедур может возникнуть лишь при условии, что торги объявлены несостоявшимися. При этом возможны два варианта, если сам залогодержатель пожелает оставить за собой имущество после объявления несостоявшимися первых торгов, он вправе выкупить заложенное имущество с зачетом в счет покупной цены своих требований по основному обязательству. Реализация этого права обусловлена согласием залогодателя. При недостижении соглашения сторон, в том числе и в части условия о покупной цене, указанное право реализовано быть не может. Лишь при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой. Оставить за собой заложенное имущество залогодержатель вправе в форме договора купли-продажи с должником, с той, однако, разницей, что заключение договора купли-продажи представляет обязанность для должника, а такое условие, как покупная цена, имеет установленный законом нижний предел, не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель настаивает на более низкой оценке имущества или залогодатель не согласен оставить предмет залога за залогодержателем, спор должен рассматриваться судом по правилам рассмотрения преддоговорных споров.

Разные  виды залога, различаемые по виду имущества, используемого для залога, имеют  свою специфику. Наибольшие отличия  характеризуют ипотеку.

Ипотека -залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им. 
К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 2 ст. 117 ГКРК).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГКРК о заключении договоров. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания. Должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. Стороны договора по ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны периодичность соответствующих платежей и их размер. Залогодатель вправе использовать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением, а также извлекать из этого имущества плоды и доходы. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество, отчуждать другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственные товарищества и общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на кагором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок, должны определяться исходя из того, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

При пользовании  заложенным имуществом залогодатель обязан: поддерживать имущество в исправном  состоянии и нести расходы  по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки; производить  текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке. Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит кредитору и в том случае, когда заложенное имущество передано залогодателем во владение третьих лиц. 
По договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в п. 1 ст. 303 ГКРК, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в установленном порядке. Если иное не предусмотрено в договоре, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирном жилом доме, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве собственности на жилой дом. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), в том числе квартиры и нежилого помещения в жилых домах, ипотека может быть установлена при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГКРК. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирном жилом доме проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Указанные лица могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье.

Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением  их у залогодателя и с предоставлением  залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного  имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге (п. 1 ст. 327 ГКРК).

Этот  вид залога широко применялся и применяется  в хозяйственной практике для обеспечения кредитов, выдаваемых банками по обороту материальных ценностей. Особенности залога товаров в обороте отражены в ГКРК, а также в Законе о залоге, где этот вид залога называется залогом товаров в обороте и переработке. Главная специфика залога товаров в обороте состоит в том, что его предметом является не конкретное индивидуально-определенное имущество, например, квартира, дом, а товары определенного вида: обувь, детский трикотаж, определенная родовыми признаками продукция производственно-технического назначения и т. п. Заложенными считаются все или часть товаров определенного вида до тех пор, пока они находятся в собственности или хозяйственном ведении залогодателя. Как только они переходят в собственность (хозяйственное ведение) другого лица, они перестают быть предметом залога. Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности или хозяйственного ведения (п. 2 ст. 327 ГКРК). Таким образом, все товары или часть их того вида, который оговорен в договоре о залоге, поступающие в собственность залогодателя, автоматически становятся предметом залога.

Другой  существенной особенностью залога товара в обороте является то, что в  отличие от других видов залога, при залоге товаров в обороте  залоговые обременения не следуют за имуществом в случае его отчуждения.