Договор управления многоквартирными домами

align="justify">     2) в отношении  претендента не проводится процедура  банкротства либо в отношении  претендента - юридического лица  не проводится процедура ликвидации;

     3) деятельность претендента  не приостановлена в порядке,  предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

     4) отсутствие у  претендента задолженности по  налогам, сборам и иным обязательным  платежам в бюджеты любого  уровня или государственные внебюджетные  фонды за последний завершенный  отчетный период в размере  свыше 25 процентов балансовой  стоимости активов претендента  по данным бухгалтерской отчетности  за последний завершенный отчетный  период. Претендент считается соответствующим  установленному требованию, если  он обжаловал наличие указанной  задолженности в соответствии  с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;

     5) отсутствие у  претендента кредиторской задолженности  за последний завершенный отчетный  период в размере свыше 70 процентов  балансовой стоимости активов  претендента по данным бухгалтерской  отчетности за последний завершенный  отчетный период;

     6) внесение претендентом  на счет, указанный в конкурсной  документации, средств в качестве  обеспечения заявки на участие  в конкурсе. При этом претендент  считается соответствующим данному  требованию, если непосредственно  перед началом процедуры вскрытия  конвертов с заявками на участие  в конкурсе средства поступили  на счет, указанный в конкурсной  документации.

       Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. 

     1.2 Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом. 

     В части причин изменения и расторжения договора управления п. 8 ст. 162 ЖК РФ содержит отсылку к нормам гражданского законодательства. В статьях 450 и 451 ГК РФ сказано, что договор изменяется и расторгается:

1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон по решению суда только:  
   - при существенном нарушении договора другой стороной;  
   - в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
3. При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

     Любой договор может быть расторгнут стороной по такому договору. То есть, отвечая на вопрос, кто может расторгнуть договор управления, следует говорить, во-первых, о собственниках жилых помещений в многоквартирном доме, во-вторых, о ТСЖ, в-третьих, об управляющей организации. Понятно, что ТСЖ и управляющая организация при заключении, а значит, и при расторжении договора действуют в лице своих органов.

     Что касается собственников помещений, то на этот счет Жилищный кодекс содержит правило, согласно которому договор управления заключается по решению общего собрания собственников и подписывается с каждым из них. Подобное правило о порядке расторжения договора предусмотрено в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ при существенном нарушении договора со стороны управляющей организации. Между тем логично предположить, что при наличии любого из оснований к расторжению договора необходимо проведение общего собрания собственников помещений в доме. Таким образом, важно помнить, что стороной по договору управления многоквартирным домом являются собственники помещений (что обуславливает необходимость подписания договора с каждым из них), которые согласуют свою волю путем участия в общем собрании.

1.3 Договорные связи

     Непосредственное  управление 

     При непосредственном управлении многоквартирным  домом собственниками, возможны следующие  варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

• Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
• Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
• В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

     Управление  ТСЖ, ЖК, ПК 

     При управлении многоквартирным домом  товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические  лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор  управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в  многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников  помещений в доме.

     Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном  доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при  способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК:

• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

     Управление  управляющими организациями 

     При выборе способа управления многоквартирным  домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном  доме заключают с выбранным управляющим  договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

     Договор управления, заключаемый с управляющей  организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством  РФ.

     В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного  оказания услуг, исполнитель (Управляющая  организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация  либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным  домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

     Договоры  с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются  управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.

     Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в  области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам  возможность выбрать наиболее удобный  способ управления недвижимостью как  инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Задача:

 

     Супруги Филипповы в декабре 2006г. обратились в суд с иском к своей бывшей снохе И. Хомченко о  ее выселении. В обоснование иска они указали, что в марте 2005 г. ответчица, зарегистрировав брак с их сыном П.Филипповым, вселилась к ним в трехкомнатную квартиру, где в июне того же года была прописана по новому месту жительства. В начале 2006г. у их сына и снохи родился ребенок. Через четыре месяца брак между И. Хомченко и П.Филипповым был расторгнут. Ответчица с несовершеннолетним сыном после расторжения брака перестала постоянно проживать в спорной квартире.

     Свое исключительное право на жилую площадь супруги Филипповы пытались доказать тем, что они прожили в спорной квартире около двадцати лет, а их сноха - всего неполных два года, в договор социального найма жилого помещения она не была включена. Ответчица с ребенком, считали истцы, не приобрели права на жилое помещение. Такую же позицию занял и сын истцов, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица.

     Однако И. Хомченко не согласилась с иском и предъявила встречные исковые требования о вселении в квартиру. Ответчица указывала на то, что истцы и бывший супруг после расторжения брака из-за возникших неприязненных отношений препятствуют их с ребенком проживанию в квартире, а другого жилья она и ее несовершеннолетний сын, прописанный в квартире со дня рождения, не имеют. По ее мнению, она и ее ребенок, постоянно проживая в квартире одной семьей с Филипповыми, приобрели право на жилое помещение. Какое решение вынесет суд? 

     Ответ на задачу: 

     В соответствии с ч.1 ст. 70 ЖК РФ супруги Филипповы вселили сноху И. Хомченко, в качестве члена своей семьи, с согласия в письменной форме всех членов своей семьи. Это вселение повлекло за собой изменение договора социального найма жилого помещения (ч.2 ст.70 ЖК).

     В силу ч.4 ст.69 ЖК РФ, если И. Хомченко перестала быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в связи с расторжением брака), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ней сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (ч.2 ст.60 ЖК), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст.71 ЖК), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст.70 ЖК, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст.72 ЖК), право заключать договор поднайма с соблюдением правил статьи 76 ЖК РФ и др.

     Если  отсутствие в жилом помещении нанимателя и (или) членов его семьи не носит временного характера, то заинтересованные лица (в нашем случае Филипповы) вправе потребовать в судебном порядке признания Хомченко утратившей право на жилое помещение на основании ч.3 ст.83 ЖК в связи с выездом в другое место жительства и расторжение тем самым договора социального найма. (Постановление Пленума Верховного Суда от 02.07.09 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса РФ»)