Договор социального найма жилого помещения

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

ФАКУЛЬТЕТ: юриспруденции (регионального  обучения)

Кафедра: гражданско-правовых дисциплин 
 
 
 

Заведующий  кафедрой

к.ю.н., профессор Беляков Е.Н. 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ

Тема: «Договор социального найма жилого помещения» 
 
 
 
 

Научный руководитель:

Студент:  
 
 
 

г. Нижний Новгород

2010 г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….3

1. Регулирование отношений найма жилого помещения в законодательстве Российской Федерации…………………………………………………………...5

2. Понятие договора социального найма жилого помещения………………..7

3. Предмет договора социального найма жилого помещения…………………9

4. Субъекты договора социального найма жилого помещения………………11

5. Особенности возникновения отношений пользования жилым помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования……………………………………………………………………13

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….15

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

    Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище.

    Право на жилище - одно из важных социально-экономических  прав граждан России, поскольку оно  затрагивает основы жизни людей.

    Наряду  с приобретением и строительством гражданами жилья за собственные  средства без ограничения площади одним из способов осуществления предусмотренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище является социальный найм жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.

    В дореволюционной России регулирование  найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Найм жилья оформлялся как имущественный найм, и норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство (в частности, местное самоуправление), несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис (1), в его разрешении не участвовало.

    В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор  найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркулярах.

    Впервые договор найма жилья подробно регулировался постановлением ЦИК  СССР № 112, СНК СССР от 17.10.37 № 1843 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах".  

    Основы  гражданского законодательства Союза  ССР 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о  найме жилого помещения. Договор  найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода - жилого помещения для проживания в нем.

    С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 г. и разработанного в соответствии с ними Жилищного  кодекса РСФСР 1983 г. регулирование  отношений по найму жилого помещения  стало осуществляться названными нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., посвященные найму жилого помещения, утратили силу. Впервые договор найма жилого помещения стал бессрочным. С этого момента и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г. найм жилого помещения регулировался исключительно жилищным законодательством.

    Необходимо  отметить, что на протяжении всего  советского периода в условиях доминирующего  положения государства в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан нормативное регулирование жилищных отношений осуществлялось, в основном, административными методами, и роль договора найма жилого помещения была сведена к минимуму.

    Рассмотрим, как происходит регулирование отношений найма жилого помещения в законодательстве Российской Федерации. 

 

РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ НАЙМА  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Вследствие  политических и экономических преобразований, произошедших в России в начале 90-х гг. XX столетия, наряду с наймом жилья в государственном и общественном жилищном фонде появилась еще одна разновидность договора, на основании которого могло осуществляться возмездное владение и пользование жилыми помещениями, называемая в Законе РФ от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" договором аренды. Договор аренды применялся в случаях, когда гражданам и юридическим лицам жилые помещения передавались собственниками во владение и пользование без ограничения размеров за договорную (коммерческую) плату.

    В настоящее время вопросы временного пользования чужими жилыми помещениями  на основании договора урегулированы  гл. 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

    В соответствии с ГК РФ на основе договора аренды жилое помещение может передаваться во владение и пользование только юридическим лицам.

    В случаях, когда жилое помещение  передается во владение и пользование  гражданам, ГК РФ различает две разновидности  найма жилых помещений - договор  найма жилых помещений и договор  найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма).

    Как уже было сказано, в советском  законодательстве под договором  найма жилого помещения понимался  найм жилья, находящегося в государственном жилищном фонде (собственником основного жилищного фонда выступало государство). В настоящее время договором найма жилого помещения называются совершенно иные по сути отношения возмездного владения и пользования чужими жилыми помещениями. В литературе договор найма жилого помещения часто называют договором коммерческого найма (2), поскольку основной целью наймодателя, передающего жилое помещение во владение и пользование нанимателя, является получение прибыли.

    Впервые понятие "договор социального  найма жилого помещения" введено в гражданский оборот ГК РФ. Уточнение наименования договора, регулирующего отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, вызвано необходимостью отграничить его от смежного с ним договора коммерческого найма жилого помещения.

    Современное нормативное регулирование отношений  найма жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования осуществляется актами различных по сути государств - СССР, РСФСР и Российской Федерации. Нормы ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ), основу которого составляет Жилищный кодекс РСФСР и другие нормативные акты советского периода. Поскольку акты советского жилищного законодательства не соответствуют современным социально-экономическим условиям в России, их положения подлежат применению лишь в той степени, в которой не противоречат законодательным актам Российской Федерации.

    Противоречивость нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, обусловливает трудности правоприменения, создает условия для различных нарушений и злоупотреблений в жилищной сфере.

 

ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО  НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 

    Понятие договора социального найма закреплено в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", в котором под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

    Название  договора социального найма жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

    Целью заключения договора социального найма является передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.

    Договор социального найма жилого помещения  является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора) и взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).

    Из  определения договора социального  найма, содержащегося в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", следует, что договор  социального найма является возмездным (основная обязанность нанимателя - вносить плату за пользование жилым помещением). Вместе с тем приведенное определение договора социального найма заслуживает критики, поскольку не учитывает, что законодательство для некоторых категорий граждан допускает возможность бесплатного пользования жилым помещением на основании договора социального найма (ст. 59 Жилищного кодекса РСФСР).

    Таким образом, стоит согласиться с  высказанным в литературе мнением  о том, что возмездность не является обязательным признаком договора социального найма (3).

    Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется  гражданам в бессрочное пользование.

 

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО  НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЖЕНИЯ 

    В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом  договоре условие о предмете считается безусловно существенным. Таким образом, договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение. Следует согласиться с мнением Ю.К.Толстого о том, что индивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес (4).

    Предметом договора социального найма жилого помещения может выступать жилое  помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ).

    Под жилищным фондом социального использования  понимается совокупность всех жилых  помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие - приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду (5).

    Характер  предмета договора социального найма  обусловлен законом. Жилое помещение, передаваемое по договору социального  найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 1 ст. 7 и ч. 1 ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма. К жилым помещениям, передаваемым гражданам на основании договора социального найма, Жилищный кодекс РСФСР предъявляет также такое требование, как благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта и соответствие установленным санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 40). Кроме того, при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитываются интересы граждан (например, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет и др.).