Договор ренты

МАЗМҰНЫ

Кіріспе....................................................................................................................3

1. РЕНТА ШАРТТАРЫНЫҢ  МӘНІ

1.1Рента және өмір  бойы асырауда ұстау  шартының ұғымы….........................4

1.2 Рента шартының ерекшелігі.............................................................................9

Кіріспе

Ренталық  қатынастарға  меншіктің  екінші  —  ағымды  (ќозғалыс)  күйі  де  тән  болып  келеді  және  айта  кететін  болсақ  ренталық  қатынастардың  осы  күйін  ескерген  кезде  ғана  оларды  анықтау  қажеттілігі  пайда  болады.

Қазақстан  Республикасының  азаматтық  құқығында  субъектілердің  тиісті  қатары  қатысуымен  заттық  құқықтық  қатынастардың  пайда  болуына  және  жүзеге  асуына  ықпал  ететін  рента  шарттары  қарастырылған.  Аталған  шарттардан  субъектілердің  міндеттемелік  құқықтары  мен  міндеттері  де  пайда  болатыны  сөзсіз.  Бұл  тарауда  оларды  қарауға  артықшылық  беріледі.

Рента  қарымқатынастарын  реттейтін  әмбебап  нормалар  Қазақстан  Республикасы  заңнамасында  тұңғыш  рет  қабылданғасын  (күшіне  енгізілгесін)  пайда  болды.  Жалпы  ережелерді  реттейтін  нормалардан  басқа  олар  тұрақты  рентаны,  сумырлық  рентаны,  өмір  бойы  асырауда  ұстауды  реттейтін  нормаларды  да  қамтиды.  Ал  бұрынғы  заңнамада  тек  өмір  асырауды  қарастыратын  тұрғын  үйді  сату  шарты  ғана  бекітілген  еді.

Рента  шарты  мүлікті  иеліктен  шығаруға  арналған  шарттардың  бірі.  Мүлік  рента  төлеуші  меншігіне  өтеді  және  бір  уақтылы  мүліктің  кездейсоқ  жойылуы  немесе  бүлінуі  қауіпі  оны  күтіп ұстау  ауыртпалығы  да  оған  ауысады  (оның  мойнында  болады).  Сөйтіп,  рента  шартының  мазмұнында  басқа  сату  сатып-алу,  сыйға  тарту  т.б.  шарттармен  ұқсастықтары  бар.

Жалпы осы курыстық жұмысым кіріспеден, үш бөлімнен тұрады.

Алғашқы бөлімде рента  және өмір бойы асырауда ұстау  шартының ұғымы, рента шартының ерекшелігіне тоқталдым.Екінші бөлімде болса рента шартының түрлеріне жеке –жеке тоқталдым.Жалпы рент шартының үш түрі бар: тұрақты рента шарты. ғұмырлық рента шарты, өмір бойы асырауда ұстау шарты. Үшінші бөлімде рента шартының өзектілігіне тоқталдым.              

1 РЕНТА ШАРТТАРЫНЫҢ  МӘНІ

1.1 Рента және өмір  бойы асырауда ұстау  шартының ұғымы

Рента жəне өмiр бойы асырауда ұстау шарттарының жалпы ережелерi. Шарттың ұғымы рентаны экономикалық мағынасына сəйкес меншiк қатынастарының ерекше нысаны деп анықтауға болады. Олар (меншiк қатынастары) өз кезегiнде материалдық игiлiктердi белгiлi тұлғалар иеленетiнiмен немесе материалдық игiлiктер (заттар) бiреуге жататынымен сипатталады

1. Ренталық қатынастарға  меншiктiң екiншi – ағымды (қозғалыс) күйi де тəн болып келедi  жəне айта кететiн болсақ ренталық  қатынастардың осы күйiн ескерген  кезде ғана оларды анықтау  қажеттiлiгi пайда болады.

Мүлiктiң қозғалысы (айналымы) көп қырлы құбылыс, ол мүлiк тиесiлiгiн  түбiрiнен өзгерте алады немесе негiзгi меншiк иесiмен қатар мүлiктiң  өзге тұлғаларға да тиесiлiгiн бекiте алады.

Бұл осы жағдайларға  байланысты шартты мiндеттемелiк қатынастар құрылады жəне топтасады. Осы қатынастарды реттейтiн мiндеттелiк құқық экономикалық мағынада (мəнде) меншiктiң  заңи мағынада меншiк құқығы жəне өзге заттық құқықтар өтуiн (ауысуын) қамтамасыз етедi.

