Купля-продажи предприятия как особого вида договора купли-продажи

    Говоря  о последствиях несоблюдения условий  договора купли-продажи предприятия, необходимо упомянуть, что правила  ГК о последствиях недействительности сделок и об изменении или расторжении  договора купли-продажи предприятия, предусматривающие  
 
 

    15

возврат или взыскание в натуре полученного  по договору с одной или обеих  сторон, применяются к договору купли-продажи  предприятия, если они существенно  не нарушают права и интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц  и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК). Появление такого рода ограничений в применении последствий недействительности сделок к договору купли-продажи предприятия, по видимому, связано с тем, что предприятие является промышленным объектом с множеством экономических связей, причем, весьма масштабных. И вследствие правовых споров между сторонами договора может быть причинен ощутимый ущерб иным субъектам права и возникнуть дисбаланс в соответствующей сфере хозяйствования. В связи с введением оценочного понятия «существенное нарушение прав» предполагается, что определит существенно или нет конкретное нарушение суд своим мотивированным решением.

    Обязанности покупателя по договору купли-продажи  предприятия специально ГК не регламентируются, что предполагает отсылку к общим  нормам ГК о купле - продаже. В самом  общем виде существует две основные обязанности покупателя: принять  и оплатить товар.

    Обязанность покупателя принять предприятие выражается в действиях покупателя по непосредственному принятию и в действиях, способствующих принятию. Покупатель до подписания передаточного акта обязан подготовить все условия для принятия имущества, обязательств и прав, и иных элементов состава предприятия, а затем подписать передаточный акт.

    Согласно  ст. 484 ГК, если покупатель в нарушение  закона или договора купли-продажи  не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе требовать  от покупателя принять товар или  отказаться от исполнения договора.

    В связи с тем, что продавец считается  исполнившим свое обязательство  по договору только с момента государственной  регистрации права собственности  покупателя на предприятие, покупатель не в праве необоснованно уклоняться от такой регистрации.

    В противном случае вопрос через суд, аналогично нормам о купле-продаже  недвижимости (п.3 ст.551 ГК). Суд по требованию стороны выносит решение о  государственной регистрации перехода права собственности, а сторона, необоснованно уклонявшаяся от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные 

    16

задержкой государственной регистрации. Покупатель обязан оплатить предприятие в порядке и сроки, установленные договором, в соответствии с общими нормами о купле-продаже. В связи с длительностью перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю, зачастую между ними возникают споры о цене предприятия, так как изменилась его первоначальная балансовая стоимость.

    Продавцы  требуют увеличения цены и изменения  договора, но такие иски, как правило, отклоняются судом, так как в  п.2 ст.424 ГК установлено, что изменение  цены после заключения договора допускается  только в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом  или в установленном законом  порядке. Жариков Ю.Г. Масевич М.Г Недвижимое имущество: правовое регулирование. - М.,1997. С. 208. ¹²

    Так, Акционерное общество (АО) обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО), в котором  указало, что АО заключило с ООО  договор купли-продажи имущественного комплекса, в котором была согласована  его стоимость. Перечисление денег  производилось частями, а имущество  было передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.

    При этом АО в связи с переоценкой  основных фондов в соответствии с  Постановлением Правительства РФ считает, что в договор следует внести изменения в виде увеличения цены, так как последний платеж был внесен в период, когда должна была производиться указанная переоценка, с возмещением АО разницы в ценах. Суд исковые требования АО удовлетворил.

    ВАС РФ данное решение отменил, указав, что при вынесении решения  нижестоящий суд не учел следующих  обстоятельств. В данном договоре указана  цена комплекса, которая перечислялась  продавцу частями, а имущество передано по акту приема-передачи после его  полной оплаты. ¹³

    При этом согласно п.1 ст. 424 ГК исполнение договора оплачивается по цене, установленной  соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора  
 
 

    17

допускается в случаях и на условиях, предусмотренных  договором, законом либо в установленном  законом порядке. В соответствии со ст. 408 ГК обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением. В данном случае, поскольку обязательства  сторон по договору исполнены, отсутствуют правовые основания по увеличению цены по соответствующим пунктам договора, прекратившего свое действие. Соответственно отсутствует и основание для взыскания разницы в ценах. Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец (АО) не вправе требовать внесения изменения в договор в части увеличения цены проданного предприятия. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.12.97г. № 21 «Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи недвижимости».¹⁴ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

18

Глава III. Расторжение договора купли-продажи предприятия

    Расторжение договора купли продажи предприятия - это случай прекращения договора, которое может быть выражено двумя понятиями: 1) "расторжение договора" 2) "отказ от исполнения договора"

    В большинстве случаев данные термины  рассматриваются как синонимы, однако между ними есть различия.

