Договор социального найма жилого помещения

    Спецификой  предмета договора социального найма является то, что он нормируется в законодательном порядке (норма жилой площади на человека в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР составляет 12 м2 на одного человека).

    В отличие от договора коммерческого  найма жилого помещения предмет договора социального найма в каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, ордером).

СУБЪЕКТЫ  ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО  НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

    Относительно  особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения следует отметить, что наймодателем в указанном виде гражданско-правового договора может выступать только юридическое лицо, поскольку предметом договора служит жилое помещение, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. На стороне наймодателя по договору социального найма могут выступать государственные органы и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника, а также государственные и муниципальные предприятия и учреждения, в хозяйственное ведение или оперативное управление которых переданы жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

    Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может являться только гражданин, поскольку жилое помещение передается нанимателю для его проживания в нем.

    Особого внимания заслуживает правовое положение  членов семьи нанимателя, которое  отличается от правового положения  лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма.

    В соответствии с п. 3 ст. 672 ГК РФ члены  семьи нанимателя, проживающие совместно  с ним по договору социального  найма жилого помещения, пользуются равными с нанимателем правами  и несут все обязанности, вытекающие из договора. Статьей 53 Жилищного кодекса РСФСР к указанному положению добавляется, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

    В литературе неоднократно высказывалось заслуживающее поддержки мнение, что все члены семьи нанимателя являются также нанимателями жилого помещения (6), хотя и формально стороной в договоре не являясь.

    Договор социального найма заключает  член семьи, достигший совершеннолетия, и уполномоченный заключить такой договор. По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма. Таким образом, некоторые ученые справедливо отмечают наличие в договоре социального найма на стороне нанимателя так называемого "субъектного состава" (7) (член семьи нанимателя и сам наниматель с правовой точки зрения выступают как сонаниматели), являющегося особенностью этого вида гражданско-правового договора.

ОСОБЕННОСТИ ВОЗНИКНОВЕНИЯ  ОТНОШЕНИЙ ПОЛЬЗОВАНИЯ  ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ В ГОСУДАРСТВЕНОМ И МУНИЦИПАЛЬНОМ  ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ СОЦИАЛЬНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

    Право на жилое помещение в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования возникает  у граждан в результате осуществления сложной юридической процедуры, в которую входит признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и постановка на учет (ст. 30, 31 Жилищного кодекса РСФСР), принятие решения соответствующего органа власти о предоставлении конкретного жилого помещения, выдача гражданину ордера на жилое помещение (ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР), заключение договора социального найма жилого помещения (ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР). В литературе такая сложная процедура получила название юридического состава, предшествующего возникновению жилищного правоотношения (4).

    В настоящее время нуждаемость  является общей предпосылкой осуществления  гражданами права на получение жилой  площади в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на основании договора социального найма (обеспеченность граждан жилой площадью размером ниже установленной нормы на одного человека; проживание граждан в жилом помещении, не отвечающем санитарным и техническим требованиям; наличие у граждан некоторых заболеваний и др.).

    Предоставление  гражданам жилых помещений в  государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования  производится в порядке очередности, которая определяется, исходя из времени  постановки на учет. Жилищный кодекс РСФСР предусматривает для некоторых категорий граждан право на получение жилого помещения в первую очередь, а в определенных случаях и вне очереди.  

    Заключению  договора социального найма предшествует вынесение государственными или  муниципальными органами власти (органами юридического лица, которому на праве хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит жилое помещение) решения о предоставлении гражданину, состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, конкретного жилого помещения и затем выдача ордера на жилое помещение. Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что названные юридические факты (решение о предоставлении жилья и ордер) как элементы юридического состава разделены искусственно и, по сути, являются единым административным актом, облеченным в надлежащую форму.

    Исходя  из подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ принятие решения  о предоставлении жилого помещения  и выдача ордера являются основаниями  для возникновения гражданских  прав и обязанностей, в частности, основаниями для последующего заключения договора социального найма и вселения в жилое помещение.

    Единственным  основанием возникновения жилищного  правоотношения является договор социального  найма жилого помещения, который  заключается в простой письменной форме на основе типового договора. Письменная форма договора социального найма жилого помещения не является условием его действительности и поэтому ранее на практике договор социального найма зачастую заключался в устной форме (наниматель жилого помещения сдавал ордер в жилищно-эксплуатационную организацию и вселялся в указанное в ордере жилое помещение).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Договором социального найма жилого помещения является соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

    Цель договора социального найма - передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.

    Предметом договора социального найма жилого помещения может выступать жилое  помещение, находящееся в государственном  или муниципальном жилищном фонде  социального использования.

    В отличие от договора коммерческого  найма жилого помещения предмет договора социального найма в каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, ордером).

    Наймодателем в указанном виде гражданско-правового договора может выступать только юридическое лицо, поскольку предметом договора служит жилое помещение, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований.

    Нанимателем жилого помещения по договору социального  найма может являться только гражданин, поскольку жилое помещение передается нанимателю для его проживания в нем.

    Право на жилое помещение в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования возникает  у граждан в результате осуществления  сложной юридической процедуры, в которую входит признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и постановка на учет, принятие решения соответствующего органа власти о предоставлении конкретного жилого помещения, выдача гражданину ордера на жилое помещение, заключение договора социального найма жилого помещения.

    Заключению  договора социального найма предшествует вынесение государственными или  муниципальными органами власти решения  о предоставлении гражданину, состоящему на учете и нуждающемуся в улучшении жилищных условий, конкретного жилого помещения и затем выдача ордера на жилое помещение.

    Принятие решения о предоставлении жилого помещения и выдача ордера являются основаниями для возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, основаниями для последующего заключения договора социального найма и вселения в жилое помещение.

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

    1. Труды Комиссии по муниципальной  жилищной политике. М., 1917. Вып. I. С. 48).

    2. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2003. С. 67.

    3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 677.

    4. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 28.

    5. Крашенинников П.В. Жилищные права граждан: Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (постатейный комментарий). М., 1997. С. 87.

    6. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 90; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 698.

    7. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 199.