Договор ренты

Введение:

Договор ренты  известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины  возникновения договора ренты в  европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста  Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся  недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты  недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать  свое недвижимое имущество, легче находил  приобретателя, желавшего выплатить  ему вечную ренту, чем такого, который  бы согласился бы уплатить капитальную  сумму, ибо изобилия наличных денег  не было". Другую причину появления  ренты Л.Ж. Морандьер видел в  том, что "церковь, так же как и  светское законодательство, запрещала  процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную  сумму, принимал на себя не обязанность  уплачивать проценты на эту сумму  и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору  ежегодную ренту"1.

За последние  два десятилетия произошли коренные преобразования в экономической  и социальной жизни нашей страны.

Это выразилось в первую очередь в создании свободного рынка товаров, работ и услуг. И отразилось в третьем по счёту  Гражданском кодексе Российской Федерации.

Перестройка гражданского законодательства потребовала  такой же перестройки и одноимённой  науки права. Это было связано  с изменением отношения к мгновенной отечественной доктрине гражданского права, с признанием необходимости  изучения наряду с собственным также  и опыта других стран.

В своей повседневной жизни люди часто вступают в общественные отношения, регулируемые нормами гражданского права (гражданские правоотношения). Одними из этих отношений являются отношения, которые возникают в  связи с отчуждением имущества  одного лица под выплату этому  лицу (бывшему собственнику) или  другому лицу денежного или иного  содержания (ренты). Правила, регулирующие данные отношения появились в гражданском законодательстве совсем недавно. Таким образом договор ренты является новым для Российского гражданского права.

Слово "рента" появилось в нашей жизни относительно недавно - в 1996 году со вступлением в  силу второй части Гражданского кодекса  РФ. До этого государство разрешало  нетрудоспособным гражданам продавать  жилые дома с условием пожизненного содержания продавца. Сейчас подобные сделки называются рентой. Исчезли  и ограничения: получателем ренты  может быть любой человек, и под  выплату ренты можно отдавать любое имущество.

Очевидно, что  необходимость создания норм, регулирующих договор ренты была обусловлена  вполне объективными причинами: одна из них это то, что данные (рентные) отношения приобрели массовый характер в повседневной жизни. Нормы главы 33 Гражданского кодекса призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную  упорядоченность. Гражданский кодекс регулирует эти отношения исчерпывающе и, как провило, не предусматривает  отсылочных норм к другим актам законодательства. Между тем к отношениям, регулируемым нормами настоящей главы, применяются  нормы о купле-продаже и о  дарении.

На самом  деле сегодня договор ренты широко используется. Нередко слушая объявления встречаются такие как, например: Фирма такая-то заключит договор  пожизненного содержания с людьми преклонного  возраста, с предоставлением единовременной выплаты, ежемесячной прибавкой  к пенсии и т.д.

В своей работе я поставил цель рассмотреть наиболее подробно рассмотреть вопросы, касающиеся элементов договора (Предмет, стороны, форма, срок). А также наиболее детально разобрать виды договора ренты, особенности  каждого вида ( стороны, предмет, цена, основания прекращения и т.д.).

Понятие, общая  хорактеристика договора Ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику  ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

В гл.33 ГК РФ договор ренты сконструирован как  реальный. В соответствии со ст.584 ГК РФ договор подлежит нотариальному  удостоверению, а договор предусматривающий  отчуждение недвижимого иущества под  выплату ренты, подлежит также государственной  регистрации. Однако как и любой  реальный договор, договор ренты  считается заключённым с момента  передачи вещи. Даже если стороны составили  документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику  ренты этот договор не считается  заключённым, вследствие чего права  и обязанности по договору не могут  возникнуть.

Следующее свойство договора ренты это то, что договор  является односторонним. К такому выводу приводит анализ гл.33 ГК РФ, в соответствии с которой после передачи мущества получател ренты не несёт по договору никаких обязанностей обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты  передать имущество реализуется  в момент заключения договора, ибо  данный договор сконструирован в  ГК РФ как реальный договор. Поскольку  получатель ренты не несёт ни каких  обязанностей, ответственность на него по данному договору ГК РФ также  не возлагается. Казалось бы указанные  выше положения являются очевидными. Однако подробный анализ гл.33 ГК РФ приводит к другим выводам.

Согласно  п.2 ст. 582 ГК РФ в случае, когда договором  ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  правила о купле-продаже, а в  случае когда такое имущество  передаётся бесплатно, - правила о  договоре дарения постольку, поскольку  иное не установлено правилами гл.33 и не противоречит существу договора ренты. И здесь возникает не простая  ситуация.