    Отказ от исполнения договора купли-продажи  предприятия в одностороннем порядке без обращения в суд, законодательством не предусмотрен. Расторгнуть договор можно только тот, который уже заключен, действующий договор, и договор который не был еще исполнен

    Заключая  любые договоры купли-продажи предприятия государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для большинства других договоров также необходима государственная регистрация самого договора. Государственная регистрация самих договоров купли продажи признается обязательной для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации установлено законодательством. Участники сделки не имеют права по собственному желанию устанавливать или отменять обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

    Сделки, которые подлежат государственной  регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации.

    При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи предприятия имущества следует учитывать положение п. 4 статьи 453 ГК, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если это не установлено законом или соглашением сторон. Проще говоря расторжение зарегистрированного договора купли продажи как жилого помещения, так и предприятия, после того как был зарегистрирован переход права собственности, практически невозможно. Расторжение договора купли-продажи предприятия, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в том случае, когда соглашение о расторжении договора купли продажи

    19

подписано сторонами в период действия договора, а не после выполнения обязательств по договору и прекращения действия договора. В качестве сторон договора купли-продажи предприятия могут выступать любые субъекты гражданского права. Продавцом предприятия обычно является его собственник. Однако , как и в отношении других видов недвижимости, продавать предприятие могут также субъекты хозяйственного ведения (государственные муниципальные унитарные предприятия), предварительно получившие согласие собственника на такую продажу. Учреждения как субъекты права могут продавать только те предприятия, которые ранее были приобретены за счет доходов разрешенной установленной деятельности и учтены как на отдельном балансе (п.2 ст.296 ГК РФ).

    Существенным  условием договора продажи предприятия  и развитием недвижимости является его цена, которая определяется на основе соглашения сторон. Вместе с  тем еще до заключения договора должна проводиться полная инвентаризация предприятия и осуществляться аудиторское  заключение о его составе и  стоимости.

    Кредиторы, которые не дали согласия на перевод  долга, могут потребовать прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения продавцом причиненных этим убытком, признания договора продажи предприятия недействительным, полностью или в соответствующей части.

    Кредитор, получивший уведомление может воспользоваться  своими правами в течение трех месяцев со дня его получения, а кредитор, не получивший такого уведомления,- в течение одного года со дня, когда  он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом  покупателю¹⁵ 
 
 
 
 
 
 

    20

Заключение 

    Цель  курсового исследования достигнута путём реализации поставленных задач. В результате проведённого исследования по теме "Составление договора продажи  предприятия" можно сделать ряд  выводов:

    Предприятие как самостоятельный объект гражданских  прав представляет собой имущественный  комплекс, предназначенный для ведения  предпринимательской деятельности. Он включает в себя все виды имущества, необходимые для такой деятельности, а именно: участки земли, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

    Предприятие в целом или его часть может  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

    Договор продажи предприятия представляет собой выделяемую ГК РФ разновидность  договора купли-продажи. Это сложная, комплексная сделка, предметом которой  выступает предприятие как имущественный  комплекс, состоящий из группы активов  и обязательств.

    Договор продажи предприятия не является ни консенсуальным, ни реальным, а относится  к третьей группе договоров, которые  считаются заключенными с момента  их государственной регистрации  в уполномоченном государственном  органе. Для признания договора продажи  предприятия заключенным необходимо наличие двух юридических фактов - надлежаще оформленного договора сторон, в котором согласованы  все существенные условия, и государственная  регистрация этого договора.

    По  договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность  покупателя предприятие в целом  как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.

    Законодательное определение договора продажи предприятия  позволяет выделить характеристики участников данной сделки: организация - продавец, передающая в собственность  организации - покупателю комплекс имущества  и обязательств, формирующих предприятие, и организация - покупатель, приобретающая  предприятие по договору.

    Существенными условиями договора продажи предприятия  являются условия о составе и  стоимости продаваемого предприятия, т. е. точное определение элементов  имущественного  

    21

комплекса. Они определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. Существенным условием договора продажи предприятия является условие о цене. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), в соответствии с которым при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор о ее продаже считается незаключенным. ¹⁶

    Перечень  прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, устанавливается  статьей 383 ГК РФ, согласно которой переход  к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора.

    ГК  РФ разделяет два момента исполнения договора продажи предприятия: момент перехода к покупателю риска случайной  гибели или случайного повреждения  имущества, составляющего приобретаемое  предприятие, и момент перехода к  покупателю права собственности  на приобретаемое предприятие. ¹⁷

    Согласно  пункту 2 статьи 563 ГК РФ предприятие  считается переданным покупателю с  момента подписания обеими сторонами  договора передаточного акта. Однако сам факт перехода права собственности  согласно пункту 1 статьи 564 ГК РФ имеет  место только с момента (даты) государственной  регистрации этого права. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

22

Библиографический список

Нормативные акты