Ипотека

Ранее обращение взыскания на предмет залога производилось по решению суда, а в случаях, предусмотренных законодательством, - в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Ведущими специалистами залогового права такой порядок признавался необоснованным и грубо нарушающим права залогодателя. Необходимо признать, что он был поверхностным, не учитывал в полном объеме интересы залогодателя, однако очень устраивал залогодержателя. Исполнительная надпись нотариуса о бесспорном списании, совершенная формально, существенно нарушала права залогодателя и порой сопровождалась полной неисследованностью представленных документов на предмет обоснованности требований залогодержателя. Это недопустимое условие обращения взыскания на имущество устранено с введением в действие нового Гражданского кодекса Российской Федерации. В нем реализован дифференцированный подход к решению вопроса о порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Законодатель предусмотрел выбор сторонами порядка обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от вида имущества, переданного в залог, а также характера залоговых отношений. В этой связи необходимо подчеркнуть, что статья 349 ГК РФ, согласно которой для обращения взыскания на недвижимое имущество нотариального удостоверения собственно договора о залоге недостаточно, требует наличия специального соглашения залогодателя и залогодержателя на это действие без обращения в суд, заключенного после возникновения основания для взыскания и удостоверенного нотариусом. Таким образом, новые правовые нормы существенно изменили порядок обращения взыскания на заложенное имущество, сделав его более обоснованным и соответствующим реальной действительности. Порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество более оперативен, в результате чего законом предусматривается удовлетворение основного обязательства за счет заложенного предмета не только по решению суда, но и по соглашению участников залоговых отношений. Для этого необходимо заложить в договор залога условия о реализации предмета залога, которые могут быть оформлены и до возникновения у залогодержателя оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Особенность заключается в том, что в данном случае отсутствует обязательное условие обращения взыскания на предмет залога по решению суда и имеется возможность альтернативного выбора способа обращения взыскания на заложенное имущество.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

Во всех остальных случаях банк-кредитор и заемщик могут в договоре о залоге предусмотреть переход права собственности на заложенное имущество с момента невыполнения заемщиком своих обязательств. Но при этом целесообразно определять цену (оценку) имущества либо на момент заключения кредитного договора, либо на момент перехода права собственности. Последнее в большей степени защищает интересы заемщика.

Залогодержатель, который удовлетворяет свои требования на основании соглашения с залогодателем, обязан в течение 30 дней уведомить об условиях и порядке такого удовлетворения требований всех других залогодержателей.

По действующему законодательству соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Удовлетворение требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке на основании соглашения с залогодателем допускается без согласия залогодержателя по последующему договору об ипотеке. Однако если в соответствии с таким соглашением залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке реализует заложенное имущество каким-либо другим способом (кроме продажи на аукционе с согласия залогодателя и залогодержателя), последующий договор об ипотеке остается в силе в качестве обременения заложенного имущества.

С позиций кредитора, несомненно, упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное жилище является наиболее желательным. Что же касается залогодателей, то для этой стороны судебная защита прав вполне оправданно является предпочтительной[61]. По сравнению с ГК РФ (п. 3 ст. 349) Закон об ипотеке (ст. 55) вполне обоснованно, на наш взгляд, расширяет сферу судебного удовлетворения требований залогодержателя, включая дополнительно случаи, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; если кто-либо из сособственников при общей собственности на имущество не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Очевидно, необходимо не упрощать процедуру лишения жилья, а находить и применять другие средства решения конфликтных ситуаций между кредиторами и залогодателями. Вероятно, создание государственных фондов перераспределения жилья поможет производить обмен большей по площади квартиры на другое жилище исходя из фактических накоплений залогодателя.

Мало того, является ли самым оправданным с точки зрения социальной справедливости использование института обращения взыскания на заложенное жилище и выселение из него залогодателя вместе с семьей, включая престарелых. Обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации[62]. По сути, обращение взыскания на заложенное жилище мало чем отличается от конфискации. Последняя использовалась как инструмент, например, в борьбе с организованной преступностью и коррупцией, а также с экономическими преступлениями, то есть с наиболее тяжкими преступлениями. Оправданно ли применение столь тяжких по последствиям санкций к самым социально незащищенным гражданам? По ст. 31 Закона "О залоге" залогодатель вправе до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на заложенное имущество посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства. Если обязательство, обеспеченное залогом, предусматривает исполнение по частям, залогодатель имеет право прекратить обращение взыскания на предмет залога посредством исполнения просроченной части обязательства. При этом следует иметь в виду, что соглашения, ограничивающие указанные права залогодателя, недействительны.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона). В соответствии со ст. 50 ФЗ об ипотеке залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом в случаях, например:

- необоснованного отказа залогодержателю в проверке заложенного имущества. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке;

- если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение (ст. ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке).