Қазақстан Республикасының  азаматтық құқығында субъектiлердiң  тиiстi қатары қатысуымен заттық құқықтық қатынастардың пайда болуына жəне жүзеге асуына ықпал ететiн рента шарттары қарастырылған. Аталған шарттардан субъектiлердiң мiндеттемелiк құқықтары мен мiндеттерi де пайда болатыны сөзсiз.

И. Грешников рентаның тұрақтанған түсiнiгiн берген: Рента сөздiң кең мағынасында (экономикалық маңызы бойынша), бұл – қолайлы жағдайлар немесе қандай болса да артықшылықтардың күшiнен пайда болатын табыс. Мысалы, егiн шаруашылығында, табысты өңделетiн жер учаскелерi құнарлы топырағын жəне орналасқан жерiн пайдаланып табыс табады.

Жылжымайтын мүлiктiң, кəсiпорындардың  иелерi үшiн ренталық табысты алудың шарты болып жылжымайтын мүлiк  объектiлердiң жəне кəсiпорындардың  қасиеттерi келедi.

Рента қарым қатынастарын реттейтiн əмбебап нормалар Қазақстан Республикасы заңнамасында тұңғыш рет қабылданғасын (күшiне енгiзiлгесiн) пайда болды. Онда рентаға (рента шартына 517539 баптар арналған. Жалпы ережелердi реттейтiн нормалардан басқа олар тұрақты рентаны, ғұмырлық рентаны, өмiр бойы асырауда ұстауды реттейтiн нормаларды да қамтиды. Ал бұрынғы заңнамада тек өмiр асырауды қарастыратын тұрғын үйдi сату шарты ғана бекiтiлген едi.

Рента шарты бойынша  бiр тарап (рента алушы) екiншi тараптың (рента төлеушiге)меншiгiне мүлiк бередi, ал рента төлеушi рента алған мүлiкке айырбас ретiнде рента алушыға белгiлi бiр ақша сомасы түрiнде немесе оны ұстау үшiн өзге де нысанда қаражат беру түрiнде мезгiлмезгiл рента төлеп отыруға мiндеттелген.

Рента шарты мүлiктi иелiктен шығаруға арналған шарттардың бiрi. Мүлiк  рента төлеушi меншiгiне өтедi жəне бiр уақтылы мүлiктiң кездейсоқ жойылуы немесе бүлiнуi қауiпi оны күтiп ұстау ауыртпалығы да оған ауысады (оның мойнында болады). Сөйтiп, рента шартының мазмұнында басқа сату сатыпалу, сыйға тарту т.б. шарттармен ұқсастықтары бар.

Рента шартының ерекшелiгi мүлiк төлемақы төленiп, не болмаса  төленбей берiлуi мүмкiн.

Қазақстан Республикасының  Азаматтық кодексiнiң 519бабы бойынша  осыған қарап сатып алу, сату шарты (25 тарау Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексi) немесе сыйға Тарту шарты (ҚР АК 27 тарау) туралы ережелер қолданылады. Бұл осы шарттың (мiндеттеменiң) мəнiсiне қайшы болмауы керек. Аталған екi шарт нормаларының қолданбауы тiкелей рентаға қатысты нормалармен қарастырылуы мүмкiн.

Бiздiң көзқарасымыз бойынша, рентаның тағы да бiр нақты ерекшелiгi рента төлеушi рента алушыға (мүлiктiң алғашқы иесiне) мүлiктiң жетiспеушiлiгi, бұзылғандығы туралы сатып алу-сату шарты бойынша сияқты толық көлемде келiспеушiлiк айтуға құқығы болмайды. Рента қатынастарының u1084 мəнiсi оларға сатып алу-сату қатынастары үшiн белгiленген нормаларды барынша абайлы жəне жағдайды ескерiп қолдануды талап етедi. Рента нысанасы (заты) оны рента төлеушiсiне берген кезде өзге тұлғалардың құқықтарымен ауырланғаны негiзiнен орын алмауы керек (осыған жол беруге болмайды). Себебi бұл шарт орындалуына кедергi жасайды.

Сатып алу-сату шартына  қарағанда рента шарты бойынша  рента алушының мүдделiктерi өзгеше. Оның мүлiкте ауыртпалығы болмауына  өз мүдделiгi бар болып келедi. Егер ауыртпалықтар сонда да анықталса, осы рента шарты бойынша тараптардың құқықтары мен мiндеттерiне əсер етедi. Рентада сыйға тарту шартынан да айырмашылығы бар. Бiрақ заңнама арқылы айырмашылықтар мəселесi реттелмеген.

