Договор социального найма жилого помещения

1) передать  нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

     Фактически  единственное, что различает между  собой данные договоры, это указание в их тексте на правовой статус нанимателя и основания, по которым ему предоставляется  такое жилое помещение. (Служебное помещение предоставляют на основании нахождения в трудовых правоотношениях, на основании статуса беженца предоставляют жилое помещение для временного поселения беженцев и т.д.)

           В настоящее время довольно распространен договор найма жилого помещения с последующим выкупом. Стороны приобретают жилье с рассрочкой платежа. При этом жилищное законодательство в настоящее время не предусматривает такой формы приобретения жилья в собственность. Подобная форма регулируется больше в гражданском законодательстве. Содержание данных правоотношений похоже на ипотеку (залог недвижимого имущества). До определенного момента (пока не будет выплачена стоимость жилого помещения) оно находится в собственности продавца, но проживает в нем и фактически пользуется им покупатель. Покупатель полностью оплачивает и жилищно-коммунальные услуги, вносит плату продавцу по договору найма жилого помещения. Фактически разница с залоговыми отношениями (ипотекой) существует и довольно серьезная.

     При ипотечном способе приобретения жилого помещения покупатель (он же и залогодатель) оплачивает периодические платежи продавцу (залогодержателю), в которые включается как стоимость самой квартиры (другого жилого помещения), так и проценты по залогу (ипотеке), а также комиссия банку за денежный перевод и кассовое обслуживание (которые, кстати говоря, не всегда указываются в договоре, поскольку к предмету залога не относятся, а являются услугами, оказываемыми банком). Если обратить внимание на положение ст. 343 ГК РФ, необходимо отметить, что в ней предусмотрены следующие обязанности покупателя - залогодателя квартиры:

     1) страховать за счет залогодателя  заложенное имущество в полной  его стоимости от рисков утраты  и повреждения, а если полная  стоимость имущества превышает  размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

     2) принимать меры, необходимые для  обеспечения сохранности заложенного  имущества, в том числе для  защиты его от посягательств  и требований со стороны третьих  лиц;

     3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.¹⁶

     На  основании ст. 344 и ст. 459 ГК РФ риск случайной гибели (повреждения) купленной  квартиры лежит на покупателе (он же залогодатель в правоотношениях  по ипотеке). Приобретая жилье ипотечным способом, покупатель обязан еще оплатить страховку продавцу (залогодержателю) на случай неожиданной гибели (повреждения недвижимого имущества) квартиры. При найме квартиры с последующим правом выкупа (покупка в рассрочку) покупатель несет риск случайной гибели купленного (уже переданного ему) жилого помещения, но еще не оплаченного им. На основании ст. 459 ГК РФ он не должен выплачивать продавцу (арендодателю) стоимость страховки квартиры, более того, покупатель не обязан вступать в правоотношения по страхованию.

     Именно  такая форма приобретения жилья, как аренда (найм) с выкупом в  рассрочку, является наиболее приемлемым вариантом, поскольку не предусматривает  дополнительного страхования от рисков случайной гибели купленной, но еще не оплаченной полностью квартиры. Кроме того, необходимо сравнить, какую плату ежемесячно надо вносить за найм жилого помещения и какие проценты придется платить в случае приобретения жилого помещения при помощи ипотеки. Выплата 15% годовых на протяжении 10 лет плюс стоимость страховки и комиссионных банка за обслуживание кредитного счета составят более 250% первоначальной суммы. Таким образом, общая стоимость квартиры возрастет почти в три раза.

     Однако  если есть возможность купить жилое  помещение с рассрочкой платежа, ею нельзя пренебрегать.¹⁷

     Заметим, что такие правоотношения сторон, которые устанавливаются договором  найма с последующей продажей жилого помещения, гражданское законодательство относит к смешанным договорам.

     К правоотношениям сторон по договору найма жилого помещения с последующей его продажей можно применять как положения ГК РФ о найме жилых помещений (поскольку именно там имеются определенные условия коммерческого найма жилых помещений), так и положения главы 30, § 7, ГК РФ относительно купли-продажи объектов недвижимого имущества.

     Важно иметь в виду следующее. Несмотря на то, что покупатель не станет собственником  жилого помещения до тех пор, пока полностью не оплатит всю цену за продаваемое ему жилое помещение, тем не менее на основании ч. 2 ст. 489 ГК РФ в том случае, когда покупатель внес уже более половины стоимости покупной цены за продаваемое ему в рассрочку жилое помещение, если он вдруг окажется не в состоянии исполнить надлежаще свою обязанность по дальнейшей оплате стоимости жилого помещения, продавец не имеет права требовать возврата ему жилого помещения и отказаться от дальнейшего исполнения договора. Однако Закон в данной части содержит формулировку "если иное не предусмотрено договором", а это означает, что как раз именно договор о найме-продаже жилого помещения и должен содержать обратное условие.

     В силу ст. 31, ч. 4, 5, ЖК РФ в случае прекращения  семейных отношений с собственником  жилого помещения право пользования  данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.¹⁸

     По  истечении срока пользования  жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования  жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, обязанности и ответственность, предусмотренные ч. 2 - 4 ст. 31 ЖК РФ.

       Как видно из всего вышесказанного виды договора найма существенно отличаются друг от друга, при заключении договора найма необходимо обращать внимание на все существенные условия договора. ГК дает возможность составления смешанных договоров, что подтверждает наличие такого договора как найм жилого помещения с последующим выкупом.

     Заключение

     Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор найма жилого помещения в различных жилищных фондах. Следует отметить, что граждане, не имеющие жилую площадь на условиях бессрочного договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов, не могут считаться реализовавшими своё право на жилище.

     В государственном и муниципальном  жилищных фондах социального использования  жилые помещения предоставляются  гражданам по договору социального  найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. для предоставления слабо социально защищённым гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

     Одной из особенностей социального найма  является то, что законодательством  установлены особый порядок и  условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений.

     Договор найма специализированных жилых помещений отличается от социального найма правовым статусом нанимателя.

     Договор найма жилого помещения с последующим  выкупом является смешанным договором  в найме, он регулируется так же нормами  о купле-продаже и общими положениями  о сделках. Этот договор является альтернативой ипотеке, но выигрывает при этом наниматель.

     Жилищный  и Гражданский кодексы в вопросе найма жилых помещений дополняют друг друга, чего не было в старом законодательстве. Можно сказать, что нормативное регулирование данного вопроса за последнее время стало значительно лучше.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

         Нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
3. Конституция Российской Федерации// М., «Юридическая литература», 2006 г.
4. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22.

       Специальная литература:

1. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 8.
2. Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)// "Семейное и жилищное право", 2007, N 2.
3. Грудцына Л.Ю., Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.
4. Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.
5. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.
6. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. 2005. N 3.
7. Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005.
8. Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.
9. Шипунова О.А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда// "Правовые вопросы недвижимости", 2007, N 1.

           Судебная практика:

1. Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев".
2. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 27 апреля 1984 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. N 2.