ГК РФ в ст. 351 также предусматривает перечень оснований, по которым залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, например в случае нарушения залогодателем правил о замене предмета залога, а именно если предмет залога погиб или поврежден, а залогодатель в разумный срок не восстановил предмет залога или не заменил его другим равноценным имуществом. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено - обратить взыскание на предмет залога, например в случае нарушения залогодателем правил о последующем залоге. Данное требование действует при наличии п. 3 ст. 38 Закона об ипотеке: "Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила". Закон об ипотеке не содержит механизма надежного обеспечения выполнения данных условий. Так, например, "законом залогодержателю не дано право требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и обращения взыскания на заложенное имущество, если залогодатель вселил в заложенную квартиру членов своей семьи, предварительно не взяв с них нотариально удостоверенное обязательство освободить квартиру в случае обращения на нее взыскания. Поэтому залогодержатель должен настойчиво добиваться для себя указанных прав посредством включения необходимых записей в договор об ипотеке, активного использования своего права на проверку заложенного имущества" и т.п. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 3 ст. 50). Но при этом указы Президента Российской Федерации не должны противоречить Гражданскому кодексу РФ.

В соответствии со статьей 28 Закона "О залоге" перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. С позиции кредиторов анализируется п. 2 ст. 350 ГК, который по просьбе залогодателя предоставляет право суду решение о продаже с публичных торгов (обращение взыскания на заложенное имущество) отсрочить на срок до одного года. Что касается коммерческих кредитных организаций, то их критика перечисленных норм вполне объяснима. Никто не может требовать от последних благотворительности и решения за их счет насущных социальных государственных проблем. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. К сожалению, позиция, защищающая права залогодержателей, в науке и публикациях также преобладает. В таком же направлении развивается и законодательство. Жилищный кодекс РФ, являющийся ключевым нормативным правовым актом в пакете принятых в декабре 2004 года 27 законов, формирующих законодательную основу программы законодательного обеспечения рынка доступного жилья, декларирует, что жилье неприкосновенно. "Никто не может быть выселен из жилого помещения без судебного решения или ограничен в праве пользования им..." Однако Гражданским кодексом РФ (п. 4 ст. 292 (в ред. ФЗ от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ)), Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 3 ст. 77) ограничение на обращение взыскания на заложенное жилое помещение теперь предусмотрено только на такое жилище, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Нормы предыдущих редакций указанных законов запрещали отчуждение жилого помещения без согласия органа опеки и попечительства, в котором проживали несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагивались права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Тем самым под защитой находилась значительная часть несовершеннолетних, проживающих в неблагополучных семьях, не только находящихся под опекой или попечительством. Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также в корне изменена статья 78 Закона об ипотеке. Теперь обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника. Главным критерием для применения данной нормы является только то, чтобы "такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры". Аналогичные изменения внесены в п. 2 ст. 292 ГК РФ. Указанный Федеральный закон (абз. 1 п. 1 ст. 78) допускает обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, их реализацию и выселение залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, за нарушение обеспечения возврата кредита или целевого займа (не только если каждая из трех просрочек в течение года незначительна), предоставленных банком на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение жилого дома или квартиры. Между тем действующий пункт 2 ст. 348 ГК РФ (как и статья 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)") предусматривает, что "в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества". Есть все основания внесенные изменения рассматривать как отказ от важной конституционной, социальной гарантии граждан, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру даже за самое незначительное нарушение и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире. Прежние редакции норм указанных законов предоставляли возможность суду при выселении нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения и защиты залогодателя принимать во внимание все обстоятельства дела.

В свое время императивную норму с таким содержанием в Указе Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 года N 293 (в ред. Указа Президента РФ от 9 июля 1997 года N 710), ныне возрожденную, обоснованно критиковал Б.М. Гонгало: "Вряд ли указом Президента Российской Федерации могут вводиться такие нормы. Указы, регулирующие отношения, входящие в предмет гражданско-правового регулирования, не должны противоречить Гражданскому кодексу и иным законам (п. 3 ст. 3 ГК). Не требуется обстоятельного исследования, чтобы сделать вывод о противоречии приведенной нормы гражданскому законодательству".

Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества стали служить основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, даже если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке). Недопустимо такое положение, когда залогодатель, который до вступления в программу ипотечного кредитования был собственником старого жилья либо внес 30% собственных средств, несколько лет выплачивал кредит, ущемляя и ограничивая себя и семью, в результате оказывается на улице. Ничего не меняют п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК, предусматривающие возможность предоставления жилого помещения для временного проживания в домах так называемого маневренного фонда гражданам, для которых взысканное жилое помещение является единственным пригодным для проживания. ЖК РФ установил нереальное время для решения жилищной проблемы - "до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них". Кроме того, теперь по ЖК РФ (в ред. от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ) "в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения также не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи" (п. 4 ст. 31). При обращении взыскания на заложенное жилище залогодатель - собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника. Руководствуясь конституционными, гражданско-правовыми нормами Российской Федерации, залогодатели должны иметь право самостоятельно определять судьбу своего жилища, то есть применять весь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить свои права, обменять залоговую недвижимость на другое жилье и др.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Следующий пункт ст. 340 ГК РФ изменен Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации". Теперь при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. А при наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора решение принимает суд.