С одной стороны  отношения сторон по передачеимущества  напрямую не урегулированы в гл.33 ГК РФ, и ст.585 ГК РФ отсылает регламентацию  данных отношений к главам, регулирующим куплю-продажу и дарение. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст.456 ГК РФ " Обязанности продавца по передаче товара", ст.460 "Обязанность  продавца передать товар свободным от прав третьих лиц". Ст. 463 " Последствия неисполнеия обязанности передать товар" и т.д. Таким образом на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленый срок и обусловленом количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несёт ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле-продаже и дарении.

Однако возложение этих обязанностей и ответственности  на получателя ренты делает договор  ренты во-первых, двусторонне-обязывающим, или взаимным, а во-вторых, консенсуальным, ибо здесь речь идёт уже не о  передаче имущества как моменте  заключения договора, а об обязанносте  передать имущество. В этой ситуации договор ренты будет заключённым  с момента нотариального удостоверения  либо с момента государственной  регистрации. На получателя ренты будет  возложена обязанность передать имущество контрагенту, сама передача имущества произойдёт уже во исполнение действующего договора, а за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности  по передаче имущества получатель ренты  будет нести ответственность. По-другому  произойти не могло, ибо ст.585 ГК РФ отсылает регулирование отношений  по передаче имущества к правилам о купле-продаже и дарении, а  указанные договоры являются консенсуальными  и взаимными. Однако в гл.33 ГК РФ договор  ренты сконструирован именно как  реальный и односторонний. Он не возлагает  на получателя ренты никаких обязанностей, в том числе обязанностей по передаче имущества, поскольку считается  заключённым лишиь с момента  этой передачи. Исходя из этого. Ответственность  по данному договору получатель ренты  тоже не несёт. Вознике вопрос: каким  же является договор ренты по юридической  природе - консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?

Данный договор  относится к числу договоров, которые заключаются в письменной форме с нотариальным удостоверением (независимо от вида договора ренты), а  договор, который предусматривает  отчуждение недвижимого имущества  под выплату ренты, подлежит ещё  и государственной регисрации (ст 584 ГК).

Требование  об обязательном нотариальном удостоверении  ренты очень и очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту  намерений плательщика ренты, объяснить  последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить  судебные разбирательства.

Договор ренты  относится к группе договоров, предусматривающих  отчуждение имущества, и по этому  признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения2. Однако он является самостоятельным  видом договора. От договора дарения  договор ренты отличается тем, что  лицо, произведшее отчуждение имущества  в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров  купли-продажи и мены договор  ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе  проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами  осуществляется за определенное, заранее  оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся  получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство  по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная  рента). Поэтому договор ренты  относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается  в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное"3. Отсюда и вытекает одна из особенностей договора ренты - определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может  быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты:

Квартира, которая  передана под выплату ренты, стоит 180000 рублей. Стороны договорились о  рентных платежах в размере 100 рублей в месяц. Пожизненная рента выплачивалась  получателю в течение 10 лет (до его  смерти). В сумме - 12000 рублей. Стоимость  квартиры не возмещена. Под выплату  ренты передана машина стоимостью 20000 рублей. Ежемесячный рентный платеж - 130 рублей. Платежи выплачивались 15 лет. В сумме - 23400 рублей. Это на 3400 рублей больше стоимости машины.

Когда стороны  подписывают договор, они должны понимать это. Впоследствии никакие  претензии по этому поводу судом  рассматриваться не будут.

Договор ренты  является самостоятельным договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке  норм о договорах купли-продажи  и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически  отчуждение имущества под выплату  ренты может быть осуществлено двумя  способами. В п.1 ст.585 ГК РФ указывается, что имущество, которое отчуждается  под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в  собственность плательщика ренты  за плату или бесплатно. В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается  передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о  договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку  иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты.

Необходимо  отметит, что рента обременяет земельный  участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В .случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты  его обязательства по договору ренты  переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность  другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим  в связи с нарушением договора ренты, если гражданским кодексом, другим законом или договором не предусмотрена  солидарная ответственность по этому  обязательству. Так гласит статья 586 гражданского кодекса.

Закон не ограничивает плательщика ренты в праве  распоряжаться приобретенной в  собственность недвижимостью, кроме  ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может  его продать, подарить или иным образом  осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается, от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей.