Договор жилищного найма

«Договор  жилищного найма» 

 

1. Понятие и  особенности договора жилищного  найма

 

Понятие жилищного фонда   

 Жилищный фонд - вид недвижимости, представляющий собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.   

 В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.   

 Подразделение жилищного фонда  на виды дано в Законе РФ  «Об основах федеральной жилищной политики».   

 Классификация жилищных фондов:   

1) по принадлежности к формам собственности жилищный фонд подразделяется на:   

а) Частный жилищный фонд:   

 ♦ фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом; 

   ♦ фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;  

б) Государственный жилищный фонд:  

 » находящийся в государственной собственности Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной собственности;  

 » фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий или учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации;

в) Муниципальный жилищный фонд:  

~ фонд, находящийся в собственности городского, сельского поселения, иного муниципального образования, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений;  

~ общественный жилищный фонд, т. е. фонд, находящийся в собственности общественных объединений, в настоящее время утратил самостоятельное значение; 

2) по условиям использования жилых помещений:  

 а) фонд социального использования  - государственный и муниципальный  жилищный фонд, предназначенный  для распределения гражданам,  нуждающимся в улучшении жилищных  условий, в порядке очередности  по ордерам;  

 б) индивидуальный жилищный фонд - жилищный фонд, принадлежащий гражданам на праве собственности и используемый ими для личного проживания членов семьи;   

 в) коммерческий жилищный  фонд - жилищный фонд, относящийся к различным видам собственности, используемый собственниками для получения прибыли по договорам коммерческого найма и аренды; 

   3) по целевому назначению:  

 а) основной жилищный фонд - предназначен для проживания граждан;  

 б) вспомогательный жилищный  фонд – специального назначения, предназначенный для использования в установленном порядке. Он подразделяется на жилые служебные помещения и специализированные дома. 

 

2. Виды договора жилищного найма  

 

Договор социального найма

Требования к предоставляемым жилому помещению   

 Предметом договора найма  в домах государственного и муниципального жилищного фонда может быть лишь изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома).   

 Не могут быть самостоятельным  предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.   

 Жилая квартира - конструктивно  обособленная сложная функциональная  часть жилого или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и пригодная для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей других квартир (мест общего пользования).

Частью квартиры является комната - конструктивно обособленная, неделимая, функциональная часть квартиры.  

 Жилые помещения должны соответствовать  установленным законом требованиям:  

 а) должны быть благоустроенными;  

 б) должны соответствовать  установленным санитарным и техническим требованиям; 

 в) должны быть по площади  размером не менее минимального размера, установленного законодательством (не менее 12 кв. м. жилой площади на одного человека (в Саратовской области от 18 до 20 кв. м. общей площади); 

 г) предоставляемое жилое  помещение должно предоставляться в доме капитального типа и находиться в черте данного населенного пункта.   

 Дополнительные требования  к жилому помещению:  

1) нельзя заселить одну комнату лицами разного пола старше 9 лет, если они не являются супругами;  

2) при предоставлении жилого помещения должно учитываться также, кому предоставляется данное жилое помещение (инвалидам, пожилым на нижних этажах).

Стороны договора найма жилого помещения    

 Если жилищное правоотношение  возникает на основе договора жилищного найма, то в качестве сторон в нем выступают наймодатель и наниматель (гражданин).    

 В коммерческом найме в  роли нанимателя по общему  правилу выступает одно лицо. В то же время граждане, проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они отвечают перед наймодателем солидарно. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.    

 При социальном найме проживающие  совместно с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключили они договор или нет. Круг наймодателей при социальном найме уже, чем при коммерческом.   

 К членам семьи нанимателя  относятся супруг (супруга) нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.   

 Члены семьи нанимателя участвуют  в решении некоторых вопросов, в частности, дают согласие на: 1) вселение в жилое помещение других лиц; 2) обмен занимаемого жилого помещения; 3) сдачу жилого помещения в поднаем; 4) изменение договора найма.

Бронирование жилого помещения   

 Бронирование жилых помещений  - самостоятельный институт сохранения права пользования жилым помещением нанимателем и членами его семьи. В отличие от случаев временного отсутствия граждан бронирование жилого помещения предполагает сохранение его за гражданами в случаях: 1) при направлении на работу за границу, т. е. за пределы территории Российской Федерации, - на все время пребывания за границей; 2) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях; 3) в других случаях, предусмотренных законодательством.    

 За нанимателем или членом  его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи.   

 Бронирование, жилого помещения  должно быть произведено гражданами  не позднее б месяцев с момента  выезда. По истечении этого срока  жилое помещение может быть  также забронировано за гражданами, если они в судебном порядке  не признаны утратившими право на указанное жилое помещение.   

 При бронировании жилья наймодателю выдается охранное свидетельство (броня). Срок действия охранного свидетельства (брони) исчисляется со дня его выдачи. Оно выдается по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от принадлежности жилого дома. Отказ в его выдаче может быть обжалован в суде.   

 Забронированное жилое помещение  учитывается в Книге учета  забронированных жилых помещений.

Изменение договора социального найма   

 Изменение жилищных правоотношений  может происходить по разным  основаниям и затрагивать все  элементы правоотношений (субъекты, содержание, предмет).   

 Основные случаи изменения  договора социального найма: 1) по требованию члена семьи нанимателя о разделе жилой площади; 2) по требованию разных нанимателей жилых помещений в одной квартире о заключении единого договора найма в связи с объединением в одну семью; 3) по требованию члена семьи о замене нанимателя.   

 Наниматель и члены его  семьи пользуются равными правами, вытекающими из договора социального найма жилого помещения. Условия договора найма могут быть изменены только с согласия всех проживающих (нанимателя и членов его семьи) совершеннолетних членов семьи). Кроме того, необходимо согласие наймодателя.

Обмен жилыми помещениями    

 Наниматель жилого помещения  вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищностроительного кооператива.   

 Обмен жилыми помещениями  производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения.   

 Соглашение об обмене жилыми  помещениями вступает в силу  с момента получения ордеров.  Отказ в выдаче ордера может  быть обжалован в судебном  порядке в шестимесячный срок. Обмен жилыми помещениями может  быть судом признан недействительным.    

 В отдельных случаях обмен  жилого помещения не допускается.

Прекращение договора найма жилого помещения и выселение   

 Жилищное законодательство  предоставляет право нанимателю  жилого помещения с согласия  членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за 3 месяца) предупреждать об этом наймодателя.   

 Расторжение договора найма  по инициативе наймодателя и выселение граждан из жилых помещений допускается лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом.    

 Виды выселения (по ЖК): с  предоставлением другого жилого  помещения и без предоставления.    

 Без предоставления другого  жилого помещения граждане выселяются в судебном или в административном порядке (с санкции прокурора). 

 

Договор коммерческого найма    

 Договор регулируется ГК  РФ, а жилищное законодательство применяется к нему субсидиарно и только в случаях, указанных в ГК РФ.   

 Коммерческий найм осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности. Он носит срочный характер (может быть заключен на срок не более 5 лет) и плата за жилье устанавливается по соглашению сторон. Само понятие «коммерческий наем» употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве это «договор найма жилого помещения».   

 Наймодателем является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, а нанимателем - гражданин. Предмет договора - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Благоустроенность не является обязательным условием предмета договора.   

 Договор заключается в письменной  форме. 

 

Приватизация жилых помещений    

 Основные принципы приватизации  государственного и муниципального жилищного фонда в РФ закреплены в Законе РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ», а также в ряде других нормативных актов. Значение для практики имеет постановление Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».