Ипатека и ипатечный кредит

Введение 1 
Глава 1. Становление и сущность института ипотечного кредитования в России  
3 
1.1. Развитие ипотечного кредитования 3 
1.2. Понятие и сущность ипотеки 7 
Глава 2. Договор об ипотеке 13 
2.1. Общие положения о договоре 13 
2.2. Особенности заключения договора ипотеки 16 
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России  
20 
3.1. Современное состояние ипотечного кредитования в России  
20 
3.2. Развитие ипотечного кредитования в регионах 23 
Заключение 26 
Список литературы 28 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

Я выбрала  для написания курсовой работы тему «Ипотека и ипотечный кредит», поскольку  на сегодняшний день эта тема очень  актуальна. Мой опыт работы в сфере  недвижимости позволяет об этом говорить со всей ответственностью. Жилищный вопрос всегда был в России острым и актуальным. Помнится, еще М.С. Горбачев обещал к 2000 году каждой семье отдельную квартиру. Наступил 2007 год, а воз и ныне там.  
Сегодня, пожалуй, каждая третья сделка проходит с привлечением ипотечного кредита. Человек, накопив хотя бы 10 – 30% от стоимости квартиры, может взять остальную сумму взаймы у банка и решить свой насущный жилищный вопрос уже сейчас. Не придётся собирать годами необходимую сумму, скитаться по съемным квартирам или жить вместе с родителями. К тому же, инфляция и неизбежный рост цен, особенно на квартиры в новостройках, отодвигает желанную покупку на неопределенный срок. В кредит можно приобрести квартиру, коттедж, земельный участок. Это может быть как объект вторичного рынка, так и квартира в строящемся доме. Покупая жилье, заемщик становится его собственником и выплачивает ипотечный кредит, живя уже в новой квартире. В квартире можно прописаться, сделать ремонт, вселиться туда всей семьей и даже сдавать ее внаем. Единственное ограничение – пока не погашен кредит, подарить, обменять или продать квартиру без согласия банка - нельзя. Залог с квартиры снимут, как только будет выплачен кредит и проценты по нему. 
Но довольно часто в последнее время кредит получают люди, которые имеют средства на покупку квартиры. Я, думаю, что здесь играют роль такие факторы, как возможность получить кредит под относительно низкий процент, а свои средства направить на другие цели, возможность переложить риск на плечи банка и страховую компанию, которая страхует все ипотечные сделки по специальным льготным тарифам. 
Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено страхование объекта залога от рисков его физического уничтожения. Но многие банки требуют от заемщиков страховать их жизнь и здоровье на случай смерти или получения инвалидности, а также риск потери права собственности на приобретаемый объект недвижимости на основании решения суда. 
Это в большей степени, чем другие виды страхования, позволяет банку минимизировать самые важные для обеих сторон риски, связанные с длительным сроком займа. 
Для начала необходимо обратиться в хорошо зарекомендовавшее себя агентство недвижимости, которое и квартиру поможет подобрать и банк порекомендует, с которым его связывают партнерские отношения. Срок рассмотрения платежеспособности клиента займет, в этом случае, минимум времени. Собирается определенный пакет документов, на основании которого банк принимает решение о выдаче ипотечного кредита. Список документов корректируется, в зависимости от кредитного учреждения, где берется заем. В случае положительного решения объявляется максимальная сумма, которую готов предоставить банк. 
Но это скорее исключение, чем правило. Человек, который решается на такой ответственный шаг четко осознает ответственность и понимает, что вариантов решить свой жилищный вопрос не так уж много. Что ипотечный кредит под залог недвижимого имущества реальный шанс качественно улучшить свою жизнь сейчас, не откладывая на потом рождение детей и возможность вить свое «семейное гнездышко». 
Ипотечное кредитование пока еще новый для нас вид кредитования и не так распространен, как например в Америке. Но, я думаю, будущее в России у него есть. 
Целью данной работы является рассмотрение и анализ основ ипотечного кредитования в России с точки зрения его правового регулирования. 
 

1. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России 

1.1 Развитие ипотечного  кредитования в  России.

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.  
Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.  
Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.  
Надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.  
В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.  
Хотя само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких - проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.  
Изучив особенности становления рынка ипотечного кредитования в России можно констатировать, что сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:  
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 руб. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.  
2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.  
3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать.  
Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.  
4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.  
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).  
Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.  
Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, т.к. перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтому банк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положении заемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица, претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любая информация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов, достаточного для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Многие потенциальные заемщики отсеиваются еще на стадии заполнения документов. А многие на стадии сбора документов: чтобы обойти все нужные инстанции надо потратить массу нервов и времени - не менее 2-3 месяцев.  
Таким образом, надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.  
В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.  
Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.  
С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

1.1. Ипотека – понятие  и сущность

Ипотека – это  обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Термин «ипотека»  в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: – «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как  правоотношение – есть залог недвижимого  имущества с целью получения  ипотечного кредита (как правило, в  банке).

«Ипотека» как  ценная бумага подразумевает «закладную»  – долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация  понятия ипотеки рассматривает  ее и как способ получения кредита  под залог недвижимости, и как  способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека – это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае – только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической  системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т. д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом  отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

• реализация конституционных прав граждан на жилье;

• регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

• «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

• страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

• стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

• строго определенный залог;

• в большинстве случаев – целевой характер;

• длительный срок предоставления (10–30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3–5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей  сущности не является самостоятельной  экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки  увеличивает количество потенциальных  кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений – нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки  предполагает существование специфических  видов ценных бумаг – закладных  и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений  путем обеспечения постоянного  притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое  использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все  секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском  секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

– между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

– между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно  расширить возможности для обеспечения  инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья  и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия  гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в  решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения  инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.