Контрольная работа по "Жилищному праву"

В решении судьи не имеется суждения о том, выбыл ли гражданин С. из спорной квартиры на другое постоянное место жительства. Судом не дано надлежащей оценки обстоятельству, что С. ушел из квартиры в связи с расторжением брака в 1992 г., объясняя это тем, что вынужден был это сделать во избежание скандалов. Из объяснений истицы усматривается, что в квартире после ухода С. была заменена входная дверь с новым замком, ключей от которых у бывшего мужа не имелось, что тоже нуждается в проверке

Зачастую в исках  указывается на то, что ответчик завел другую семью и проживает по другому месту жительства, что свидетельствует о его выезде на другое постоянное место жительства. Поэтому заслуживает внимания постановление Президиума Самарского областного суда, который, отменяя решение суда, указал на необходимость выяснять состав новой семьи, в которой ответчик М. проживал с 1997 г., так как согласно действовавшего в то время законодательства (ст. 53-54 ЖК РСФСР) право на жилую площадь имели граждане, вселенные нанимателем с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, если эти граждане являлись или признавались членами семьи нанимателя и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования другим жилым помещением. Поэтому для правильного разрешения спора следовало установить, является ли М. членом семьи нанимателя квартиры, на которую указал истец

В ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусматривается  расторжение договора социального  найма жилого помещения по требованию наймодателя лишь в судебном порядке  в случае:

а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Данный пункт дублирует содержание ст. 155 Основ, в которой помимо выселения предусматривался размер пени;

б) разрушения или повреждения  жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

в) систематического нарушения  прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использования жилого помещения не по назначению. «В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности», – недоумевает А.А. Титов

В п. 5 ст. 83 ЖК РФ указано, что договор социального найма  жилого помещения прекращается в  связи с утратой (разрушением) последнего. Вообще-то утратить можно право пользования жилым помещением, а утратить жилое помещение вряд ли возможно.

Кроме того, использование  двух различных понятий – «разрушение» и «утрата жилья» – в качестве синонимов вряд ли можно отнести  к удачным находкам законодателя. Если речь идет о физической гибели объекта, то это должно быть четко отражено в законе.

Перечень, указанный в  ст. 83 ЖК РФ, сформулирован как исчерпывающий.

В ЖК РФ отсутствует регламентация  вопроса утраты права пользования  жилым помещением. Вряд ли правильно  расторгать договор социального найма, предусмотренного ст. 83 ЖК РФ, и выселять без предоставления жилого помещения всех пользователей жильем (ст. 91 ЖК РФ), если виновным в порче помещения или в нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей. Речь следует вести о признании в судебном порядке виновного лица утратившим право пользования жилым помещением и о выселении его с сохранением действия договора для всех пользователей жилым помещением. Причем ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение лиц, лишенных родительских прав, не определив основания прекращения жилищных правоотношений. Данный случай следует расценивать как утрату права пользования жильем.

В связи с тем, что  ордер перестал служить основанием для вселения в жилое помещение, представленное в жилищном фонде  социального пользования, по ЖК РФ не подлежит применению сложившаяся судебная практика о признании ордера недействительным и выселении лиц, вселившихся по нему в конкретное жилое помещение. ЖК РФ не предусматривает оснований для расторжения договора социального найма в случае нарушения очередности предоставления жилых помещений из фонда социального использования.

Следовательно, граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в договоре найма жилое помещение они не имеют. ЖК не устанавливает круга лиц, которые могут выступить с иском в таких случаях.

Выселение граждан, которым  жилое помещение было предоставлено  на основании договора социального  найма, производится по правилам ст. 84-85 Жилищного кодекса. Допускается выселение из указанных жилых помещений только в судебном порядке. ЖК РСФСР предусматривал два вида выселения: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. В новом ЖК РФ уточнено: выселение может производиться с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления жилья. В случаях, когда принимается решение о предоставлении гражданам другого благоустроенного помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа.

Возникает вопрос: можно ли говорить о том, что гибель жилого помещения также дает право нанимателю претендовать на применение нормы ст. 85 ЖК РФ и, соответственно, требовать предоставления другого жилья? Толкование Жилищного кодекса Российской Федерации дает отрицательный ответ.