Сондықтан бiз белгiлеп (анықтап) отырған  сұрақтарға көзқарастар əртүрлi болуы мүмкiн. Рента шарты экономикалық ренталық қатынастарды тек жартылай қамтиды.

ҚР Азаматтық кодексiнiң нормалары  рента – меншiк иесi туралы үйренiштi болып келетiн көзқарасты жоққа  шығарады (бiз нақты рента шарты  туралы айтып келемiз). Рента алушыда  тек кейбiр жағдайларда ғана мүлiктi кейiн қайтаруға талап етуге мiндеттемелiк құқығы бар болады.

Аталған құқық барлық рента шарттарында  пайда бола бермейдi. Тек ғұмырлық рента төленуi үшiн пəтер, тұрғын үй жəне өзге де мүлiк иелiктен тегiн  шығарылса жəне рента төлеушiсi рента жағдайларын елеулi бұзса бұл мiндеттемелiк құқық пайда болады (ҚР АК 533 бабы 2тармақ). Осыған қатысты экономикалық мағынада бəрiбiр бұрынғы меншiк иесi өз мүмкiншiлiктерiн сақтай бередi деген қарсылықты айтуға болады. Алайда меншiк құқығы заңды түрде өзге субъектiге рəсiмделетiн болғасын бұл дəлелдеуiмiз (есептеуiмiз) тұрақсыз болып шығады.

Рента төлеушiсi өзiне меншiктiң ауыртпалықтарын  жүктеуге келiсуi үшiн салмақты себептер қажет. Жаңа меншiк иесi рентаны (табысты) алғашқы меншiк иесiмен бөлiсуге мəжбүр болғанына қарамастан, ол ұтыста да болады. Жаңа меншiк иесi өз бетiмен де рантье болып шығады.

Экономикалық ренталық қатынастар мүлiктi жалдау (аренда) шартымен де нəтижелi қамтылуы мүмкiн. Мүлiктiң жоғарылау  саналық сипаттамалары немесе өзге ерекшелiктерi, мысалы ғимарат орналасқан жер, қосымша шығынданусыз жоғары табыс табуға мүмкiншiлiк бередi (аренда шарттарын жасасу негiзiнде).

Бiрақ заңгер рента шартына кəсiпкерлiк  емес қатынастарды реттейтiн ретiнде  қарайтынын ұмытпауымыз керек (ҚР АК 523 б. 1т., 530 б. 1т.), рента (рента шарты) осы себептен кəсiпкерлiкпен беретiн құқықтық нысан болып бағалануы мүмкiн.

Аренданың реттi шарттары туралы айтатын  болсақ, онда табысты ұдайы табу сипаты жоғалып қалады. Бiрақ басқа  түстен қарасақ, бiз жаңа заңнама мүлiктi жалдау (аренда) мерзiмi бойынша шектеулердi негiзiнен алып бастағанын байқай аламыз. Сондықтан рента жəне мүлiктi жалдау шарттарының бұл – табысты тұрақты табу немесе таппау бойынша сөзсiз болып келмейдi.

Сонда да рента алушының құқықтық жағдайы мүлiктi жалға беретiн немесе өзге қызметтi жүзеге асыратын кəсiпкер субъектiнiң құқықтық жағдайынан немен ерекшеленетiнiн айтып кетейiк.

Бiрiншiден, рента алушыда кəсiпкерлiк  тəуекел (қауiп) орын алады. Екiншiден, кəсiпкердi тiркеуге қатысты талаптар болмайды. Б.В.Покровский атап көрсеткендей экономикалықмағынадағы ренталық қатынастар тек ренталық ренталық мiндеттемелер арқылы емес, өзге де мiндеттемелер арқылы қамтамасыз етiледi. Экономикалық мағынадағы ренталық қатынастар рента алушыларының кəсiпкерлiк қызметiмен байланысты болады немесе байланыспауы мүмкiн.

Азаматтық кодекстiң ерекше бөлiмiнiң  жобасында тұжырымдалған ренталық мiндеттемелер бойынша рента алушысы  коммерциялық ұйым бола алмайды. Сол  сияқты кəсiпкер ретiнде əрекет ететiн  азамат та ренталық мiндеттеменiң тарапы бола алмайды.

Бұл айтылған Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексiнiң күшiнде болып  келетiн редакциясына да қатысты  əдiл болып келедi. Сөйтiп, рента  шарты мүлiктi пайдаланудың жаңа заңды  нысаны болады. Шартты пайдалануа тұрақты жəне қажеттi жоғары пайда табу кəсiпкерлiк қызметке байланыссыз. Рента шарты бойынша мүлiк едəуiр көп көлемдерде берiлуi мүмкiн. Сол сияқты рентаны тек жеке қажеттер үшiн қолдану да жоққа шығарылмайды.

