Договор ренты

Таким образом  договор пожизненой ренты имеет  следующий субъектный состав: Получателем  пожизненой ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненая рента может выплачиваться как  одному гражданину, так и нескольким.

По договору пожизненой ренты не допускается  переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования. Чтокасается  плательщиков пожизненой ренты, то их состав законом не ограничен. Следует  отметить. Что в законе отсутствует  ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также  профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие  гражданам содержание в обмен  на передачу ими в собственность  этих фирм своих квартир.

Под выплату  пожизненной ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество.

В отличие  от постоянной ренты, которая может  выплачиваться не только деньгами в  размере, определяемом договором, но выплата  которой может быть предусмотрена  в договоре и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться  получателю ренты в течение его  жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц  не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в  случаях, предусмотренных ст. 318 ГК, он подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК).

С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного  обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании  каждого календарного месяца, в отличие  от постоянной ренты, которая выплачивается  по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено  договором (ст.ст. 591, 598 ГК).

Прекращение договора: основным основанием прекращения  обязательства по выплате ренты  является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор  может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний  случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе. Основанием, по которому получатель пожизненной  ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты.В  судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о  том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое  невыполнение условий договора или  нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие  либо негативные последствия для  другой стороны. Нарушения, которые  влекут для получателя ренты такой  ущерб, что он в значительной степени  лишается того, на что был вправе расчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных  платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредоставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

При существенном нарушении договора получатель ренты  вправе по своему усмотрению либо требовать  от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать  возмещения убытков (п. 1 ст.599 ГК). Выкуп  имущества осуществляется на тех  же условиях, которые установлены  в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной  сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты  пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной  ренты имущество было отчуждено  бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества  с зачетом его стоимости в  счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

При расторжении  договора со взысканием убытков получатель J ренты вправе претендовать на то, чтобы  ему бьши возмещены все его  имущественные потери, включающие стоимость  переданного имущества при одновременном  зачете полученных им от плательщика  ренты средств в виде компенсации  за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества  получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное  повреж

дение имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты, не

освобождает плательщика ренты от обязательства  выплачивать ее на

условиях, предусмотренных  договором. Не пользуется плательщик рен

ты и правом на ее выкуп.

Пожизненное содержание с иждивением.

Наиболее  важной разновидностью пожизненной  ренты является пожизненное содержание с иждивением. По этому между указанными договорами вообще достаточно много  общего, в связи с чем к пожизеному содержанию с иждивением применяются  правила о пожизненой ренте. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение.

В отличие  от других видов ренты пожизненное  содержание имеет своим предметом  только недвижимое имущество (жилой  дом, квартиру, земельный участок  и т.д.). Недвижимость передается в  собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Содержание с иждивением может включать обеспечение  потребности в жилище, питании  и одежде, а если этого требует  состояние здоровья гражданина, также  и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ).

Регламентация такой сделки осуществляется параграфом 4 главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем по сравнению  с пожизненной рентой договор  пожизненного содержания с иждивением обладает значительными специфическими особенностями, которые я и предлагаю  рассмотреть.

Что касается субъектного состава, то здесь необходимо отметить следующее: Они схожи с  договором пожизненной ренты. Рентополучателем здесь опять же может быть только гражданин, и обязанности по выплате  ренты прекращаются с его смертью  Договор пожизненного содержания с  иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и  её получателя.

В рассматриваемом  обязательстве существует проблема, которая состоит в том, что  представляется весьма затруднительным  соотнести гражданско-правовые положения  договора с условием пожизненного содержания с возможным возникновением и  последствиями конфликтов сторон не правового, а личного характера. Ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением построен на тесном личном контакте плательщика  и получателя ренты, и как показывает практика, первопричиной требования получателя ренты о расторжени договора является не нарушение плательщиком своих обязанностей, а именно конфликты  и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе и материального характера.

Личностный  характер договора учитывается судами, как показывает практика, и является веским доводом для вынесения  решений не в пользу плательщика  ренты. Вот почему в данном договоре следует учитывать положения  не только имущественного хорактера, но и положения сопряжённые с  личными взаимоотношениями сторон в ходе исполения договора.

Предметом данного  договора может быть только недвижииое имущество, т.е. дом, хозяйственные постройки, квартира. Земельный участок и  т.д..

В обязанности  рентоплательщика включается содержание и иждивение (уход) за рентополучателем ( может включаться также оплата ритуальных услуг). Перечень обязанностей по предоставлению содержания с иждивением, предлагаемый законодательством (обеспечение  жилищем, питанием, одеждой и т.д.), является примерным и подлежит конкретизации  в договоре. Следует заметить и  то, что стороны могут определить любое место проживания рентополучателя, и таким местом не обязательно  должно являться переданное под выплату  ренты жилое помещение.

Что касается формы рентных платежей, то они  выплачиваются не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Примерный перечень указан выше ( Жильё, питание, одежда и т.д.. Конкретным договором перечень может быть расширен и уточнён применительно к  каждой потребности.

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны  могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму  и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость  общего объема содержания в месяц  не может быть менее двух минимальных  размеров оплаты труда, установленных  законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило  о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). В случае, если между  сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена  возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации  в другое обязательство, например, в  обязательство по выплате пожизненной  ренты, данная норма имеет смысл  лишь в том случае, если правом требовать  замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе  стороны. Реализация указанного права  может быть поставлена в зависимость  от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий, либо может  всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

Прекращение договора: Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и  применительно к пожизненной  ренте, при жизни иждивенца обязательство  может бьпъ прекращено соглашением  сторон, новацией, прощением долга  и т. д. Наличие существенного  нарушения обязательства со стороны  плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний  отказ от рентного обязательства.

В судебной практике по делам данной категории часто  встает вопрос о том, что считать  существенным нарушением договора. Прекращение  обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию  имеет две особенности по сравнению  с аналогичным прекращением обязательства  пожизненной ренты. Во-первых, более  широким является перечень тех нарушений  обязательств плательщика ренты, которые  должны считаться существенными. К  ним дополнительно относятся  отчуждение, сдача в залог или  иное обременение имущества, переданного  в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение  имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК, По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна бьпъ возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Таким образом  более или менее подробно рассмотрев договор ренты, его виды, особенности  можно подвести краткие итоги  и сделать определённые выводы. Как  уже говорилось договор ренты  и его разновидности являются новыми для Российского гражданского права, несмотря на то, что Гражданский  кодекс 1964 года предусматривал пожизненное  содержание с иждивением. В новом  гражданском законодательстве данный договор сформулирован значительно  шире.

Но в силу своей новизны, недостаточности  практики по данному договору остаётся ещё достаточно много пробелов, недостатков, противоречий в данном договоре.

В частности  как выяснилось в ходе работы существенные противоречия кроются в конструкции  договора ренты. Возникает вопрос о  том, каким же всё таки является по своей юридической природе договор  ренты - консенсуальным и взаимным или  же реальным и односторонним?

Следующая проблема состоит во взаимоотношения сторон (Плательщика и получателя ренты). Поскольку договор носит личностный характер, то отношения сторон очень  часто выходят за правовые пределы, и складываются доверительные отношения