Если наниматель занимал  отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. Критики Жилищного кодекса Российской Федерации говорят: если предоставляется  «равнозначная жилая площадь», то из однокомнатнойквартиры семья из четырех человек не сможет выехать никогда, т.к. получит площадь именно этой квартиры. Вчера им не надо было доплачивать за дополнительные метры, они просто получали от города три комнаты по социальной норме. Теперь их могут заставить доплатить? П.В. Крашенинников отвечает: «Да, здесь некое противоречие все-таки существует. Когда я говорил, что при расселении идущего под снос дома действуют прежние нормы, я имел в виду ст. 86 ЖК “Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома”. В этой статье указано, что выселяемым из подлежащего сносу дома гражданам “предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом, естественно, должны действовать социальные нормы предоставления жилой площади, принятые в конкретном городе или поселке”. Такой же порядок предусмотрен и ст. 87-88 для случаев, когда дом признается непригодным для проживания или становится на капитальный ремонт. Но ст. 89, действительно, противоречит трем предыдущим. В ней, безусловно, надо указать: “исходя из количества членов семьи”»

ЖК РФ в ст. 85 предусмотрел предоставление благоустроенных жилых  помещений в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Согласно п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу признание осуществляется межведомственной комиссией. К работе в комиссии с правом соответственного голоса привлекается собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания. В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» закреплено, что основаниями для признания жилых помещений непригодными для проживания следует считать их расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами. Непригодными для проживания будут помещения, расположенные в многоквартирных домах, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунта, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно. Указанные многоквартирные дома в этих случаях признаются аварийными и подлежащими сносу. В то же время п. 2 ст. 57 ЖК РФ предусматривает право граждан, чьи помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат, на внеочередное предоставление жилых помещений. Полагаем, что фраза «ремонту и реконструкции не подлежит» излишня, так как жилье признано непригодным для проживания.

С.И. Суслова по этому  поводу пишет: «Применительно к договору социального найма возникает  вопрос о соотношении ст. 57 ЖК РФ со ст. 85 ЖК РФ. Получается, что если жилое помещение признается непригодным на основании п. 38 Постановления Правительства РФ №47, то гражданин приобретает право требовать предоставления жилья во внеочередном порядке. А если помещение признается непригодным по иным основаниям (например, в связи с наличием выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют ему обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан), то применение норм о внеочередности предоставления жилья недопустимо и гражданин имеет право требовать своего выселения на основании ст. 85 ЖК РФ. Правовая неопределенность в этом вопросе также должна быть устранена»;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Согласно ст. 90 ЖК, выселение  нанимателя и проживающих совместно  с ним членов его семьи из жилого помещения в связи с невнесением  платы за жилое помещение и  коммунальные услуги в течение шести  месяцев без уважительных причин производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т.е. не менее 6 кв. м на одного человека). Это помещение может не отвечать критериям благоустроенности. На наш взгляд, в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения – быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства и находиться в пределах населенного пункта, так как иное толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в обзоре практики указал, что «в исковом заявлении должно быть указано конкретное жилое помещение, в противном случае иск должен быть оставлен без движения. Если же такой иск принят, то в нем должно быть отказано».

Правила о выселении  в связи с невнесением платы  за жилье и коммунальные услуги получили неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 08.02.2006 г. о повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг, указано, что положения Жилищного кодекса о выселении из жилого помещения за невнесение платы не способствуют защите интересов граждан.

К недостаткам ст. 90 ЖК РФ можно отнести то обстоятельство, что в ней не раскрыто понятие  «уважительные причины». Причина неплатежей не влияет на возможность расторжения договора. В то же время, согласно ст. 83 Жилищного кодекса, расторжение договора из-за неуплаты платежей возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя, к которым можно отнести длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в составе семьи. Если же говорить о выселении из-за невозможности проживания, то буквальное толкование ст. 83 Жилищного кодекса приводит к выводу, что это касается соседей, проживающих в том же жилом помещении, а не в многоквартирном доме, который жилым помещением не является. Заинтересованными лицами, которые могут потребовать выселения нанимателя в случае нарушения им их прав, интересов или бесхозяйственности, являются не только наймодатель, но и соседи нанимателя, члены его семьи, проживающие с ним. Однако эти заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора.

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 ЖК. Это возможно, если наниматель и (или) другие граждане, за которых он несет ответственность, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. К гражданам, за действия которых наниматель по договору социального найма отвечает, относятся: члены семьи нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ); поднаниматель и граждане, вселяемые с ним (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ); временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ). К сожалению, жилищное законодательство не раскрывает понятий «разрушение» и «повреждение жилого помещения». Сами по себе эти действия не являются основанием для обращения наймодателя в суд с соответствующим требованием о выселении. Наймодатель вначале обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения или санитарно-технического оборудования, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения указанные лица не устраняют нарушения, перечисленные в ст. 91 ЖК, то наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении данных лиц.

«Таким образом, на основании  договора найма жилого помещения  возникает некое “вещное обременение” для собственника жилого помещения (наймодателя) в виде ограничения вещного права пользования у нанимателя, членов его семьи».