Егер мүлiкте ерекше қасиеттер болса, онда меншiк иесi өзiне еш қиындықсыз оны сата да алады. Сату бағасын да мүлiк иесi болашақта  алынуы мүмкiн ренталық төлемдердi де ескере алады. Сөйтiп меншiк иесi табысты  бiр рет ғана болса да бiрақ  аса қауiпсiз (тəуекелсiз) таба алады.

Қазақстан Республикасының  азаматтық заңнаманың жағдайын ескере отырып, рента қатынастарының жəне заем қатынастарының заңды нысандарын айқын ажырату керек.

Болмаса тəжiрибеде осыған қатысты қателесулер орын алып келедi. Кейде заңгерлер бұны түсiне тұра немесе түсiнбейақ олардың ажыратылысын ескермейдi, бұл жағдайды ескермеу заңды бұрмалауға əкелiп соқтырады, мемлекетiмiздiң қаржы жүйесiне нұқсан келтiруi мүмкiн, жалпылама мүдделердi жария (қоғамдық) бұзады.

Жалпылама рентада оларды бөлiп шығару мəжбүрлi қажеттi болып келетiн дербес, элементтер бар ма деген сұрақты қою орынды болады. Рента шарты институтының жаңалығы осыны талап етедi. Ал бұл мəселеге арналған зерттеулер өте жеткiлiксiз. Өз кезегiнде рента шарты бұл оларды жасасу, əсiресе орындау кезiнде даулы сұрақ (мəселелердiң) көбi (көп саны) туындайтын азаматтық құқықтық шарттардың бiрi.

1.2 Рента шартының ерекшелігі

Рента шартының ерекше белгiлерi ретiнде А.П.Сергеев оның оған қатысатын  тұлғалар араларында басқа шарттық  мiндеттемелерге тиесiлi болып келмейтiн айырықша құқықтық қатынастар пайда болуына əкелетiнiн көрсетедi. Бұл рента шартында туындайтын қатынастар, ұзақ, тұрақты, ал өмiр бойы асырау кезiнде сенiмге негiзделген болып келетiнiнде көрiнiс табады. Ренталық шарттың тағы да бiр ерекшелiгi, онда орын алатын u1090 тəуекелге негiзделу (алеаторлық) ешқандай өзге шартқа тəн болып келмейдi1. Жоғарыда рента шарты бойынша тəуекел жəне кəсiпкерлiк тəуекел бiрбiрiне тең болып келмейтiн түсiнiктер екенi айтылған едi. Бiрақ олар айырмашылығы дəрежесiн əлi арнайы талдау (зерттеу) қажет.

Рента шарты бойынша  тəуекел А.П.Сергеев əдiл көрсеткендей рента төлемдерiнiң мөлшерi рента  төлену үшiн иелiктен шығарылған мүлiктiң  құнынан көп, немесе керiсiнше аз болып шығуының қаупiнде.

Шартты жасасқан кезде тараптар осы тəуекелдi сезiнедi жəне онымен келiседi деп болжанады. Бiздiң көзқарасымыз бойынша, тек тəуекелдi сезiнудiң болжамы жеткiлiксiз. Тараптар шарт бойынша берiлетiн мүлiктiң жəне төленетiн төлемдер (рентаның) бiр бiрiне сəйкестiгiн сезiнетiнiн болжамы да қажет. Осыны жасаған кезде (болжамды қолданғанда) бiз басшылыққа сатып алусату, айырбас шарттарымен қамтамасыз етiлетiн тепетең айырбасты алмауымыз керек. Аталған болжам көмегiмен рента шартының мақсаты жөнiндегi көзқарас қалыптасуы мүмкiн, себебi мəмiленiң мақсаты, бұл сана сезiмде əрекеттер оларға жету үшiн жасалатын нəтиженi алдын ала болжау

Мəмiле екi жақты болып  келетiн жағдайда оның мақсаты күрделi (екi қырлы) болып келедi. Рента төлеушiсi үшiн рента шарты бойынша негiзге  қажеттi нəтиже бұл арқылы немесе ақысыз негiзде ренталық табысты келтiру мүмкiн мүлiктi алу. Осы себептен (табыс келтiру қабiлетiне байланысты) ол мүлiктiң құны едəуiр болып келедi.

Сөйте тұра ол мүлiктiң  бұрынғы иесiне (оның пайдасына) артық (жоғары рентаны бас тартқысы келедi. Осы нəтиженi рента төлеушiнiң терiс нəтижесi қылып белгiлеуге (анықтауға)болады.