Ипатека и ипатечный кредит

С принятием  закона об обороте земли ситуация может радикально измениться. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля  становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конечном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что  экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

Общие правила заключения договора об ипотеке.  
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона. Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки. В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона. В частности, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика (п. 1 СТ. 77 Закона об ипотеке), }О приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона является чрезвычайно важным для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имущество является основным обеспечением возвратности кредитных средств. Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами: • договором 06 ипотеке приобретенного жилою помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;  
Складывается ситуация, в которой, несмотря на то, что законодатель установил диспозитивность нормы о предоставлении приобретаемого имущества в качестве залога, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность передачи такого имущества в залог. Условие об обязательности предоставления приобретаемого имущества в качестве залога негативно сказывается на количестве потенциальных заемщиков, которые, не будучи уверенными в возможности возврата полученного кредита, не желают приобретать жилье,  которым, вероятно, придется потом расставаться. В соответствии со своим назначением ипотека обеспечивает исполнение денежных обязательств заемщика перед кредитором. Однако непосредственно нормы о «денежном требовании» закреплены только в Основных положениях о залоге недвижимого имущества ипотеке, не являющихся нормативным актом и носящих рекомендательный характер. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Закон также предусматривает использование ипотеки (условия оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, но и ее части. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). На денежный характер обязательств, обеспечиваемых ипотекой, указывает определение ипотеки, даваемое в п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Среди требований по кредитному договору или договору займа следует выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по указанным договорам. Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся залогодержателю.  
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   I. Нормативно-правовые акты.

   1. Гражданский кодекс Российской  Федерации.ч.1.Проспект.-2003г.

   2. Федеральный закон РФ "Об ипотеке  (залоге недвижимости)".№ 143 - ФЗ "Российская газета" от 22 июня 1998г.

   3. Федеральный закон РФ о внесении  изменений и дополнений в ФЗ "Об ипотеке" № 18 - ФЗ от 11 февраля 2002г.

   II. Судебная практика.

   1. Вестник ВАС РФ.1998. № 1.

   2. Вестник ВАС РФ.2000. № 3.

   3. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. №8.

   4. Закон. 1999. № 5.

   5. Козырь О.М. Понятие недвижимого  имущества в российском гражданском  праве. Сделки с недвижимостью  // Закон. 1999. № 4.

   III. Научная и учебная литература.

   1. Горемыкин В. А. Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование.- М.: Филинъ.2000г.

   2. Жердев Ф., Рошек Ю. Кредит с  видом на квартиру: об ипотечном  кредитовании в Москве // Профиль. - 1999г.

   3. Завидов Б.Д. Комментарий к  ФЗ " Об ипотеке (залоге недвижимости)".-М.: Приор.1999г.

   4. Замуруева Н. Ипотека на потоке.// Комерсант Власть - 2000г.№ 32

   5. Зенец Н. Возможности развития  ипотечного кредитования (залог  земли)// Экономист - 1999г. № 4.

   6. Иванов В.В. Все об ипотеке.- М.: МТ-Пресс,2000г.

   7. Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие - М.: Высшая школа, 2000г.

   8. Макаревич Л.Н. О проблемах  ипотечного кредитования // Деньги  и кредит, 1998г.№ 6.

   9. Миронов В., Попова А. Рынок  ипотечных облигаций // Рынок ценных  бумаг.-2001г.

   10. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция - 1998г. № 11.

   11. Полонский А.М., Курченков В. Кредитование  жилищного строительства: проблемы  и пути решения // Экономика  строительства, 2001г.

   12. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит, 2001г.

   13. Сминов В.В., Лукина З.П. Ипотечное  жилищное кредитование - М.: Аудитор, 2000г.

   14. Хрулева З. Особенности ипотеки  жилых домов и квартир // Хозяйство  и право, 2002г. № 4.

   15. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция, 2000г. № 1.

      
1. Трудовой кодекс  Российской Федерации  от 30.12.2001 N 197-ФЗ // СЗ  РФ. – 2002. - N 1 (ч. 1). - Ст. 3. 
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СЗ РФ. – 1994. - N 32. - Ст. 3301. 
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.  
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ // СЗ РФ. – 2002. - N 46. - Ст. 4532. 
5. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ // СЗ РФ. - 1998. - N 29. - Ст. 3400. 
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ // СЗ РФ. - 1997. - N 30. - Ст. 3594. 
7. Об исполнительном производстве: Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ // СЗ РФ. - 1997. - N 30. - Ст. 3591. 
8. О жилищных кредитах: Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180 // СЗ РФ. - 1994. - N 7. - Ст. 692. 
9. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 // СЗ РФ. - 2000. - N 3. - Ст. 278. 
10. Инструкция Госналогслужбы РФ от 15.05.1996 N 42 по применению Закона РФ «О государственной пошлине» // БНА федеральных органов исполнительной власти. - 1996. - №2.  
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1. Общие положения. М.: Статут, 2002. С. 492 - 493. 
12. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М., 2002. С. 163. 
13. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М.: МГУ, 2002. С. 10. 
14. Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 13. 
15. Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие / Под редакцией В.З. Черняка. М., 2002. С. 4. 
16. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. - 1997. - N 9. - С. 17. 
17. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000. С. 465. 
18. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 327 - 328. 
19. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 146. 
20. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб пособие. М., 1998. С. 36. 
21. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. М., 2002. – С. 40. 
22. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования / П.В. Сокол // Адвокат. – 2007. - N 3. – С. 6 – 8. 
23. Аванесов Э.В., Северова М.А. Ипотечное кредитование как способ приобретения права собственности на жилое помещение / Э.В. Аванесов, М.А. Северова // Современное право. - 2007. - N 4. – С. 15 – 17. 
24. Кравец Н.В. Новеллы в законодательстве ипотечного кредитования / Н.В. Кравец // Право и политика. – 2007. - N 2. – С. 42.  
25. Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования / Ю.Н. Марочкина // СПС КонсультантПлюс, 2006.