Договор социального найма жилого помещения

     Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жилого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймодателя. Это - осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, а также обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении .

     Выделенные  в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следующему: использовать жилое помещение только для проживания , обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии , не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

     В главе 8 ЖК более широко, чем это  сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных  с сохранностью, жилья, понимаемого в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя соответствующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. Для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения».

       В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2). Они должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3). Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками данного договора.

     Прежде  всего, ст. 687 ГК различает расторжение  договора по требованию нанимателя с  согласия других граждан, постоянно  с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.¹¹ По инициативе нанимателя договор расторгается без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора.

     Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается  только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающие совместно  с нанимателем граждане; поднаниматели; временные жильцы), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК. В частности, п. 2 ст. 687 ГК указывает на два таких нарушения: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре за шесть месяцев, если при этом договором найма не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; 2) разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этом до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

     В первом случае невнесение нанимателем  платы является нарушением, влекущим расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев. Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров как коммерческого, так и социального найма создают условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности по оплате жилого помещения, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; безработицу; тяжелое материальное положение в связи с болезнью; наличие в составе семьи инвалидов, детей и др.¹² Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяются. Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время не проживают в жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги; надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причине неявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства не представляют .¹³

     Такая практика судов представляется правильной, поскольку доказывание уважительности причин образования задолженности  в силу ст. 55, 56 ГПК РФ лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

     Во  втором случае противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности органов государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП).

     Пункт 4 ст. 687 ГК дополнительно указывает  на неправомерные действия нанимателя (граждан, за действия которых он отвечает), также являющиеся основанием для  расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя: 1) использование жилого помещения не по назначению; 2) систематическое нарушение прав и интересов соседей. При этом систематичность нарушений означает их неоднократность.

     Здесь в отличие от п. 2 ст. 687 ГК наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Таким образом, перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя, указанный в ст. 687 ГК, является исчерпывающим.

     Однако  даже при наличии указанных в  п. 2, 4 ст. 687 ГК нарушений суд может  отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. В силу п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма положение абзаца 4 п. 2 ст. 687 ГК не применяется.

     Соглашение  об изменении или о расторжении  договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, самого договора или обычаев делового оборота  не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законно, либо самим договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (ст. 452 ГК).

     Согласно  ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального  найма считается расторгнутым со дня выезда.

     Данной  правовой нормой предусматривается  право нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннее расторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения. Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда.

       ГЛАВА II Разновидности заключения договора социального найма жилых помещений. 

          В Главе 1 мною уже упоминался договор найма специализированного жилого помещения и был перечислен список специализированных жилых помещений. В этой главе я хочу разграничить договор найма специализированного жилого помещения от других видов найма жилых помещений.

     Использование жилого помещения в качестве специализированного  жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения  к специализированному жилищному  фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены  Правительством РФ.

     К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме. Договор служебного найма жилого помещения (квартиры) представлен в Приложении 1.

     К общежитиям относятся специально построенные  или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.¹⁴

     Нельзя  заселять людей в квартиру как в общежитие, если она обладает следующими характеристиками:

     1) является однокомнатной квартирой;

     2) является квартирой со смежными  комнатами, не имеющими отдельного  входа;

     3) является квартирой из двух  изолированных комнат, одна из которых имеет жилую площадь менее 9 квадратных метров, при условии, что доля общей площади квартиры, приходящаяся на эту комнату, составляет менее 16 квадратных метров общей площади;

     4) является квартирой из двух  и более изолированных комнат, из которых только одна пригодна для проживания в соответствии с правовыми актами по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания.

     «Жилые  помещения маневренного фонда предназначены  для временного проживания граждан  в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма или договорам найма специализированного жилого помещения».¹⁵

     Формирование  фонда для временного поселения  лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти.

     В качестве жилых помещений для  социальной защиты отдельных категорий  граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

     Фактически, согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ, положения  жилищного законодательства устанавливают  условия для договоров о найме  специализированного жилищного  фонда идентичные тем, что действуют  в отношении социального найма  жилых помещений. Так, на данные договоры распространены требования ст. 65, ст. 67, ч. 3 и 4, ст. 69 ЖК РФ следующего содержания:

     Наниматель  по договору социального найма специализированного  жилого помещения обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и  в пределах, которые установлены ЖК РФ; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

     Наймодатель жилого помещения по договору социального  найма обязан: