Настоящее и будущее ипотеки

     В первую очередь к ним относятся  Федеральный закон от 16 июля 1998 года "Об ипотеке  (залоге недвижимости)", охарактеризованный выше.

     Регистрация недвижимости, важнейшая функция  государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным  законом от 21 июля 1997 года "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

     Фактическая реализация прав банка по ипотеке  возможна в рамках Федерального закона от 21 июля 1997 года  "Об исполнительном производстве". Отдельные специальные  нормы, которые тем не менее следует  учитывать при заключении ипотечных  договоров, рассеяны и по соответствующим  законам. Таким, например, как закон "О товариществах собственников  жилья". При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать  нормам отраслевого жилищного законодательства, а также законам и правилам регистрации граждан по месту  жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством  права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные  акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

     До  начала девяностых годов ипотека  практически отсутствовала. Псевдоипотека  осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между  должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось  дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной  недобросовестностью кредитора, получавшего  права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации  прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового  института, в 1992 году, противоречия между  устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности  в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

     Между «социалистическим» жилищным законодательством  и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.

     К сожалению, и последние законы исправили  нетерпимое положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований  для выселения неплатежеспособного  должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о  переходе прав собственности с исключением  права пользования или его  ограничением (в зависимости от размера  жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение  вполне возможно, но при условии  предоставления другого жилого помещения  в черте того же населенного пункта.

     Ранее взыскание на заложенную квартиру можно  было обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование  схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора  «об отступном». Но с момента новации, т.е. замены первоначального договора новым, прекращался  договор залога и возникала конкуренция  с другими кредиторами. Не все  банки это учитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                              1.3.Функции ипотеки 

     Ипотека в России выполняет следующие  функции:

• является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
• обеспечивает возврат заемных средств;
• стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

     В ипотеке следует различать два  аспекта: юридический и экономический.

     Юридическое содержание ипотеки состоит в  обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

     В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий  привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет  свое место и смысл, а следовательно  и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог  недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все  остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

     Ипотечный рынок можно условно разделить  первичный и вторичный сегменты.

     В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения  разного рода обязательств предоставляют  кредиторам в залог недвижимое имущество.

     По  договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в  пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое  зарегистрированы в порядке, установленном  для государственной регистрации  прав на недвижимое имущество, в том  числе:

     1. Земельные участки, за исключением  указанных в статье 63 Федерального  закона "Об ипотеке" земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  сельскохозяйственных угодий из  состава земель сельскохозяйственных  организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка,  площадь которой меньше минимального  размера, установленного нормативными  актами.

     2. Предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  деятельности.

     3. Жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат.

     4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения.

     5. Воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические 

     6. Объекты незавершенного строительства  недвижимого имущества, возводимого  на земельном участке, отведенном  для строительства в установленном  законодательством РФ порядке.

     7. Право арендатора по договору  об аренде недвижимого имущества  (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или  договором аренды не предусмотрено  иное.

     Пунктом 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может  быть недвижимое имущество по классификации  ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

             
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава  2. Ипотечный кредит 

2.1. Понятие ипотечного  кредитования 

    Ипотечное кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных  средств.

    При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

    1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

    2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

    3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

    В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

    Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

    Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

 функция  формирования многоуровневого фиктивного  капитала в виде закладных,  производных ипотечных ценных  бумаг и др. 

2.2. Особенности применения ипотечного кредита. 

    Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

    1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит).

    Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье  с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма  за вычетом расходов, связанных с  процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику.

    Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

    Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства.

2. Длительность  срока предоставления кредита.

    Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией.  К основным требованиям можно  отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.